ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 об обязании передать квартиру по адресу: <адрес>, в соответствии с п. 2 договора купли-продажи от 29.06.2018 г., просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру на ФИО1, указав, что 29.06.2018 г. между сторонами заключен договор купли-продажи указанной квартиры, в п. 2 которого указано, что квартира считается переданной продавцом покупателю с момента заключения настоящего договора. До настоящего времени квартира ФИО1 не передана, несмотря на направление ФИО3 телеграмм с просьбой передать ключи. В день подписания договора ФИО3 отказалась регистрировать переход права собственности, в связи с чем ФИО1 была направлена телеграмма с предложением назначить дату регистрации перехода права собственности, на которую ответа не поступило. Договор купли-продажи от 29.06.2018 г. был заключен во исполнение определения Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16.01.2007 г., которым отменено решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 15.11.2006 г. об отказе заключить основной договор на основании предварительного договора купли-продажи от 12.12.2005 г. Определением Санкт-Петербургского городского суда от 16.01.2007 г. установлено, что стороны добровольно заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, в договоре были оговорены все существенные условия, предварительный договор отвечает всем требованиям закона к договорам купли-продажи недвижимости и каких-либо дополнительных условий не содержит; условия договора не могут быть изменены сторонами в одностороннем порядке (л.д. 4-7, т.1).
ФИО3, предъявила иск к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 29.06.2018 г., указав, что в соответствии с условиями залюченного договора стоимость отчуждаемой квартиры составляет 90 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка РФ на момент заключения договора купли-продажи. На 29.06.2018 г. курс доллара США установлен ЦБ РФ в размере 63,291 руб., таким образом, ФИО1 обязан выплатить ФИО3 5 696 190 руб. В связи с тем, что ФИО1 до передачи квартиры оплату не произвел, а заключенный договор содержит условие о том, что квартира считается переданной продавцом покупателю с момента заключения настоящего договора, то, соответственно, оплата должна быть произведена непосредственно после заключения договора (передачи квартиры). Однако непосредственно после заключения договора денежные средства ей выплачены не были. ФИО3 направила ФИО1 телеграмму с требованием произвести оплату в срок до 05.07.2018 г., однако в ответной телеграмме ФИО1 указал, что договор купли-продажи от 29.06.2018 г. не содержит условий, обязывающих его произвести оплату в сумме 5 696 190 руб., что дает право согласно ч. 3 ст. 488 , п. 2 ст. 450 ГК РФ требовать возврата квартиры в связи с существенным нарушением договора другой стороной (т. 1, л.д. 3-5).
Также ФИО3 предъявлен иск к ФИО1 о признании спорной квартиры находящейся в ипотеке (залоге) в силу закона у ФИО3, обязании произвести государственную регистрацию ипотеки (залога) квартиры одновременно с регистрацией перехода права залогодателя ФИО1 с проставлением регистрационной отметки на договоре купли-продажи от 29.06.2018 г. (т. 2, л.д. 3-8), со ссылкой на то, что договор купли-продажи от 29.06.2018 г. не содержит срока оплаты. В связи с тем, что ФИО1 оплату квартиры не произвел, а заключенный договор содержит условие о том, что квартира считается переданной продавцом покупателю с момента заключения настоящего договора, то, соответственно, оплата должна быть произведена непосредственно после заключения договора (передачи квартиры). Однако непосредственно после заключения договора денежные средства ей выплачены не были. ФИО1 отказался от предложения ФИО3 включить в договор условие о сроке оплаты и не сообщил, когда будет произведена оплата, в связи с чем в силу ч. 5 ст. 488 ГК РФ квартира должна находиться в залоге у продавца до момента оплаты ее стоимости. С учетом изменения норм действующего законодательства, а именно в связи с вступлением в силу 01.01.2017 г. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» реализовать право на регистрацию ипотеки, возникающей в силу закона, продавец по сделке может лишь в случае подачи соответствующего заявления, и регистрация ипотеки может осуществляться одновременно с регистрацией права собственности залогодателя с проставлением регистрационной отметки на договоре купли-продажи, в связи с существующей вероятностью удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности до исполнения покупателем обязательства по полной оплате цены квартиры, принадлежащие ФИО3 в силу прямого указания закона права продавца на залог (ипотеку) переданного и не оплаченного товара будут нарушены.
ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, направил своего представителя ФИО2, которая иск ФИО1 поддержала, против удовлетворения исков ФИО3 возражала, считая, что ФИО1 оплата стоимости квартиры произведена в полном объеме путем внесения денежных средств на депозит нотариуса ФИО4 22.05.2008 г., при этом полагала, что стоимость квартиры должна определяться в рублях по курсу ЦБ РФ на день вынесения определения Санкт-Петербургского городского суда от 16.01.2007 г. – дня заключения основного договора.
ФИО3 заявленные ею требования поддержала, против удовлетворения иска ФИО1 возражала.
Третьи лица – судебный пристав-исполнитель Выборгского РОСП УФССП по Санкт-Петербургу и представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу – в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы данного дела, а также гражданского дела №2-3383/2006 по иску ФИО1 к ФИО3 об обязании заключить основной договор, суд приходит к следующим выводам. 12.12.2005 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, согласно которому ФИО3 обязалась продать ФИО1 указанную квартиру в течение одного месяца с момента государственной регистрации права собственности на квартиру. ФИО1 обязался в вышеуказанный срок приобрести на свое имя указанную квартиру. Сумма, за которую будет продана указанная квартира, составляет 90 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на момент заключения договора купли-продажи. В случае, если до заключения договора купли-продажи ФИО1 внесет в банковскую ячейку всю стоимость указанной квартиры, а именно 90 000 долларов США, ФИО3 выдает ему ключи от квартиры и предоставляет возможность производить ремонт в квартире по его усмотрению. Указанные выше условия не могут быть изменены сторонами в одностороннем порядке (т. 1, л.д. 10).
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 15.11.2006 г. ФИО1 отказано в удовлетворении иска к ФИО3 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, удовлетворен встречный иск ФИО3 к ФИО1 о расторжении предварительного договора (т. 1, л.д. 11-15).
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16.01.2007 г. указанное решение отменено, удовлетворен иск ФИО1 к ФИО3 об обязании заключить основной договор купли-продажи, в иске о расторжении предварительного договора ФИО3 отказано (т. 1, л.д. 16-19). 22.05.2008 г. ФИО1 внесено в депозит нотариуса ФИО4 2 131 866 руб. для передачи их ФИО3 в счет оплаты по предварительному договору (т. 1, л.д. 40). На основании исполнительного листа по гражданскому делу №2-3383/2006 возбуждено исполнительное производство, предметом исполнения которого являлось требование об обязании заключить основной договор купли-продажи. В рамках данного исполнительного производства 29.06.2018 г. между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры по указанному адресу, в соответствии с которым ФИО3 продает, а ФИО1 покупает данную квартиру. Стоимость квартиры составляет 90 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на момент заключения договора купли-продажи. Квартира считается переданной продавцом покупателю с момента заключения настоящего договора. Отношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим законодательством РФ (т. 1, л.д. 8).
Суд полагает, что имеется основания для удовлетворения требования ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от 29.06.2018 г. на основании п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ – при существенном нарушении договора другой стороной.
Так, представитель ФИО1 пояснила, что в счет оплаты по договору ее доверителем 22.05.2008 г. в депозит нотариуса внесена сумма в размере 2 131 866 руб.; иных денежных средств ФИО3 в счет оплаты по договору не передавалось.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам, вынесенным 10.06.2008 г. в рамках гражданского дела №2-232/08 по иску ФИО1 к ФИО3 о признании права собственности на квартиру (гр. дело №2-3383/2006, л.д. 210, т. 1) установлено, что по обстоятельствам дела основной договор купли-продажи между сторонами до настоящего времени не заключен, какие-либо расчеты по нему не производились.
Определением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 29.06.2010 г. разъяснен порядок исполнения исполнительного листа №2-3383/2006, с указанием на то, что ФИО1 должны быть внесены денежные средства за квартиру в размере 90 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день заключения договора купли-продажи (т. 1, л.д. 84).
На 12.12.2005 г. курс доллара США был установлен ЦБ РФ в размере 28,9258 руб. за один доллар США, на 16.01.2007 г. – 26,5645 руб. за один доллар США, на 29.06.2018 г. – 63,2910 руб. за один доллар США.
В депозит нотариуса внесены денежные средства из расчета 23,6874 руб. за один доллар США (2 131 866 : 90 000).
Денежные средства были внесены ФИО1 в депозит нотариуса уже после вынесения Выборгским районным судом Санкт-Петербурга решения об отказе в удовлетворении требования об обязании заключить основной договор купли-продажи 15.11.2006 г. и после вынесения Судебной коллегией по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда определения об отмене данного решения и принятии решения об обязании заключить основной договор купли-продажи 16.01.2007 г.
В определении Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 18.01.2018 г. по гражданскому делу №2-3383/2006, оставленным без изменения определением Санкт-Петербургского городского суда от 26.07.2018 г., указано, что в связи с тем, что предварительный договор купли-продажи от 12.12.2005 г. не содержит положений о зачете ранее внесенных в депозит нотариуса денежных средств в счет оплаты, но с учетом того, что при заключении предварительного договора это обстоятельство не существовало и денежные средства были внесены ФИО1 без установленных законом или сделкой оснований в депозит нотариуса уже после заключения предварительного договора 12.12.2005 г., и в предварительном договоре не существовало обязательства по оплате, стороны не лишены возможности исключительно по добровольному соглашению сторон и с учетом положений действующего законодательства включить условие об учете ранее внесенных в депозит нотариуса денежных средств в счет оплаты соответствующей части цены по договору купли-продажи при согласовании текста подлежащего заключению договора купли-продажи. При несогласии любой из сторон с включением таких условий в договор купли-продажи договор купли-продажи, как указано в исполнительном документе, должен быть заключен на условиях предварительного договора, т.е. без указания на учет каких-либо денежных средств.
Договор купли-продажи от 29.06.2018 г. не содержит условия о зачете ранее внесенных денежных средств в счет оплаты части цены по договору купли-продажи. Представитель истца в судебном заседании 19.12.2018 г. было разъяснено право на предъявление требования об изменении условий договора купли-продажи путем включения условия о зачете денежных средств, однако данное требование заявлено не было.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь, покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд исходит из того, что продавец не получил денежную сумму за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, а также учитывает позицию ФИО1 и его представителя, озвученную в ходе данного судебного заседания, а также в иных судебных заседаниях, связанных с разрешением спора между теми же сторонами, об отсутствии намерения выплатить ФИО3 денежные средства в дополнение к той сумме, которая была внесена в депозит нотариуса.
Удовлетворение требования о расторжении договора влечет отказ в удовлетворении требования ФИО1 к ФИО3 об обязании передать квартиру, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также отказ в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО1 о признании квартиры находящейся в ипотеке (залоге), обязании произвести государственную регистрацию ипотеки (залога).
На основании ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ФИО1 в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 , 194 - 199 ГПК РФ , суд
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный 29 июня 2018 года между ФИО1 и ФИО3.
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.
В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 об обязании передать квартиру, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру – отказать.
В удовлетворении иска ФИО3 к ФИО1 о признании квартиры находящейся в ипотеке (залоге), обязании произвести государственную регистрацию ипотеки (залога) – отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме 05 февраля 2019 года.
Судья Добрынина А. Н. Суд: Выборгский районный суд (Город Санкт-Петербург) (подробнее) Судьи дела: Добрынина Анастасия Николаевна (судья) (подробнее) Судебная практика по: По договору купли продажи, договор купли продажи недвижимости Судебная практика по применению нормы ст. 454 ГК РФ