Белгородский областной суд в составе: судьи Борисовой О.В., при секретаре Лавровой В.А., с участием представителя административного ответчика - Правительства Белгородской области ФИО1, представителя заинтересованного лица – администрации Старооскольского городского округа Белгородской области ФИО2, в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства административного истца ФИО3, представителей административных ответчиков: Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, а также заинтересованного лица ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,
ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания (административного корпуса) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равную его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а также возложить на ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области обязанность по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости и применить рыночную стоимость административного корпуса с кадастровым номером № для целей, предусмотренных законодательством РФ с 01.01.2016 года.
ФИО3 находит результаты государственной кадастровой оценки нежилого здания завышенными и влекущими увеличение налоговых обязательств по уплате налога на имущество физических лиц, исчисляемого от кадастровой стоимости данного здания.
С целью подтверждения заявленной по делу рыночной стоимости нежилого здания ФИО3 представила отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (далее – отчет об оценке №), которым определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию ДД.ММ.ГГГГ.
На указанный отчет об оценке административный истец представил положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «<данные изъяты>» (далее–положительное экспертное заключение №).
Определением Белгородского областного суда от 30.09.2016 года по делу была назначена экспертиза, по итогам которой экспертом А. подготовлено заключение эксперта № ДД.ММ.ГГГГ Согласно указанному заключению эксперта рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> рублей.
Представитель Правительства Белгородской области, а также представитель администрации Старооскольского городского округа Белгородской области в объяснениях выразили согласие с административными исковыми требованиями, считали возможным установить кадастровую стоимость согласно заключению эксперта.
Изучив материалы дела, суд полагает удовлетворить административный иск.
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО3 на нежилое здание с кадастровыми номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.
В соответствии со ст. 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ.
Согласно ст. 401 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) недвижимое имущество, к числу которого относятся и здания.
В силу ч. 1 ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 НК РФ .
Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи (ч. 2 ст. 402 НК РФ ).
Законом Белгородской области от 02.11.2015 N 9 "Об установлении единой даты начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", вступившим в силу с 1 января 2016 года, установлена единая дата начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.
Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, была утверждена Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 года №414-пп и составляет <данные изъяты> рублей, согласно кадастровой справке от ДД.ММ.ГГГГ.
Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Оспариваемая кадастровая стоимость затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, поскольку данное здание относится к объектам налогообложения (ст. 401 НК РФ ).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному экспертом А., рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей.
Оценивая заключение эксперта по правилам ст. 84 КАС РФ , суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости нежилого здания, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить указанное заключение под сомнение оснований не имеется.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Суд, оценив названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает необходимым установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определенном экспертом.
Отчет об оценке №, которым определена заявленная административным истцом рыночная стоимость здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, не является достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается вышеназванным заключением эксперта. Выводы заключения эксперта в данной части не оспорены представлением каких-либо доказательств.
Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 КАС РФ .
Согласно п. 4 ст. 84 КАС РФ , доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Как следует из заключения эксперта, отчет об оценке, представленный административным истцом имеет ряд недостатков, существенно влияющих на величину рыночной стоимости. В частности, оценщиком не приведены разделы, содержащие сведения о сегменте рынка, к которому относится объект оценки, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений, отсутствует обоснование выбора метода, использованного в рамках доходного подхода, не подтверждена информация, существенно влияющая на стоимость объекта оценки, не обосновано использование коэффициента ставки капитализации при расчете стоимости доходным подходом, а также не представлено обоснование функционального и внешнего износов, ненадлежащим образом осуществлен подбор объектов аналогов при сравнительном подходе к оценке.
На основании проведенных исследований эксперт пришел к выводу о неполном соответствии отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены некорректно.
В ходе проверки отчета эксперт выявил нарушения ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части неоднозначности толкования отчета об оценке, п. 10, п. 11 раздела V и п. 22 раздела VII ФСО «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ №611 от 25.09.2014 г. в части выбранных для определения стоимости объекта оценки аналогов; п. 5 раздела II, пп. «и» п. 8 III раздела, п. 12 раздела IV ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ №299 от 20.05.2015 г.
Вышеизложенные выводы экспертом подробно мотивированы в заключении и по существу не оспорены участвующими в деле лицами. Указанные нарушения являются существенными и достаточными для вывода о недостоверности рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете об оценке, который представлен административным истцом.
Положительное экспертное заключение № не опровергает выводы эксперта, изложенные в заключении, а также вышеуказанные выводы суда о недостоверности названного отчета. По смыслу ч. 2 ст. 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
Согласно части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой подачи заявления ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является ДД.ММ.ГГГГ (дата обращения в суд с настоящим административным иском).
Не подлежат удовлетворению требования о возложении на филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Белгородской области обязанности по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости, поскольку исходя из положений статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" данный государственный орган не наделен полномочиями по осуществлению государственного кадастрового учета (с 01.01.2017 года). Кроме того, административному истцу не было отказано во внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости, а потому его права не были нарушены.
Руководствуясь статьями 175 - 180 , 248 - 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания (административного корпуса) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равную его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.
Рыночная стоимость вышеуказанного здания определена настоящим решением на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть на ДД.ММ.ГГГГ Датой подачи заявления ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является ДД.ММ.ГГГГ.
В удовлетворении остальной части административных исковых требований ФИО3, - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.В. Борисова Решение в окончательной форме принято 20 февраля 2017 года. Суд: Белгородский областной суд (Белгородская область) (подробнее) Судьи дела: Борисова Ольга Васильевна (судья) (подробнее)