ФИО1 обратился в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.
Требования, мотивированы тем, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №№, расположенного по адресу: <адрес>. Площадь земельного участка до 07 июля 2017 года составляла <данные изъяты> кв.м., после указанной даты <данные изъяты> кв.м.
Являясь арендатором указанного выше земельного участка, ФИО1 оплачивает арендные платежи, размер которых исчисляется из величины его кадастровой стоимости, составляющей 7 838 887,71 руб. по состоянию на 01 августа 2014 года и 7 827 239,12 руб. по состоянию на 07 июня 2017 года.
Между тем рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетами № 191/09.17 З от 27 сентября 2017 года и № 12/01.17.З от 13 марта 2017 года, в соответствии с которыми рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 года составляет 1 052 000 руб., по состоянию на 07 июня 2017 года составляет 1 173 000 руб.
Полагает, что поскольку кадастровая стоимость земельного участка существенно выше его рыночной стоимости, уплата арендных платежей в экономически необоснованном размере нарушает его права и интересы как арендатора земельного участка.
В связи с этим, ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №№, в размере равном его рыночной стоимости 1 052 000 руб. по состоянию на 01 августа 2014 года и 1 173 000 руб. по состоянию на 07 июня 2017 года.
Административный истец ФИО1, его представитель в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела.
Административные ответчики, заинтересованные лица своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», представило письменный отзыв по материалам кадастрового дела, в котором против удовлетворения требования не возражало, заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (л.д. 145-147).
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области надлежащим образом извещенный о рассмотрении дела, своего представителя в судебное заседание не направил.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в письменных возражениях указало, что не является заинтересованным лицом по делу, т.к. судебным актом, принятым по данному делу, его права и интересы затронуты не будут, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (л.д. 143 144).
Администрация Калтанского городского округа представила письменное заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, указав, что по существу требований не возражает.
В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащем образом извещенных о дате судебного заседания, с применением ч. 7 ст. 150 КАС РФ , в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 КАС РФ, о чем вынесено определение.
Изучив материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 15 статьи 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотрение настоящего дела отнесено к подсудности Кемеровского областного суда в качестве суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости могут быть оспорены в суде физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как следует из материалов дела, ФИО1 является арендатором земельного участка, который арендует у муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом Калтанского городского округа» на основании договора аренды земельного участка № 6548 от 28 октября 2016 года (т. 1 л.д. 13-15). Земельный участок имеет следующие характеристики: кадастровый номер № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под отдельно стоящим нежилым зданием и гаражными боксами, расположен по адресу: <адрес>. Площадь земельного участка до 07 июня 2017 года составляла <данные изъяты> кв.м., после указанной даты <данные изъяты> кв.м.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20 июня 2017 года видно, что данный земельный участок образован и поставлен на государственный кадастровый учет 27 апреля 2007 года (л.д. 18, 19).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02 февраля 2017 года кадастровая стоимость указанного земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, утвержденная по состоянию на 01 августа 2014 года на основании решения КУГИ КО от 25 ноября 2015 № 4-2/3904 года, составила 7 838 887,71 руб. (т. 1 л.д. 24).
Согласно материалам кадастрового дела 07 июня 2017 года в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения об уточненной площади земельного участка, составившей <данные изъяты> кв.м., что повлекло изменение кадастровой стоимости земельного участка, которая была определена актом от 07 июня 2017 года в размере 7 827 239,12 руб. (л.д. 20, 21).
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ФИО1 как арендатора земельного участка, являющегося плательщиком арендных платежей за пользование земельным участком, размер которых определяется от кадастровой стоимости участка, суд приходит к выводу, что административный истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости, в отношении как актуальной кадастровой стоимости так и архивной, установленной по состоянию на 01 августа 2014 года.
В качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлены отчеты № 191/09.17 З от 27 сентября 2017 года (л.д. 25-76) и № 12/01.17.З от 13 марта 2017 года (л.д. 78-120), согласно которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 года составила 1 052 000 руб., по состоянию на 07 июня 2017 года - 1 173 000 руб.
Определением Кемеровского областного суда от 18 декабря 2017 года по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, поскольку имелись сомнения в обоснованности отчетов об оценке и достоверности выводов о рыночной стоимости земельного участка, содержащихся в отчете ООО «КузбассОценка» № 191/09.17 З от 27 сентября 2017 года и № 12/01.17.З от 13 марта 2017 года.
Согласно заключениям эксперта № 09/18 от 28 февраля 2018 года (том 2 л.д. 115-166) и № 10/18 от 28 февраля 2018 года (том 2 л.д. 167-227), составленным экспертом ФИО5 (ООО «Оценочное бюро «Актив»»), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 года составляет 1 072 000 руб., по состоянию на 07 июня 2017 года составляет 1 239 000 руб.
В силу статьи 62 , части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Проанализировав указанные заключения эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертные заключения подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, содержит выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка при применении сравнительного подхода методами парной регрессии по двум переменным и множественной регрессии по трем переменным. Экспертные заключения соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Заключения эксперта отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки, определенную по состоянию на даты на которые определена его кадастровая стоимость. Доказательств, опровергающих выводы экспертных заключений, в ходе рассмотрения дела не представлено. Лицами, участвующим в деле, не оспариваются.
При этом, суд приходит к выводу, что выводы оценщика о рыночной стоимости земельного участка, изложенные в отчетах ООО «КузбассОценка» № 191/09.17 З от 27 сентября 2017 года и № 12/01.17.З от 13 марта 2017 года нельзя признать достоверными, поскольку имеются основания полагать, что отчеты не отвечают требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщиком не исследован в полном объеме рынок, не мотивированы выводы о фактическом использовании земельного участка, избранные оценщиком объекты – аналоги не соответствует целям оценки рыночной стоимости земельного участка, рыночный характер сделок с объектами-аналогами не подтвержден. Кроме того, в отчете № 191/09.17 З неправильно указана площадь земельного участка, что повлияло на результат оценки.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области, о том, что данное учреждение не являются заинтересованным лицом по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38 , части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 7).
Удовлетворение требований не связано с выявлением нарушений в действиях административных ответчиков и не влечет для указанных лиц каких-либо неблагоприятных последствий.
При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению с учетом выводов эксперта о рыночной стоимости земельных участков, изложенных в экспертных заключениях.
Руководствуясь статьями 175 - 180 , 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Требования ФИО1 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №№, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под отдельно стоящим нежилым зданием и гаражными боксами, расположенного по адресу: <адрес>: - общей площадью <данные изъяты> кв.м., в размере 1 072 000 руб. по состоянию на 01 августа 2014 года, на период с 01 января 2017 года до 06 июня 2017 года; - общей площадью <данные изъяты> кв.м., в размере 1 239 000 руб. по состоянию на 07 июня 2017 года, на период с 07 июня 2017 года до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о результатах очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.
Дата обращения с административным исковым заявлением ФИО1 в Кемеровский областной суд – 23 ноября 2017 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегия по административным делам Кемеровского областного суда не позднее пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле его копии.
Председательствующий: Пушкарева Н.В. Суд: Кемеровский областной суд (Кемеровская область) (подробнее) Судьи дела: Пушкарева Наталья Васильевна (судья) (подробнее)