Постановление от 5 декабря 2024 г. по делу № А59-5898/2023 Пятый арбитражный апелляционный суд (5 ААС) Пятый арбитражный апелляционный суд ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001 http://5aas.arbitr.ru/
Дело № А59-5898/2023 г. Владивосток 06 декабря 2024 года Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2024 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 декабря 2024 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего С.М. Синицыной, судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева, при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский», апелляционное производство № 05АП-6492/2024, на решение от 20.09.2024 судьи Т.С. Горбачевой по делу № А59-5898/2023 Арбитражного суда Сахалинской области по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Север строй» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем реализации с публичных торгов, в отсутствие лиц, участвующих в деле,
Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» (далее – истец, Комитет, КУМИ МО «Городской округ Ногликский») обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Север строй» (далее – ответчик, Общество, ООО «Север строй») с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:22:0000013:2306, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 65:22:0000013:370 по адресу: Сахалинская область, пгт. Ноглики, пер. Школьный, д.4, путем реализации с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».
Судом на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.09.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что воля арендатора, выраженная в заявлении ФИО1 от 26.04.2022 о расторжении договора аренды земельного участка №1061-63 от 10.04.2017, была направлена на прекращение арендных правоотношений, указанное заявление ФИО1 до истечения установленного договором срока прекращения договора отозвано не было, доказательств, что в период прекращения договорных отношений что-либо было изменено, в материалы дела не представлено, в связи с чем Комитет полагает ошибочным вывод суда о том, что договор аренды земельного участка №1061-63 от 10.04.2017 является действующим, а расположенный на указанном земельном участке объект незавершенного строительства не подлежит изъятию.
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 03.12.2024.
В заседание суда 03.12.2024 лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте суда в сети Интернет, не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 25.11.2013 между КУМИ МО «Городской округ Ногликский» (арендодатель) и ООО «Север строй» (арендатор) был заключен договор №720-63 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: пгт. Ноглики, пер. Школьный, д.4, общей площадью 818,0 кв.м, с кадастровым номером 65:22:0000013:370 для строительства объектов торгового, социально-бытового, административно-делового назначения, общественного питания.
Земельный участок предоставляется в аренду сроком на 3 года с 25.11.2013 по 25.11.2016.
Сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка. 07.08.2015 Обществу выдано разрешение на строительство на данном земельном участке административного здания. 10.04.2017 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды №720-63 от 25.11.2013. 10.04.2017 между муниципальным образованием «Городской округ Ногликский» Сахалинской области (Арендодатель) и ООО «Север строй» был заключен договор №1061-63 о предоставлении участков в пользование на условиях аренды, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком до 25.11.2021 земельный участок с кадастровым номером 65:22:0000013:370 площадью 818,0 кв.м, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», по адресу: Сахалинская область, Ногликский район, пгт. Ноглики, пер. Школьный. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:22:0000013:2306. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.04.2017.
Сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка по данному договору. 17.09.2018 между КУМИ МО «Городской округ Ногликский» (арендодатель), ООО «Север строй» (сторона 1) и ИП ФИО1 (сторона 2) было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору №1061-63 от 10.04.2017, согласно которому сторона 1 с согласия арендодателя передает стороне 2 все права и обязанности по договору аренды №1061-63 от 10.04.2017. Все права и обязанности по данному договору аренды переходят стороне 2 в полном объеме с момента государственной регистрации данного соглашения.
Указанное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке 30.10.2018.
Письмом от 19.02.2021 КУМИ МО «Городской округ Ногликский» сообщило ИП ФИО1 о том, что 25.11.2021 истекает срок действия договора аренды №1061-63 от 10.04.2017. 26.04.2022 от ИП ФИО1 поступило заявление о расторжении договора аренды №1061-63 от 10.04.2017 в связи с истечением его срока действия.
КУМИ МО «Городской округ Ногликский» письмом от 23.05.2022 направило в адрес ИП ФИО1 подписанный со своей стороны проект соглашения о расторжении договора аренды №1061-63 от 10.04.2017 с актом приема-передачи земельного участка. Данные соглашение, акт были возвращены органом почтовой связи ввиду истечения срока хранения.
Как следует из представленной истцом выписки из ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:22:0000013:2306, расположенным по адресу: Сахалинская область, Ногликский район, пгт.Ноглики, пер.Школьный, готовность данного объекта составляет 90%, собственником данного объекта является ООО «Север строй».
Посчитав, что срок действия договора аренды земельного участка №1061-63 от 10.04.2017 истек, Комитет обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что срок действия договора аренды №1061-63 от 10.04.2017 установлен до 25.11.2021, при этом условие о том, что окончание срока действия данного договора влечет прекращение обязательств по нему, в данном договоре отсутствует, на основании чего пришел к выводу о том, что на дату рассмотрения настоящего дела договор аренды является действующим, находящийся на данном земельном участке объект незавершенного строительства не может быть изъят.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, коллегия находит вышеизложенные выводы суда первой инстанции ошибочными, при этом исходит из следующего.
В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ ).
Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ , введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ ).
Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона №171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
На основании статьи 35 Закона №171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Из указанного следует, что положения ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.
Из материалов дела следует, что договор №720-63 от 25.11.2013 аренды земельного участка был заключен между сторонами до введения в действие Закона №171-ФЗ.
Впоследствии, после введения в действие Закона №171-ФЗ, между сторонами был заключен договор от 10.04.2017 №1061-63 аренды участка сроком на три года для завершения строительства (подпункт 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Указанный вывод соответствует правовому подходу, изложенному в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2020 №4 (2021).
Право собственности ООО «Север строй» на спорный объект незавершенного строительства зарегистрировано 29.03.2017.
В пункте 1.1 договора №1061-63 о предоставлении участков в пользование на условиях аренды от 10.04.2017 сторонами определен срок предоставления спорного земельного участка в пользование ООО «Север строй» на условиях аренды: до 25.11.2021.
Письмом от 19.02.2021 КУМИ МО «Городской округ Ногликский» сообщило ИП ФИО1, приобретшему все права и обязанности ООО «Север строй» по спорному договору на основании соглашения от 17.09.2018, о том, что 25.11.2021 истекает срок действия договора аренды №1061-63 от 10.04.2017.
Предприниматель, в свою очередь, направил истцу заявление о расторжении договора аренды №1061-63 от 10.04.2017 года в связи с истечением его срока действия.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ ).
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.5 ЗК РФ, договор аренды публичного земельного участка должен заключаться на торгах.
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ).
Правоприменительная практика (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2020 №308- ЭС19-19368, от 20.05.2020 №310-ЭС19-25907, пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020) исходит из того, что положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, только в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
В отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, такое основание как нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства позволяет получить участок без торгов только однократно, только в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137-ФЗ), применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.
В силу пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Учитывая, что ООО «Север строй» уже реализовало свое право на получение земельного участка в аренду без торгов однократно для завершения строительства спорного объекта на основании подпункта 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ, заключив договор от 10.04.2017 №1061-63, указанный договор не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок.
На основании изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор аренды №1061-63 от 10.04.2017 прекратил свое действие в связи с истечением срока действия.
Более того, ООО «Север строй» с 30.10.2018 (даты государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды №1061-63 от 10.04.2017) не является арендатором земельного участка.
Из представленных в дело сведений из Единого государственного реестра недвижимости усматривается, что по состоянию на 28.03.2024 степень готовности принадлежащего ООО «Север строй» спорного незавершенного объекта строительства составляла 90%.
Иная степень готовности объекта, в том числе иной процент готовности объекта, факт ввода объекта в эксплуатацию ответчиком подтверждены не были.
Коллегия также отмечает, что использование земельного участка с нарушением вида разрешенного использования, предусмотренного договором аренды земельного участка, наличие объекта незавершенного строительства, длительное время не вводимого в эксплуатацию, находящегося в пределах населенного пункта, приводит к неиспользованию представляющих для муниципального образования особую ценность площадей, нарушению эстетического облика населенного пункта и уменьшению объема застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду.
С учетом изложенного, поскольку договор аренды №1061-63 от 10.04.2017, заключенный с ответчиком для завершения строительства объекта незавершенного строительства, прекратил свое действие в связи с истечением срока действия, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком было реализовано, строительство объекта не завершено, ответчик с 30.10.2018 (даты государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды №1061-63 от 10.04.2017) не является арендатором земельного участка, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 239.1 ГК РФ и изъятия у ООО «Север строй» спорного объекта незавершенного строительства.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Правила №1299).
В соответствии с пунктом 2 Правил №1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.
Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Установление начальной продажной стоимости имущества в отсутствие соответствующего требования не является обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.
Из материалов дела следует, что истец требование об определении начальной продажной стоимости имущества не заявлял, в связи с чем оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в предмет исследования по настоящему делу не входит.
На основании части 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы признаются судебной коллегией обоснованными, а обжалуемое решение подлежит отмене ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ ), исковое заявление подлежит удовлетворению.
В связи с удовлетворением исковых требований в силу положений статьи 110 АПК РФ , а также учитывая, что апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе в общей сумме 36 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 258 , 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Сахалинской области от 20.09.2024 по делу № А59-5898/2023 отменить.
Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Север строй» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:22:0000013:2306, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:22:0000013:370 по адресу: Сахалинская область, пгт. Ноглики, пер. Школьный, д. 4, путем реализации с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».
Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Север строй» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 36000 (тридцать шесть тысяч) рублей государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий С.М. Синицына Судьи Е.А. Грызыхина С.Б. Култышев Суд: 5 ААС (Пятый арбитражный апелляционный суд) (подробнее) Истцы: Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Городской округ Ногликский" (подробнее) Ответчики: ООО "Север Строй" (подробнее) Судьи дела: Синицына С.М. (судья) (подробнее) Последние документы по делу: Постановление от 5 декабря 2024 г. по делу № А59-5898/2023 Решение от 19 сентября 2024 г. по делу № А59-5898/2023 Резолютивная часть решения от 27 августа 2024 г. по делу № А59-5898/2023 Показать все документы по этому делу