ФИО36 обратился в суд с иском к ФИО9 о признании договора купли-продажи недействительным, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности, выселении, мотивируя свои требования следующим.
С 1995 года ФИО36 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, которую он купил ДД.ММ.ГГГГ у ФИО3. При подготовке документов для регистрации права собственности истцу стало известно, что квартира значится за ФИО1, в связи с чем, ФИО36 обратился в суд с иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, который был удовлетворен, судом было вынесено заочно решение. При подаче документов для регистрации права собственности ФИО36 стало известно, что право собственности на квартиру зарегистрировано на имя ФИО9.
Ссылаясь на ст.ст. 166 , 168 , 170 ГК РФ , просит признать договор купли-продажи на имя ФИО9 на <адрес> недействительным, аннулировать свидетельство о государственной регистрации права собственности на имя ФИО9, выселить ФИО9 из <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ представителем ФИО36- ФИО14 подано дополнение к исковому заявлению, в котором указывается, что спорная квартира была отчуждена ФИО9 ФИО2 посредством заключения договора дарения. Указанную сделку считает мнимой, совершенной для прикрытия незаконности договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и ФИО9, в связи с чем, просит признать ее недействительной, аннулировать свидетельство о государственной регистрации права собственности ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ представителем ФИО36- ФИО14 исковые требования дополнены требованием о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на имя ФИО1 недействительным, обязании ОА «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по ЧР аннулировать запись о регистрации спорной квартиры на имя ФИО1, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности. Мотивирует свои требования тем, что заочное решение Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным было отменено, а само исковое заявление впоследствии оставлено без рассмотрения в связи с неявкой сторон.
ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО10 Алхазуру, в котором к требованиям ФИО36 просила применить срок исковой давности, признать договор купли-продажи между ФИО36 и ФИО12 С.С. недействительным. В обоснование своих требований указывает, что спорная квартира была куплена ее мужем у ФИО8, который, в свою очередь, купил ее у ФИО12 С.С. поскольку спорная квартира находилась в собственности ФИО1 в течение 19 лет, а с 2016 года квартира принадлежит ФИО2, истом по основному иску пропущен срок исковой давности. ФИО2 является добросовестным приобретателем.
ФИО9 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО36 о признании добросовестным приобретателем, указывая при этом, что при заключении им с ФИО1 им была проверена квартира, у ФИО1 имелся правоустанавливающий документ на квартиру, его право собственности было зарегистрировано в Управлении Росреестра по ЧР, БТИ. При осмотре квартиры в ней никто не проживал, претензий не предъявлял.
В судебном заседании представитель ФИО36- ФИО14 представила возражение на встречное исковое заявление ФИО9 о признании его добросовестным приобретателем, указывая при этом, что поданное встречное исковое заявление не оплачено государственной пошлиной, а добросовестность ФИО9 опровергается его показаниями, согласно которым в квартире проживал ФИО10 Иса. Исковые требования ФИО36 просила удовлетворить в полном объеме, поддержала их, во встречных исковых требованиях ФИО2 просила отказать.
ФИО36 поддержал заявленные им исковые требования в полном объеме, против встречных исковых требований возражал, просил отказать в их удовлетворении.
Представитель ФИО2- ФИО15 поддержала исковые требования ФИО2, против исковых требований ФИО36 возражала, просила отказать в их удовлетворении. Не возражала против удовлетворения требований ФИО9 ФИО9 поддержал свои исковые требования к ФИО36, не возражал против удовлетворения иска ФИО2 к ФИО36, в исковых требованиях ФИО36 просил отказать в полном объеме.
ФИО1 возражал против исковых требований ФИО36, просил отказать ему в иске в полном объеме. Против удовлетворения встречных исковых требований ФИО2, ФИО9 не возражал.
Прокурор ФИО16 просил исковые требования ФИО36 удовлетворить, признать договор дарения, заключенный между ФИО12 С.С. и ФИО1, договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО9, договора дарения, заключенный между ФИО9 ФИО2 недействительными.
Изучив представленные материалы, выслушав показания свидетелей, объяснения сторон, заключение прокурора, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования ФИО36 к ФИО2, ФИО9, ФИО1 о признании договора дарения, купли-продажи недействительными, аннулировании свидетельств о государственной регистрации права собственности и аннулировании записи в АО « Ростехинвенвентаризация-Федеральное БТИ» частично, встречные исковые требования ФИО2 к ФИО36 о признании договора купли-продажи недействительным удовлетворить, встречные исковые требования ФИО9 к ФИО36 о признании добросовестным приобретателем удовлетворить по следующим основаниям.
Во встречном исковом заявлении ФИО2 заявлено ходатайство о применении последствий пропуска исковой давности.
Однако согласно абз. 5 ст. 208 ГК РФ не распространяется срок исковой давности к требованиям собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
Поскольку требования ФИО36 о признании сделки недействительной, аннулировании сведений о госрегистрации права заявлены в связи с нарушением прав собственника, к данным требованиям, в соответствии со ст. 208 ГК РФ , не применяется положение ст. 181 ГК РФ о сроках исковой давности.
Статьей 67 ГПК РФ установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч.1). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).
Согласно договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3, которому квартира принадлежала на основании регистрационного удостоверения, выданного БТИ ПО ЖКХ <адрес> ДД.ММ.ГГГГ №, и справки БТИ ПО ЖКХ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (далее- договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ), продал указанную квартиру ФИО10 Алхазуру. Согласно оттиску печати, проставленной на обратной стороне указанного договора, он зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в материалах Бюро технической инвентаризации <адрес> по реестру 36, книга 24, лист 35. Договор заверен нотариусом нотариального округа г. ФИО17Мержуевой.
Согласно ответу на запрос филиала ФГУП «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ-Федеральное БТИ» по ЧР, отделение по <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира с ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ значится за ФИО7 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, н.р.2-2387. При этом, в журнале учета недвижимости № на странице 35 имеется регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО36, которая аннулирована на основании заявления, представленного от имени ФИО10 Алхазура от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ответу на запрос судьи Октябрьского районного суда <адрес> ФИО19, она в 1995 году действительно работала нотариусом нотариального округа и совершала нотариальные действия в соответствии с действующей на тот момент инструкцией совершения нотариальных действий, в том числе удостоверяла сделки по отчуждению недвижимого имущества. Сообщает, что предъявленный ей на обозрение договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по форме и своему содержанию не вызывает сомнений, подпись в графе «Государственный нотариус» выполнена ею; подтвердить документально совершение сделки не представляется возможным ввиду отсутствия архива нотариальной конторы. Подпись ее с течением времени видоизменилась и в настоящее время несопоставима с подписью в графе «Государственный нотариус» в договоре от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно заключению эксперта АНО «Судебно-экспертный центр» ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ, составленному по результатам судебной почерковедческой экспертизы, цифровая запись «472», расположенная в строке «Зарегистрировано в реестре за №» в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ выполнена не ФИО19-М., а другим лицом.
Согласно разъяснению от ДД.ММ.ГГГГ, данному ФИО19-М. в ответ на запрос суда, все рукописные записи, в том числе и цифровые, в удостоверительных надписях на документах, удостоверяемых (согласно инструкции совершения нотариальных действии по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) нотариусом, вносятся лично самим нотариусом. В договоре купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, цифровая запись «472», расположенная в строке «зарегистрировано в реестре за №», могла быть внесена только ею.
Письменные пояснения ФИО19-М. от ДД.ММ.ГГГГ № о том, что в оспариваемом договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ проставлена ее подпись, суд оценивает критически, поскольку они не соотносятся с иными исследованными судом доказательствами. Так, заключением эксперта сделан однозначный вывод о том, что цифровые записи в договоре выполнены не ФИО19-М., а другим лицом, тогда как ФИО19_М. в своих пояснениях от ДД.ММ.ГГГГ № разъясняет, что все рукописные записи в удостоверяемых ею документах вносились только ею. Кроме того, суд оценивает пояснения ФИО19-М. от ДД.ММ.ГГГГ № критически с учетом длительности времени, прошедшего с даты, указанной в оспариваемом договоре (ДД.ММ.ГГГГ), до момента дачи ею пояснений- ДД.ММ.ГГГГ.
Из сообщения ООО УК «Бастион» видно, что в архиве лицевых счетов ООО УК «БАСТИОН» имеется лицевой счет на <адрес>, открытый на имя ФИО20 на основании ордера (дата и номер не указаны). Согласно копии лицевого счета № спорная квартира принадлежит ФИО12 на основании обменного ордера.
Вместе с тем, указание в лицевом счете на основание принадлежности квартиры – ордера, не свидетельствует о том, что спорная квартира не была приватизирована ФИО12 С.С. Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, являлся ФИО3. Данный факт суд считает установленным, он подтверждается показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей, а также материалами проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом суду не удалось становить местонахождение ФИО12 С.С. на территории РФ- согласно ответу на запрос в УВМ МВД России по ЧР, ФИО12 С.С. на территории РФ не значится.
В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ ФИО36 пояснил, что ФИО12 С.С. предоставил ему ордер в подтверждение принадлежности ему квартиры.
При этом в оспариваемом договоре основанием возникновения права собственности ФИО12 С.С. указано регистрационное удостоверение, выданное БТИ ПО ЖКХ <адрес> ДД.ММ.ГГГГ №, и справка БТИ ПО ЖКХ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.
П.1 ст. 4 ГК РФ устанавливает: «Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие».
Статьей 28 Жилищного кодекса РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ( в редакции, актуальной на ДД.ММ.ГГГГ) было установлено, граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда в порядке, предусмотренном законодательством Союза ССР, настоящим Кодексом и другим законодательством РСФСР. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте (если иное не установлено законодательством Союза ССР и РСФСР), как правило, в виде отдельной квартиры на семью.
Согласно ст. 47 Жилищного кодекса РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ( в редакции, актуальной на ДД.ММ.ГГГГ) на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Совета народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.
Согласно ст. 7 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"(в редакции, актуальной на ДД.ММ.ГГГГ) передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советом народных депутатов.
Таким образом, не мог быть представлен ордер на жилое помещение при заключении договора купли-продажи.
Согласно объяснениям, отобранным следователем по особо важным делам следственного отдела по <адрес> СУ СК РФ по ЧР лейтенанта юстиции ФИО21, у ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ в рамках материала КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО12 Д.С. является племянником ФИО12 С.С. Примерно в 1994 году ему стало известно, что ФИО12 С.С. обменял свою четырехкомнатную квартиру на однокомнатную с доплатой со стороны владельца однокомнатной квартиры. Однако по приезду ФИО12 С.С. в <адрес>, денег у него не было, как и машины марки «Nissan patroll», его дядя всегда работал на общественном транспорте. Об обменянной однокомнатной квартире ему ничего не известно.
В рамках указанного материала был также допрошен (ДД.ММ.ГГГГ) брат ФИО3- ФИО5, который подтвердил, что у его брата была квартира, расположенная по адресу: <адрес>, однако о ее продаже ему ничего не известно.
В силу ст. 210 ГК РФ , ч.2-3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
ФИО36, как видно из соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, бремя содержания спорной квартиры не несет, не проживает в ней и не проживал, что подтверждается объяснениями самого ФИО36, а также показаниями допрошенных свидетелей.
Согласно ст. 69 ГПК РФ свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Не являются доказательствами сведения, сообщенные свидетелем, если он не может указать источник своей осведомленности. Показания свидетелей ФИО22, ФИО23, ФИО24-М., ФИО25-М. о том, что квартира куплена ФИО36 у ФИО12 С.С., суд оценивает критически, поскольку они не согласуются с иными доказательствами, и указанные обстоятельства известны свидетелям со слов ФИО36 и его супруги. Свидетель ФИО25-М., утверждающая, что она присутствовала при передаче денег супругой ФИО36- ФИО6 С.С., не подтвердила, что она присутствовала при заключении договора купли-продажи.
Кроме того, в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что площадь спорной квартиры составляет 62,7 кв.м., в том числе жилая площадь- 44,0 кв.м., что не согласуется с кадастровым паспортом помещения, согласно которому площадь квартиры составляет 60.3 кв.м., то есть в договоре указаны неверные сведения.
В силу ст. 432 ГК РФ в редакции, актуальной на ДД.ММ.ГГГГ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, в представленном договоре от ДД.ММ.ГГГГ год содержатся сведения о предмете договора, не соответствующие действительности.
В п. 6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано следующее: « Содержание ст. 107 Гражданского кодекса РСФСР сторонам разъяснено». Однако с ДД.ММ.ГГГГ раздел II, в частности, ст. 107 ГК РСФСР, утратили силу в связи с введением в действие части 1 ГК РФ (ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В силу ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" порядок заключения договоров, установленный главой 28 ГК РФ, применяется к договорам, предложения заключить которые направлены после ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, на момент заключения договора, то есть на ДД.ММ.ГГГГ, стороны должны были руководствоваться нормами ГК РФ, в связи с чем договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям законодательства, действовавшему на момент его заключения.
Согласно ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок (статьи 162, 165 - 180) применяются к сделкам, требования о признании недействительными и последствиях недействительности которых рассматриваются судом, арбитражным судом или третейским судом после ДД.ММ.ГГГГ, независимо от времени совершения соответствующих сделок.
Согласно ст. 168 ГК РФ в редакции, актуальной на ДД.ММ.ГГГГ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В связи с вышеизложенным суд считает, что исковые требования ФИО2 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным подлежат удовлетворении.
Согласно договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 (которому спорная квартира принадлежала на основании регистрационного удостоверения, выданного БТИ УКХ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за № и справки БТИ ПО ЖКХ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ), подарил квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ФИО1 (далее - договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ).
Как усматривается из объяснений самого ФИО1, в обмен на квартиру он отдал ФИО12 С.С. свою машину- «Ниссан Патрол» белого цвета, а также доплатил 500 тысяч рублей, что противоречит существу заключенного договора дарения, который является безвозмедным и отвечает признакам притворной сделки.
В договоре дарения от ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры указана -60,0 кв.м., тогда как согласно кадастровому паспорту площадь спорной составляет 60,3 кв.м.
Договор ФИО1 содержит ссылку на ст. 239 ГК РСФСР, которая утратила свою силу с ДД.ММ.ГГГГ с введением в действие части второй ГК РФ на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации".
Из вышесказанного следует, что договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ не отвечал требованиям, предъявляемым действовавшим на тот момент законодательством.
Показания свидетелей ФИО11 С-А.С., ФИО37, ФИО28, ФИО26, ФИО27, также основаны на опосредованных источниках. ФИО28, утверждающий, что ждал ФИО12 С.С. и ФИО1 у нотариуса, непосредственно при заключении сделки не присутствовал, а ждал снаружи. Они не соотносятся с иными доказательствами по делу, показания свидетелей ФИО11 С-А.С., ФИО37, ФИО28, ФИО26, ФИО27 противоречат показаниям ФИО22, ФИО23, ФИО24-М., ФИО25-М.
Судом на основании объяснений самого ФИО1 и допрошенных свидетелей установлено, что ФИО1 так же, как и ФИО36, бремя ответственности за спорное жилое помещение не нес.
В силу ст. 168 ГК РФ в редакции, актуальной на ДД.ММ.ГГГГ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Указанные обстоятельства суд находит достаточными для удовлетворения требования ФИО36 о признании недействительным договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ признан судом недействительным, а в АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» до настоящего времени квартира числится за ФИО1, суд считает необходимым обязать аннулировать АО«Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» запись о принадлежности квартиры, расположенной по адресу: <адрес> ФИО1 Таким образом, судом установлено, что правопритязания ФИО36, ФИО1 на спорную квартиру не основаны на соответствующих законодательству правоустанавливающих документах.
Исковые требования ФИО36 к ФИО9 и ФИО2 в части признания договора купли - продажи, заключенного между ФИО1 и ФИО9, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности, договора дарения, заключенного между ФИО9 и ФИО2 суд считает не подлежащими удовлетворению, исковые требования ФИО9 к ФИО36 о признании добросовестным приобретателем подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Указанное положение получило свое развитие в разъяснениях Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения (п.37).
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества ( п.38).
По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (п.39).
В обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утверждены Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ) называются обстоятельства, учитываемые судами при решении вопроса о признании приобретателя добросовестным, в том числе наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество; производился ли приобретателем осмотр жилого помещения до его приобретения и ознакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами; иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела, в том числе связанными с возмездностью приобретения имущества; при этом обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.
Таким образом, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. Соответственно, указанное законоположение в части, относящейся к понятию "добросовестный приобретатель", не может рассматриваться как неправомерно ограничивающее права, гарантированные Конституцией Российской Федерации, в том числе ее статьями 8 (часть 2), 19 (части 1 и 2), 34 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) (Постановление Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО29", п.3) Согласно ответу на запрос в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР о предоставлении всех правоустанавливающих документов, на основании которых были зарегистрированы права настоящего и предыдущих собственников в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на момент заключения договора купли-продажи между ФИО1 и ФИО9(ДД.ММ.ГГГГ) право собственности на спорную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано за ФИО1, согласно ответу на запрос филиала ФГУП «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ-Федеральное БТИ» по ЧР, отделение по <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира с ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ значится за ФИО7 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, н.р.2-2387. Как видно из объяснений ФИО1, ФИО36, показаний свидетелей, с 2015 года в спорной квартире никто не проживает. Согласно объяснениям ФИО9, квартиру он осмотрел перед покупкой, опросил соседей, которые подтвердили, что собственником квартиры является ФИО1, показаниями свидетеля ФИО11 С-А.С. от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что квартира, куда он поехал по просьбе ФИО9, была в ужасном состоянии, в ней стоял специфический запах, человек, представившийся Исой, сказал ему, что квартира принадлежит ФИО1. Кроме того, ФИО9 был предоставлен договор дарения, заключенный между ФИО12 С.С. и ФИО1 в отношении спорной квартиры. Лицевой счет был открыт на имя ФИО12 С.С., который по договору дарения являлся правопредшественником ФИО1 Из договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ видно, что ФИО7 продал ФИО9 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за 1 950 000 рублей. Действительность договора, за исключением того, что продавцом являлось неуполномоченное лицо, сторонами не оспаривается.
Таким образом, ФИО9 были предприняты все возможные меры предосторожности при покупке спорной квартиры, она приобретена им по возмездному договору, оснований сомневаться в том, что в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, имеется спор о праве, у него не было.
Какие-либо иные лица на спорную квартиру не претендуют.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33 и ФИО34", поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.
Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации.
Названное правовое регулирование отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников, а также защиты нравственных устоев общества, а потому не может рассматриваться как чрезмерное ограничение права собственника имущества, полученного добросовестным приобретателем, поскольку собственник обладает правом на его виндикацию у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 302 ГК Российской Федерации. Кроме того, собственник, утративший имущество, обладает иными предусмотренными гражданским законодательством средствами защиты своих прав.
Таким образом, не подлежит удовлетворению требование ФИО36 к ФИО9 о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку правопритязания ФИО36 не основаны на правоустанавливающих документах, а также заявлены к добросовестному приобретателю.
Доводы ФИО36, изложенные возражениях, о том, что ФИО9 знал, что в спорной квартире проживал ФИО10 Иса, следовательно, знал о том, что квартира принадлежит ФИО36, суд оценивает критически, поскольку допрошенными свидетелями подтверждается, что в квартире проживал ФИО38 Данный факт не опровергается и объяснениями ФИО1, который пояснил, что ФИО38 проживал в квартире с его разрешения.
В силу ст. 30 ЖК РФ «собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом (ч.1). Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом»(ч. 2).
Поскольку судом установлено, что ФИО36 собственником спорной квартиры не является, то его требование о выселении ФИО9 из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, не подлежит удовлетворению.
Из договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ видно, что ФИО9 подарил квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ФИО2, которая, согласно свидетельству о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ, приходится ему супругой.
В дополнении к исковому заявлению, где ФИО36 просит признать договор дарения, заключенный между ФИО2 и ФИО9, недействительным, истец ссылается на ч.1 ст. 170 ГК РФ , устанавливающей, что мнимая сделка- это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, она ничтожна.
Согласно разъяснениям, данным Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ .
Однако оспариваемый договор дарения не отвечает признакам мнимой сделки, доказательства обратного сторонами не представлены.
В силу п.1 ст.2 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Поскольку правоустанавливающий документ ФИО2 не признан судом недействительным, не подлежит удовлетворению требование об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности.
Требование об аннулировании свидетельств о государственной регистрации права собственности так же не подлежит удовлетворению, поскольку свидетельство только подтверждает юридический факт проведенной государственной регистрации права, а не порождает его.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Какие-либо доказательства, опровергающие установленные судом факты, сторонами не представлены.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 67 , 194 - 199 ГПК РФ , суд
Исковые требования ФИО10 Алхазура к ФИО9, ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи, договора дарения недействительными, аннулировании записи о государственной регистрации, выселении удовлетворить частично.
Признать договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО7 и ФИО3, предметом которого явилась квартира, расположенная по адресу: <адрес>, недействительным.
Аннулировать запись в АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» о регистрации квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на имя ФИО8.
В удовлетворении остальных требований отказать.
Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО10 Алхазуру о признании договора купли- продажи недействительным удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО10 Алхазуром и ФИО3, предметом которого явилась квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
Встречные исковые требования ФИО9 к ФИО10 Алхазуру о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.
Признать ФИО9 добросоветсным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чеченской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательном виде.
Председательствующий: (подпись) Т.З.Ибрагимова Копия верна: Судья: Секретарь с/з: Суд: Ленинский районный суд г. Грозного (Чеченская Республика) (подробнее) Судьи дела: Ибрагимова Таиса Зайнадиновна (судья) (подробнее) Судебная практика по: Признание сделки недействительной Судебная практика по применению нормы ст. 167 ГК РФ Признание договора купли продажи недействительным Судебная практика по применению норм ст. 454, 168, 170, 177, 179 ГК РФ Признание договора незаключенным Судебная практика по применению нормы ст. 432 ГК РФ Мнимые сделки Судебная практика по применению нормы ст. 170 ГК РФ Притворная сделка Судебная практика по применению нормы ст. 170 ГК РФ Признание договора недействительным Судебная практика по применению нормы ст. 167 ГК РФ Добросовестный приобретатель Судебная практика по применению нормы ст. 302 ГК РФ Признание права пользования жилым помещением Судебная практика по применению норм ст. 30, 31 ЖК РФ