Белгородский областной суд в составе: судьи Борисовой О.В., при секретаре Давыдовой М.В., с участием представителя административного истца – общества с ограниченной ответственностью "СЕВЕРНЫЙ КВАРТАЛ" (далее - ООО "СЕВЕРНЫЙ КВАРТАЛ") ФИО1, представителя административного ответчика Правительства Белгородской области ФИО2, в отсутствие представителей административных ответчиков: Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "СЕВЕРНЫЙ КВАРТАЛ" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
общество с ограниченной ответственностью "СЕВЕРНЫЙ КВАРТАЛ" (далее - Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 31:15:0406003:16, расположенного по адресу: РФ, <...>, равной его рыночной стоимости в размере 100 548 622 рублей по состоянию на 05.07.2015 года.
Общество находит результаты государственной кадастровой оценки нежилого здания завышенными и влекущими увеличение налоговых обязательств по уплате налога на имущество организаций, исчисляемого от кадастровой стоимости данного здания.
С целью подтверждения заявленной по делу рыночной стоимости нежилого здания Общество представило отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный оценщиком – индивидуальным предпринимателем Г. (далее – отчет об оценке №), которым определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 31:15:0406003:16 по состоянию 05.07.2015 года.
На указанный отчет об оценке административный истец представил положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ эксперта НП СОО «<данные изъяты>» (далее–положительное экспертное заключение №).
Определением Белгородского областного суда от 12.10.2016 года по делу была назначена экспертиза, по итогам которой экспертом М. подготовлено заключение эксперта №.
Согласно указанному заключению эксперта рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 31:15:0406003:16 по состоянию 05.07.2015 года составляет 203 290 000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные административные требования в полном объеме, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной стоимости - 100 548 622 рублей по состоянию на 05.07.2015 года.
Представитель Правительства Белгородской области не возражал против удовлетворения административного иска путем установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости, определенной экспертом в результате судебной экспертизы.
Изучив материалы дела, суд полагает удовлетворить административный иск, установив кадастровую стоимость в размере 203 290 000 рублей, определенном экспертом.
Установлено, что 03.11.2011 года зарегистрировано право собственности Общества на нежилое здание – торговый центр, назначение: нежилое, площадью 7382,60 кв.м, с кадастровыми номером 31:15:0406003:16, расположенное по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.11.2011 года 31-АВ 271640.
В соответствии со статьей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации организации, имеющие движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, признаются налогоплательщиками налога на имущество организаций.
Согласно статье 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
В соответствии с Законом Белгородской области от 27.11.2003 N 104 "О налоге на имущество организаций" налоговая база по налогу на имущество организаций определяется с учетом особенностей, установленных статьей 3.1 названного Закона, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении определенных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, указанных в статье 378.2 Налогового кодекса РФ.
Нежилое здание с кадастровыми номером 31:15:0406003:16 вошло в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2016 год, утвержденный Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 года №416-пп в соответствии со ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (под номером 3760 в Перечне объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утв. Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 года №416-пп).
Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости была утверждена Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 года №414-пп по состоянию на 05.07.2015 года, и имеет значение - 222662981,13 рублей, согласно кадастровой справке от 02.09.2016 года.
Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Оспариваемая кадастровая стоимость затрагивает права Общества как плательщика налога на имущество в отношении нежилого здания с кадастровым номером 31:15:0406003:16.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). 18.05.2016 года Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания путем установления данной стоимости в размере рыночной. В результате рассмотрения названного заявления комиссия приняла решение от 15.06.2016 года №153 об отклонении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке №. Указанные обстоятельства подтверждаются соответствующим решением комиссии. Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора следует считать соблюденным.
Согласно заключению эксперта №, составленному экспертом М., рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 05.07.2015 г. составляет 203 290 000 рублей.
Оценивая заключение эксперта по правилам ст. 84 КАС РФ , суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости нежилого здания.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Суд, оценив названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает необходимым определить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 05.07.2015 г., установленной экспертом.
Отчет об оценке №16-21, которым определена заявленная административным истцом рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 05.07.2015 г., не является достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается вышеназванным заключением эксперта ФИО3 Выводы заключения эксперта в данной части не оспорены представлением каких-либо доказательств.
Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 КАС РФ .
Согласно п. 4 ст. 84 КАС РФ , доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Как следует из заключения эксперта, отчет № от ДД.ММ.ГГГГ. не вполне соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, при выполнении математических действий допущены грубые ошибки, которые привели к существенному занижению стоимости. В частности, для определения рыночной стоимости оценщиком при составлении отчета об оценке использованы объекты-аналоги с минимальной стоимостью, ставка дисконтирования завышена почти в два раза, что привело к существенному занижению стоимости объекта исследования. Данные выводы экспертом подробно мотивированы в заключении и по существу не оспорены участвующими в деле лицами. Указанные нарушения являются существенными и достаточными для вывода о недостоверности рыночной стоимости нежилого здания, указанной в отчете об оценке, который представлен административным истцом.
Положительное экспертное заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке не опровергает выводы эксперта, изложенные в заключении, а также вышеуказанные выводы суда о недостоверности названного отчета. По смыслу ч. 2 ст. 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
Возражения представителя административного истца против заключения эксперта М. сводятся к доказыванию нарушений требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", якобы допущенных экспертом. Однако, данные возражения следует признать необоснованными.
Доводы административного истца о ненадлежащих анализе и исследовании рынка, определении сегмента рынка и подборе объектов-аналогов для использования их при определении рыночной стоимости сравнительным подходом, - не нашли подтверждения в судебном заседании, опровергнуты по существу допрошенным в суде экспертом М., которая пояснила, что в результате исследования отчета об оценке согласилась с анализом рынка и подбором объектов-аналогов, которые проведены индивидуальным предпринимателем Г. (отчет об оценке №).
Эксперт при проведении судебной экспертизы, прежде всего, подчиняется положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и самостоятелен в рамках проводимого исследования.
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (ст. 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").
В данном случае выбранный экспертом М. подход к проведению экспертизы соответствует поставленным перед экспертом вопросам, один из которых направлен на проверку отчета об оценке. Осуществляя анализ отчета об оценке, эксперт вправе был согласиться с какой-либо частью такого отчета (в том числе с анализом рынка, сегментированием рынка, подбором объектов-аналогов), и признав соответствующую часть отчета об оценке достоверной, использовать ее в дальнейшем исследовании.
Кроме того, административный истец основывал свои административные требования на отчете об оценке и считал его достоверным, а соответственно, доводы о необоснованном согласии эксперта М. с оценщиком Г. в части анализа, сегментирования рынка и подбора объектов-аналогов, - являются формальными, противоречат позиции самого административного истца.
В письменных пояснениях эксперта приведены объявления с указанием их источника касательно объектов-аналогов, использованных М. при составлении заключения, чем опровергнуты сомнения представителя административного истца в достоверности соответствующих объявлений.
В судебном заседании эксперт М. обосновала правильность примененных корректировок и отсутствие необходимости в соответствующих корректировок со ссылкой на Справочник оценщика недвижимости (ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки». ФИО4 Нижний Новгород, 2014 г.).
Исходя из вышеизложенного, сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют, чем обусловлен отказ суда в назначении повторной экспертизы по ходатайству стороны административного истца, согласно протокольному определению от 20.02.2017 года.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", поскольку Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
По настоящему делу в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административный истец обратился 18.05.2016 года, указанную дату и следует считать датой подачи заявления Обществом о пересмотре кадастровой стоимости.
Согласно части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Исходя из вышеизложенного, датой подачи заявления Общества о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 18.05.2016 года.
Правительство Белгородской области понесло судебные расходы (издержки) в виде оплаты экспертизы в сумме 40 000 рублей, что подтверждается платежным поручением №426803 от 26.11.2016 года, определением о назначении экспертизы от 12.10.2016 года, и данные расходы подлежат возмещению названному органу государственной власти за счет административного истца на основании ст.ст., 106 , 111 , 112 КАС РФ .
Правительство Белгородской области не оспаривало право административного истца на установление кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости по основаниям возникновения данного права, не имело противоположных с административным истцом юридических интересов, при этом, следует исходить из того, что легальным юридическим интересом в данном случае может выступать установление только экономически обоснованной рыночной стоимости, а не произвольной. Соответственно, юридический интерес административного ответчика в споре о пересмотре кадастровой стоимости нельзя соотносить с рыночной стоимостью, обоснованность которой не подтвердилась в ходе судебного разбирательства.
Установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является реализацией права административного истца на установление экономически обоснованной кадастровой стоимости данного объекта, и соответственно, судебные расходы по данному делу относятся на административного истца, учитывая разъяснения, содержащиеся в абзаце третьем пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
Руководствуясь статьями 175 - 180 , 248 - 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "СЕВЕРНЫЙ КВАРТАЛ" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 31:15:0406003:16, расположенного по адресу: РФ, <...>, равную его рыночной стоимости в размере 203 290 000 рублей.
Рыночная стоимость вышеуказанного нежилого здания определена настоящим решением на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть на 05 июля 2015 года.
Датой подачи заявления "СЕВЕРНЫЙ КВАРТАЛ" о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 18.05.2016 года.
Взыскать с ООО "СЕВЕРНЫЙ КВАРТАЛ" в пользу Правительства Белгородской области судебные расходы в размере 40 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.В. Борисова Решение в окончательной форме принято 27 февраля 2017 года. Суд: Белгородский областной суд (Белгородская область) (подробнее) Судьи дела: Борисова Ольга Васильевна (судья) (подробнее)