Апелляционное определение № 33-55240/2025 от 17 декабря 2025 г.
Московский городской суд (Город Москва) - Гражданское
УИД: 77RS0003-02-2024-002987-93 Судья: фио № 33-55240/2025 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ
18 декабря 2025г. адрес Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Акульшиной Т.В., судей фио, фио, при помощнике судьи Бондаревой А.Д., с участием прокурора фио, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе истца фио, апелляционному представлению Бутырского межрайонного прокурора адрес на решение Бутырского районного суда адрес от 07 июля 2025г. в редакции определения об исправлении описки от 11 июля 2025 года, которым постановлено: В удовлетворении исковых требований фио (паспортные данные) к фио (паспортные данные......) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, выселении, снятии с регистрационного учета - отказать.
Меры по обеспечению иска, принятые на основании определения Бутырского районного суда адрес от 06.03.2024 в виде запрета по осуществлению действий, связанных с регистрацией сделок в отношении недвижимого имущества – квартиры ..., расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:02:0008008:1200, по вступлению в законную силу настоящего решения суда – отменить.
Возложить на УСД в адрес обязанность перечислить в пользу ФГБУ «НМИЦ ПН им. фио» Минздрава России (ИНН <***>) с депозитного счета УСД в адрес денежные средства в размере сумма без НДС за проведение судебной экспертизы по делу № 02-0033/2025, обеспеченные истцом фио (паспортные данные) по платежному поручению № 41198574 от 30.07.2024, УСТАНОВИЛА: фио обратилась в суд с иском к фио, уточнив требования, просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 23.10.2023г., расположенной по адресу: адрес, на основании ст. ст. 166 , 171 , 176 , 177 , 178 , 179 ГК РФ , применить последствия недействительности сделки, выселить фио и ее несовершеннолетнего сына фио, ДД.ММ.ГГГГ г.р., из квартиры со снятием с регистрационного учета.
В обоснование требований фио ссылалась на то, что с августа 2023г. на ее телефон регулярно поступали звонки от неустановленных лиц, представлявшихся сотрудниками полиции, ЦБ РФ, которые сообщили, что квартира истца выставлена на продажу на многих сайтах продажи недвижимости по поддельным документам от фио Во избежание потери квартиры, истцу было предложено два варианта: опечатать квартиру и выехать из нее и ждать пока мошенников задержат, либо фиктивно продать квартиру, получить документы, которые гарантируют, что она не сможет продаваться, впоследствии вернуть денежные средства в банк, сделка будет аннулирована, а квартира вернется в собственность истца. С целью продажи квартиры 14.09.2023г. фио заключила договор на оказание услуг по поиску покупателя на квартиру с агентством недвижимости ООО «ИНКОМ-СЕВЕРО-ЗАПАД». 23.10.2023г. фио продала фио квартиру по указанному адресу по договору купли-продажи за сумма, предварительно снявшись с регистрационного учета из жилого помещения. Расчеты по сделке купли-продажи были произведены через аккредитивный счет в АКБ «Фора-Банк». Из суммы денежных средств, полученной от покупателя, истец оплатила услуги агентства недвижимости в размере сумма, а сумму в размере сумма истец сняла со счета в банке и передала неизвестному мужчине у станции метро «Деловой центр» по кодовому слову (паролю) «рояль», как указывали ей неустановленные лица по телефону. Далее, следуя телефонным указаниям неизвестных лиц, истец сбросила мобильный телефон до заводских настроек, после чего на связь с истцом никто не выходил. Осознав, что ее обманули, истец обратилась в полицию с соответствующим заявлением. По данному факту возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ в отношении неустановленного лица. Истец настаивала на том, что намерений продать свою квартиру она не имела, поскольку данная квартира является для нее единственным жильем, сделка совершена вследствие обмана истца лицами, имеющими прямое отношение к совершению сделки, полагала, что в момент совершения сделки она не осознавала суть происходящего, не была способна понимать значения своих действий и руководить ими, сделка совершена под влиянием заблуждения.
Дело рассмотрено судом первой инстанции с участием истца фио и ее представителя по доверенности ФИО1, ответчика фио и ее представителя по доверенности фио, в отсутствие представителя третьего лица ООО «ИНКОМ-СЕВЕРО-ЗАПАД», извещавшегося о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований просят истец фио по доводам апелляционной жалобы и Бутырский межрайонный прокурор адрес по доводам апелляционного представления.
Истец фио и ее представитель по доверенности ФИО1 в судебное заседание апелляционной инстанции явились, доводы апелляционной жалобы и апелляционного представления поддержали.
Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание апелляционной инстанции явилась, против доводов апелляционной жалобы и апелляционного представления возражала.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения участников процесса, прокурора, поддержавшего доводы апелляционного представления, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционного представления, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ , п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 года N 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Неправильным применением норм материального права являются: 1) неприменение закона, подлежащего применению; 2) применение закона, не подлежащего применению; 3) неправильное истолкование закона.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорной является квартира по адресу: адрес, которая принадлежала фио на основании справки ЖСК «Отрадное-3» от 16.03.2017 № 248 о выплате пая. Право собственности фио зарегистрировано 31.03.2017г. в ЕГРН, запись о регистрации № 77:02:0008008:1200-77/002/2017-1. В указанной квартире истец была зарегистрирована по месту жительства с 04.08.1989г. 14.09.2023г. фио заключила договор на оказание услуг по поиску покупателя на квартиру по вышеуказанному адресу с агентством недвижимости ООО «ИНКОМ-СЕВЕРО-ЗАПАД». 18.09.2023г. фио была письменно уведомлена сотрудниками ООО «ИНКОМ-СЕВЕРО-ЗАПАД» об участившихся случаях обмана граждан телефонными мошенниками, действующими под видом сотрудников правоохранительных органов, которые уговаривают собственника квартиры поучаствовать в сделке продажи своей квартиры, обещая вернуть квартиру хозяину сразу после получения им денег от покупателя, и при этом просят скрывать от всех родственников и знакомых участие в такой сделке, могут даже запугивать продавца уголовной ответственностью за разглашение сведений о планируемой операции. фио лично подписала указанное уведомление об обстоятельствах продажи объекта недвижимости, в котором подтвердила, что продает принадлежащее ей жилое помещение по адресу: адрес, по собственной воле, без какого-либо понуждения или инструктажа со стороны третьих лиц. 16.10.2023г. фио обратилась в отдел по вопросам миграции ОМВД России по адрес с заявлением о выбытии в адрес в адрес, в связи с чем снята с регистрационного учета по месту жительства спорной квартиры. 23.10.2023г. фио перед совершением сделки купли-продажи квартиры предоставила свое согласие на медицинское освидетельствование ее врачом психиатром-наркологом фио, в ходе которого истец сообщила, что продает спорную квартиру с целью переезда в адрес, где проживают ее друзья.
В тот же день, 23.10.2023г. фио заключила с фио договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, стоимость которой составила сумма Согласно п. 4.1 договора стороны произвели взаиморасчеты по договору купли-продажи, фио выплатила фио указанную стоимость квартиры через аккредитив (безотзывный покрытый (депонированный), открытый на имя истца фио в фио АКБ «Фора фио», что подтверждается платежным поручением АКБ «ФОРА-БАНК» № 240 от 27.10.2023г.
Согласно выписки из ЕГРН от 09.10.2023г. кадастровая стоимость спорной квартиры составляет сумма В подтверждение финансовой возможности приобретения спорной квартиры у истца, фио представлен договор от 23.10.2023г., по которому она ранее продала принадлежавшую ей долю в другой квартире по адресу: адрес, за сумма, направив полученные по этому договору денежные средства на оплату квартиры по сделке с фио 27.10.2023г. Управлением Росреестра по адрес в установленном порядке был зарегистрирован переход права собственности на спорную квартиру от истца фио к ответчику фио 22.11.2023г. фио передала ключи от спорной квартиры фио Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.
Судом первой инстанции в качестве свидетеля допрошен фио, который показал, что он является главным экспертом агентства недвижимости ООО «ИНКОМ-СЕВЕРО-ЗАПАД», осуществлял поиск покупателя на принадлежавшую фио квартиру по вышеуказанному адресу. Знакомство с истцом произошло 14.09.2023г., когда фио позвонила по многоканальному телефону в колл-центр указанного агентства недвижимости с предложением о продаже своей квартиры, оператор колл-центра перевела звонок на свидетеля, находившегося в тот момент на дежурстве, в результате телефонного разговора истец со свидетелем договорились о просмотре спорной квартиры в этот же день. Когда свидетель приехал на просмотр спорной квартиры, фио была одна, во время нахождения свидетеля в квартире по телефону ни с кем не разговаривала, показала квартиру и документы на нее, объяснила причину продажи квартиры желанием переехать в адрес к друзьям, к которым ездит отдыхать, сообщила, что в адрес у нее никого нет, в ней ее ничто не держит. Подготовка к сделке длилась больше месяца. Сначала квартиру выставили на продажу в рекламе за сумма, но не покупали из-за высокой стоимости и состояния квартиры, требовавшей больших затрат на ремонт (порядка 1,5 сумма прописью). После снижения цены был найден покупатель, им оказалась фио, которая согласилась купить квартиру за сумма, что соответствовало рыночной стоимости. В агентстве недвижимости фио письменно уведомили о случаях телефонного мошенничества, поинтересовались, не звонили ли ей незнакомые лица, не вынуждают ли продать квартиру. фио все отрицала, прочитала и подписала заверение об обстоятельствах продажи квартиры, в котором подтвердила, что действует добровольно, указала адрес в адрес, в котором планировала проживать после продажи своей квартиры. Не доверять продавцу не было оснований, хотя фио находится в преклонном возрасте, но образованный грамотный человек. На протяжении всего времени общения с истцом никаких подозрительных разговоров по телефону замечено не было, все действия истца были уверенными, логичными и последовательными. Сделка проходила в отделении «Фора фио» по адресу: адрес, в присутствии свидетеля фио, продавца фио, покупателя фио, мужа ее сестры фио, сотрудника компании адрес фио, передававшего в дальнейшем документы на регистрацию в Управление Росреестра, врача психиатра-нарколога фио, проводившей перед сделкой освидетельствование фио Расчеты по сделке стороны производили в безналичном порядке. После получения документов из Управления Росреестра фио удостоверилась, что деньги находятся у нее на счете, сняла в банке сумму в размере сумма для оплаты комиссионного вознаграждения за риэлторские услуги. Через некоторое время фио попросила свидетеля съездить с ней в банк за всеми деньгами и сопроводить ее домой, в дальнейшей планировала открыть счет в фио для перевода денег в Казахстан. Ключи от проданной квартиры истец сама передала покупателю, когда забирала из квартиры свои вещи.
Свидетель фио показал, что он является супругом фио, проживает с супругой и ребенком в спорной квартире. О продаже этой квартиры они с супругой узнали из рекламного объявления в Интернете, впервые увидел фио, когда пришел с супругой, ребенком и риэлтором фио на просмотр квартиры осенью 2023г. В квартире истец фио была одна, пояснила, что продает квартиру в связи с переездом в адрес к друзьям, поскольку является одиноким человеком, не имеет родственников. фио была общительна, в присутствии свидетеля подозрительных разговоров, в т.ч. по телефону, не вела.
По ходатайству истца судом первой инстанции по делу назначена комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФГБУ «НМИЦ ПН им. фио» Минздрава России.
Согласно заключению комиссии экспертов ФГБУ «НМИЦ ПН им. фио» Минздрава России от 27.02.2005 № 100 анализ материалов гражданского и уголовного дела, медицинской документации показал, что в юридически значимый период заключения договора купли-продажи 23.10.2023г. у фио не отмечалось таких психических нарушений, которые бы препятствовали ее способности понимать значение своих действий и руководить ими (ответ на часть вопроса № 5). В условиях направленного манипулятивного воздействия индивидуально-психологические особенности (личностные и возрастные) фио препятствовали формированию у нее адекватного представления о существе сделки целостному осмыслению значимых обстоятельств и пониманию юридических последствий заключаемой сделки, принятию и реализации ею самостоятельного решения о продаже квартиры (ответы на вопросы №№ 1-5) Заключение комплексной стационарной судебной психолого-психиатрической экспертизы ФГБУ «НМИЦ ПН им. фио» Минздрава России принято судом в качестве допустимого и достоверного доказательства.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 153 , 166 , 167 , 171 , 176 , 177 , 178 , 179 , 421 , 549 , 550 Гражданского кодекса РФ, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку не представлено доказательств того, что фио на момент спорной сделки не отдавала отчет своим действиям, не понимала их юридическое значение и не осознавала последствия таковых.
Довод истца о заключении договора купли-продажи квартиры под влиянием существенного заблуждения признан судом несостоятельным, поскольку материалами дела и исследованной в судебном заседании аудиозаписью подтверждается, что фио не заблуждалась в отношении предмета сделки, вела переговоры именно о продаже своей квартиры с целью получения денежных средств и переезда в другую страну, о чем неоднократно заявляла, как устно, так и письменно, являлась инициатором обращения в агентство недвижимости, выразила свою волю на продажу квартиры; также не заблуждалась относительно природы сделки и ее правовых последствий, поскольку лично участвовала в показах квартиры, желала получить деньги за нее, не планировала в дальнейшем проживать в данной квартире и в адрес, самостоятельно заранее снялась с регистрационного учета из спорной квартиры. Заблуждение относительно мотивов сделки не отнесено законом к существенным для признания сделки недействительной.
Также судом признан несостоятельным довод истца о том, что договор купли-продажи квартиры заключен истцом под влиянием обмана, влекущего недействительность сделки по ст. 179 ГК РФ , поскольку сведения, доказывающие тот факт, что при заключении оспариваемого договора покупатель фио скрыла от продавца какие-либо важные обстоятельства, которые могли повлиять на продажу квартиры, отсутствуют. Также в деле отсутствуют доказательства того, что фио знала или должна была знать об обмане фио третьими лицами Отказывая в удовлетворении требований, суд отклонил довод истца о том, что фио не имела намерения продать свою квартиру и действовала с пороком воли, поскольку указанный довод опровергается совокупностью имеющихся в деле доказательств, из которых явно прослеживается воля истца на продажу квартиры ответчику с принятием от нее исполнения по договору в виде денежных средств в размере сумма Оспариваемый договор купли-продажи квартиры заключен и исполнен при последовательном совершении фио юридически значимых действий: обращение фио в агентство недвижимости для поиска покупателя квартиры, снятие с регистрационного учета из квартиры, личное участие фио в показах квартиры, в подписании договора купли-продажи, личное подписание уведомления, заверения б обстоятельствах продажи объекта недвижимости, оформление доверенности на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру покупателю, получение денежных средств за квартиру, передача покупателю ключей от квартиры и ее освобождение от личных вещей.
Судом также отказано в удовлетворении производных требований о применении последствий недействительности сделки в виде возврата квартиры по адресу: адрес, в собственность истца и погашения записи о регистрации права собственности ответчика фио, а также о выселении и снятии с регистрационного учета в спорной квартире фио и ее несовершеннолетнего сына фио, ДД.ММ.ГГГГ г.р.
Судебная коллегия указанные выводы суда находит правомерными, поскольку они основаны на материалах дела, исследованных доказательствах, их надлежащей оценке и сделаны в соответствии с нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям.
Заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 Гражданского кодекса РФ.
Заблуждение фио относительно мотивов (обстоятельств, характеризующих основной мотив сделки), полагавшей, что она заключает оспариваемый договор для пресечения совершаемых в отношении нее мошеннических действий, равно как и ее заблуждение относительно последствий, то есть в том, что совершенная сделка будет аннулирована, а право собственности на квартиру будет ей возвращено, в данном случае основанием для признания совершенной ею сделки купли-продажи недействительной являться не может. фио желала совершить именно оспариваемую ею сделку купли-продажи недвижимости и наступления соответствующих правовых последствий, которые вместе с тем, по ее мнению, должны были быть впоследствии аннулированы. Сущность договора купли-продажи недвижимости и порождаемых им гражданско-правовых последствий (переход права собственности на недвижимое имущество) является общеизвестной.
Кроме того, согласно пункту 5 статьи 178 Гражданского кодекса РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
Исходя из положений названной статьи и в ее взаимосвязи с основными положениями гражданского законодательства, оспаривание сделки при безупречном поведении (объективной и субъективной добросовестности) по общему правилу по мотиву заблуждения не допускается.
Недобросовестного поведения фио при заключении оспариваемой сделки не установлено.
Указанная правовая позиция выражена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2025 года N 5-КГ25-174-К2.
Совершение оспариваемой сделки фио в состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, не доказано (ст. 177 ГК РФ ), также не доказано, что фио знала или должна была знать о совершении сделки фио НГ.Ю. под влиянием обмана третьих лиц (абз. 3 п. 2 ст. 179 ГК РФ ).
Доводы апелляционной жалобы истца и апелляционного представления не опровергают обоснованность выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном разрешении спора по существу и сводятся лишь к несогласию с выводами суда первой инстанции, основанному на субъективной оценке установленных обстоятельств.
Нарушений норм материального и гражданского процессуального законодательства, влекущих отмену или изменение решения суда по доводам апелляционной жалобы истца, апелляционному представлению не установлено.
Руководствуясь ст.ст. 193 , 327 - 329 ГПК РФ , судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА: решение Бутырского районного суда адрес от 07 июля 2025г., в редакции определения об исправлении описки от 11 июля 2025г. оставить без изменения, апелляционную жалобу фио, апелляционное представление Бутырского межрайонного прокурора адрес – без удовлетворения.
Мотивированное определение изготовлено 26 февраля 2026г.
Председательствующий: Судьи: Суд: Московский городской суд (Город Москва) (подробнее) Судебная практика по: Признание сделки недействительной Судебная практика по применению нормы ст. 167 ГК РФ Признание договора купли продажи недействительным Судебная практика по применению норм ст. 454, 168, 170, 177, 179 ГК РФ
Признание договора недействительным Судебная практика по применению нормы ст. 167 ГК РФ По мошенничеству Судебная практика по применению нормы ст. 159 УК РФ