Постановление от 15 октября 2024 г. по делу № А76-11780/2023 Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (18 ААС) ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
№ 18АП-12659/2024 г. Челябинск 15 октября 2024 года Дело № А76-11780/2023 Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2024 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2024 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соколовой И.Ю., судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаптевой В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.06.2024 по делу № А76-11780/2023.
В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2 (доверенность от 09.01.2023 по 31.12.2024, паспорт, диплом).
ИП ФИО1 (далее - истец, ФИО1) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее ФИО3), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее - ФИО4), индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее - ФИО5), индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее - ФИО6), индивидуальному предпринимателю ФИО7 (далее - ФИО7), индивидуальному предпринимателю ФИО8 (далее - ФИО8), индивидуальному предпринимателю ФИО9 (далее - ФИО9), индивидуальному предпринимателю ФИО10 (далее - ФИО10, вместе - ответчики) о признании договора аренды от 15.09.2016 № 1 прекратившим действие; применении последствий прекращения договора аренды от 15.09.2016 № 1 в виде возложения на ФИО3 обязанности возвратить, а на ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО11, ФИО8, ФИО12, ФИО10 обязанности принять нежилое помещение № 2 (автопарковка, магазин, офис), общей площадью 9997,8 кв. м, этаж № 1-4, подвал, цокольный этаж, кадастровый номер 74:36:050004:973, расположенное по адресу: г. Челябинск, площадь, МОПРА, д. 10 (с учетом уточнений исковых требований произведенных истцом до принятия искового заявления к производству, т.1 л.д. 16-20).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.06.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ФИО1 (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на рассмотрение судом первой инстанции искового заявления без учета редакции от 26.05.2023 предоставленной истцом во исполнение определения от 27.04.2023 об оставлении искового заявления без движения. Также в решении суда первой инстанции отсутствует указание на признание обоснованности требований ФИО4; не дана оценка существующему в отношении ранее переданного по спорному договору имущества нового договора аренды от 25.06.2020, заключенного сроком до 01.08.2030, применительно к совпадению помещений, которые являются предметом двух договоров аренды. По мнению апеллянта, судом не учтено отсутствие волеизъявления ФИО4 на продление договора аренды от 15.09.2016 № 1, что исключает вывод об осуществлении распоряжения общим имуществом по согласию участников долевой собственности в силу части 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответственно, протокол общего собрания собственников не является надлежащим свидетельством намерений арендодателей продолжать арендные отношения. Сделанный судом первой инстанции вывод о принятии истцом исполнения ФИО3 договора аренды не учитывает ненадлежащее (неполное) исполнение обязательств по внесению арендной платы, произведенное в целях создания видимости исполнения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; в судебное заседание представители ответчиков не явились.
С учетом мнения представителя истца, в соответствии со статьями 123 , 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчиков.
К дате судебного заседания от ИП ФИО3 поступил отзыв на апелляционную жалобу, который не был приобщен к материалам дела ввиду несоблюдения требований статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о направлении участвующим в деле лицам.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение № 2 (автопарковка, магазин, офис), общей площадью 9997,8 кв. м, этаж № 1-4, подвал, цокольный этаж, кадастровый номер 74:36:050004:973, расположенное по адресу: г. Челябинск, площадь, МОПРА, д. 10, приобретенное в следующем порядке: - доля в праве 50/10000 - на основании договора купли-продажи от 29.09.2020, переход права зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем 06.10.2020 в Едином государственном реестре недвижимости (далее -ЕГРН) сделана запись регистрации 74:36:0510004:973-74/108/2020-7; - доля в праве 100/10000 - на основании договора купли-продажи от 22.06.2021, переход права зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастр а и картографии по Челябинской области, о чем 30.06.2021 в ЕГРН сделана запись регистрации 74:36:0510004:973-74/108/2021-18.
Помимо истца собственниками нежилого помещения № 2 являются предприниматели ФИО5 (1250/10000), ФИО4 (3225/10000), ФИО6 (375/10000), ФИО7 (1250/10000), ФИО10 (1250/10000), ФИО9 (1250/10000), ФИО8 (1250/10000), что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 32-62).
Между ИП ФИО3 (арендатор) и указанными выше предпринимателями (арендодатели) 15.09.2016 заключен договор аренды помещения № 1, по условиям которого во временное владение и пользование арендатору передано недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, площадь МОПРА, д. 10 (ТОК «Каскад»), а именно: нежилое помещение № 3 (офис), площадью 1099,8 кв. м; нежилое помещение № 4 (офис), площадью 270,2 кв. м; нежилое помещение № 2 (автопарковка, магазин, офис), площадью 9997,8 кв. м, подвал, цоколь, 1-4 этаж (п. 1.3 договора) ( т.1 л.д. 55).
В соответствии с п. 2.1. договора срок аренды начинает исчисляться с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений в аренду и действует до 01.10.2017. По окончании срока действия аренды договор считает продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. Пролонгация возможна неограниченное количество раз. Государственная регистрация договора аренды помещения № 1 от 15.09.2016 не осуществлялась.
Письмом от 30.09.2020 один из сособственников помещения № 2 и арендодатель ФИО4 по договору № 1 от 15.09.2016, направил в адрес ИП ФИО3 заявление об отказе от продления договора аренды помещения № 1 от 15.09.2016 и прекращении действия указанного договора с 01.10.2020 (т.1 л.д.67). 16.09.2021 было проведено собрание сособственников спорных нежилых помещений, на котором были утверждены расходы ИП ФИО3 за период 2018-2021 г.г., осуществленные в рамках спорного договора аренды, внесены изменения в договор аренды № 1 от 15.09.2016 (т.1 л.д. 150).
В материалы дела представлены платежные поручения, свидетельствующие о перечислении ИП ФИО3 ФИО1 денежных средств с назначение платежа - доходы собственника доли в нежилом помещении нежилое помещение № 2 кадастровый номер 74:36:050004:973 за январь, февраль и март 2022 года.
Направленными в адрес ИП ФИО3 письмами от 18.04.2022 и 16.03.2023, истец выразил несогласие относительно использования принадлежащего ему имущества.
Полагая, что на момент приобретения истцом доли в праве собственности на нежилое помещение (06.10.2020), в связи с истечением срока аренды и отказом ФИО4, как арендодателя, от договора аренды он прекратил свое действие, истец обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу. В обоснование нарушения прав приведены доводы о несоответствии размера арендной платы по договору № 1 от 15.09.2016 рыночным расценкам и допущенное арендатором и частью арендодателей злоупотребление правом.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции не установил реальных нарушений прав истца, требования которого по настоящему делу направлены на фактическое установление срока действия договора аренды № 1 от 15.09.2016. Оценивая положения названного договора, суд счел, что истцом после приобретения права собственности на предоставленное в аренду нежилое помещение, приобретены права арендодателя в силу закона. Указанные права реализуются путем получения от арендатора денежных средств. Договор аренды признан продленным на неопределенный срок и не подлежащим государственной регистрации, исполняемым сторонами. Намерений иных собственников нежилого помещение на прекращение действия договора, с учетом решения собрания 16.09.2021, судом не установлено.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В силу статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляются по соглашению всех ее участников, а при отсутствии их согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (статья 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу приведенных норм предоставление объекта долевой собственности в аренду иным лицам (совершение сделок в отношении объекта долевой собственности), осуществляется по соглашению всех ее участников, включая ФИО1 Однако, в рассматриваемом случае, предоставление нежилого помещения № 2 с кадастровый номером 74:36:050004:973 в аренду имело место до приобретения истцом права долевой собственности.
Как правильно установлено судом первой инстанции, в соответствии с п. 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
По смыслу указанных норм права и разъяснений, ФИО1 после приобретения права долевой собственности 06.10.2020 стал стороной договора аренды от 15.09.2016 и получил права и обязанности арендодателя на условиях уже заключенного договора.
Выраженное в письме от 30.09.2020 ФИО4 намерение об отказе от продления договора аренды, совпадающие с позицией истца по настоящему делу, а также содержание решения от 16.09.2021 общего собрания сособственников спорных нежилых помещений и выраженная в отзывах позиция по настоящему спору о намерении остальных участников долевой собственности сохранить действие договора аренды, свидетельствуют об отсутствии соглашения собственников спорного нежилого помещения по вопросу сохранения арендных отношений с ФИО3 на условиях договора аренды помещения № 1 от 15.09.2016.
Вместе с тем, сформулированные истцом требования по настоящему делу направлены не на прекращение арендных отношений, а признание факта их прекращения, имевшего место ранее (30.09.2020) в связи с направлением соответствующего уведомления ФИО4 Названный вывод следует из содержания досудебной претензии от 18.04.2022, мотивировочной части искового заявления в редакции от 26.05.2023, а также пояснений представителя истца в заседании суда апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.
В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.
Как правильно установлено судом первой инстанции, оснований для вывода о состоявшемся прекращении договора аренды не имеется.
Из предоставленных в материалы дела доказательств усматривается, что на дату приобретения ФИО1 прав собственника договор аренды от 15.09.2016 являлся действующим, в силу продления неопределенный срок по окончании установленного договором срока действия в порядке части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств выраженного арендодателями отказа от договора (кроме письма от 30.09.2020 ФИО4 об отказе от продления договора аренды помещения № 1 от 15.09.2016 и прекращении действия указанного договора с 01.10.2020) не имеется.
Ввиду отсутствия соглашения по данному вопросу иных собственников, необходимого в силу статей 244 , 246 , 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанные действия ФИО4 не могут являться фактом, влекущим прекращение договора.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В силу статей 11 , 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.
Из предоставленных в материалы дела доказательств усматривается, что самостоятельных действий направленных на прекращение арендных отношений с ФИО3 в порядке главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО1 инициировано не было, вопрос о проведении собрания собственников по такому поводу не ставился.
Кроме того, в силу пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В этой связи, судом первой инстанции обоснованно учтен факт получения истцом от ФИО3 денежных средств с назначением платежа - доходы собственника доли в нежилом помещении нежилое помещение № 2 кадастровый номер 74:36:050004:973 за январь, февраль и март 2022 года. Доказательств отказа от принятия указанных перечислений (возврата денежных средств) суду не представлено. При этом, вопреки доводам апеллянта, вопрос о полноте исполнения обязательства арендатором и соответствии произведенных платежей рыночной стоимости арендного пользования, в предмет рассмотрения по настоящему делу не входит.
Исходя из названного, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных истцом требований.
Поскольку анализ мотивов отклонения доводов апелляционной жалобы приведен в настоящем постановлении выше, он не требует дополнительной аргументации.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины, распределяются судом в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отнесению на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176 , 268 , 269 , 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.06.2024 по делу №А76-11780/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья И.Ю. Соколова Судьи: А.С. Жернаков Ю.С. Колясникова Суд: 18 ААС (Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд) (подробнее) Судьи дела: Соколова И.Ю. (судья) (подробнее) Последние документы по делу: Постановление от 15 октября 2024 г. по делу № А76-11780/2023 Решение от 2 июня 2024 г. по делу № А76-11780/2023 Показать все документы по этому делу Судебная практика по: Общая собственность, определение долей в общей собственности, раздел имущества в гражданском браке Судебная практика по применению норм ст. 244, 245 ГК РФ