Администрации Промышленновского городского поселения Кемеровской области обратилась в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 13 декабря 2017 г. № 30 в части.
Требования мотивированы тем, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области (далее – Комиссия) от 13 декабря 2017 г. № 30 была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №№, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 051 000 руб.
Земельный участок находится на территории Промышленновского городского поселения, являющегося получателем земельного налога в отношении данного участка.
Существенное снижение кадастровой стоимости земельного участка с 3 871 231,65 руб. до 1 051 000 руб. влечет уменьшение поступлений в местный бюджет. Вывод Комиссии о рыночной стоимости земельного участка, постановлен на основании Отчета, подготовленного с нарушением законодательства об оценочной деятельности.
Просит решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 13 декабря 2017 г. № 30 в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ в размере рыночной стоимости 1 051 000 руб. отменить, установив кадастровую стоимость земельного участка в ранее определенном размере.
В судебном заседании представитель административного истца Администрации Промышленновского городского поселения ФИО1, заявленные требования поддержала, пояснила, что оспариваемым решением Комиссии нарушены права административного истца. О заседании Комиссии административный истец не уведомлялся, копия решения в его адрес не направлялась.
Заинтересованное лицо ФИО2, его представитель ФИО3 против удовлетворения заявленных требований возражали.
Административные ответчики Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области представили письменные возражения, в которых указывают на то, что Комиссией не допущено каких-либо нарушений действующего законодательства при принятии оспариваемого решения, заявили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей (л.д. 161-164, 173-177).
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменных объяснениях указал, что 13 декабря 2017 г. на основании решения Комиссии № 30 от 13 декабря 2017 г. в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости 1 051 000 руб. (л.д. 117, 118).
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области возражений по административному иску не представил.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетеля - оценщика ФИО8 исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 8 статьи 226 КАС РФ при проверке законности решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет обстоятельства, установленные в частях 9 и 10 указанной статьи в полном объеме, в том числе - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих порядок принятия решения, основания для принятия решения, соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.
Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости (статьи 65 , 66 ЗК РФ).
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии физические лица, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок создания и работы комиссии).
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заинтересованные лица обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы (п. 13).
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
Согласно пункту 16 Порядка создания и работы комиссии секретарь комиссии в срок не более семи дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. На заседании комиссии по рассмотрению заявления могут присутствовать заявитель и иные лица (пункты 16 и 17 Порядка).
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения (п. 10-12).
На заседании комиссии секретарем комиссии ведется протокол, в котором указываются: дата, время и место проведения заседания; фамилии, инициалы членов и секретаря комиссии; фамилии, инициалы, места работы, должности лиц, присутствующих на заседании комиссии и не являющихся ее членами.
Также в протоколе в отношении каждого рассматриваемого заявления указываются: фамилия, имя, отчество заявителя, страховой номер индивидуального лицевого счета (при наличии) (в случае, если заявление подано физическим лицом); наименование юридического лица и его основной регистрационный номер записи о государственной регистрации, адрес (в случае, если заявление подано юридическим лицом); наименование органа государственной власти, органа местного самоуправления, адрес (в случае, если заявление подано указанными органами); кадастровый номер объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, его местонахождение и адрес (при наличии); основания подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости; пояснения, данные лицами, присутствующими на заседании; пояснения оценщиков, составивших отчет об определении кадастровой стоимости, и (или) пояснения исполнителя работ по определению кадастровой стоимости по вопросам, касающимся определения кадастровой стоимости объекта оценки, результаты которого оспариваются, и (или) иных лиц, представленные к заседанию комиссии в письменном виде; результаты голосования, решения, принятые членами комиссии, и обоснования этих решений; сведения о саморегулируемой организации (саморегулируемых организациях) оценщиков, члены которой (которых) осуществили определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости (п. 17).
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Копия решения о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости или о ее определении в размере его рыночной стоимости, принятого по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости, в течение двух рабочих дней с даты его принятия представляется секретарем комиссии в территориальный орган уполномоченного федерального органа и направляется заявителю, лицу, обладающему правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
На территории Кемеровской области указанная комиссия создана при Управлении Росреестра по Кемеровской области, ее состав утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 20 февраля 2012 г. N П/72 (с учетом изменений, внесенных приказами от 26 марта 2015 г. № П/129, от 28 сентября 2015 г. № П/496, от 10 марта 2016 г. № П/0108, от 31 января 2017 г. № П/0039, от 09 февраля 2017 г. № П/0057). В соответствии с приказом в состав комиссии входят представители Управления Росреестра по Кемеровской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а также представитель национального совета по оценочной деятельности (л.д. 165-172).
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, оспариваемое решение № 30 от 13 декабря 2017 г. принято на заседании Комиссии при участии 50% ее членов, и иных участвующих лиц, что подтверждается протоколом № 30 от 13 декабря 2017 г. (л.д.188-194).
Таким образом, решение Комиссии № 30 от 13 декабря 2017 г. принято органом, уполномоченным на его принятие.
Как следует из материалов дела, ФИО2 оглы является собственником земельного участка с кадастровым номером №№, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под нежилым зданием (для торговой деятельности), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 26 февраля 2018 г., свидетельством о государственной регистрации права № (л.д.14, 139).
Указанный земельный участок расположен на территории Промышленновского городского поселения, что подтверждается материалами кадастрового дела (л.д. 121-152).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 февраля 2018 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №№, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 27 января 2015 г., утверждена по состоянию на 27 января 2015 г. актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 27 апреля 2016 года. 22 ноября 2017 г. ФИО2 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ по основанию установления его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость – 27 января 2015 г. (л.д.178).
К заявлению были приложены выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, его характеристиках и зарегистрированных правах, отчет об оценке.
Согласно представленному отчету об оценке № 17/10/06 от 07 ноября 2017 г., составленному оценщиком ФИО9 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ по состоянию на 27 января 2015 г. составляет 1 051 000 руб.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 13 декабря 2017 г. № 30 заявление ФИО2 удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ в размере его рыночной стоимости 1 051 000 руб. (л.д. 15-21).
Согласно части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
Положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также содержание пунктов 16, 18 Порядка создания и работы комиссии позволяют сделать вывод о том, что законодательство предусматривает право органа местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается иными лицами, принять участие в заседании комиссии, рассматривающей заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка путем установления его рыночной стоимости, а также представить письменные пояснения к заседанию комиссии.
Согласно части 1 статьи 61 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты городских поселений зачисляются налоговые доходы от следующих местных налогов, устанавливаемых представительными органами городских поселений в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах: земельного налога - по нормативу 100 процентов.
Размер земельного налога определяется от кадастровой стоимости участка (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
Промышленновский муниципальный район и Промышленновское городское поселение являются самостоятельными муниципальными образованиями (часть 4 статьи 13 «Устава муниципального образования «Промышленновский муниципальный район», утвержденного решением Промышленновского районного Совета народных депутатов от 05 июля 2010 N 109).
Решением Совета народных депутатов Промышленновского городского поселения от 19 ноября 2012 N 81 на территории муниципального образования -Промышленновское городское поселение установлен земельный налог.
Земельный налог в отношении земельного участка с кадастровым номером №№, собственником которого является ФИО2, определяется от кадастровой стоимости участка и подлежит зачислению в бюджет Промышленновского городского поселения.
Из пункта 16 Порядка создания и работы комиссии следует, что о заседании Комиссии должны уведомляться органы местного самоуправления всех муниципальных образований, на территории которых находятся объекты недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которых оспариваются.
Таким образом, Администрация Промышленновского городского поселения, как орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок, права и обязанности которого могут быть затронуты результатами пересмотра кадастровой стоимости данного земельного участка, имела правовой и экономический интерес в рассмотрении Комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Согласно представленным материалам Администрация Промышленновского городского поселения не была уведомлена о предстоящем заседании Комиссии, что административными ответчиками не оспаривается. Согласно представленным материалам о рассмотрении заявления был извещен ФИО2 (л.д. 184, 185), кроме того направлено уведомление главе Промышленновского муниципального района (л.д. 186, 187).
Между тем в связи с не уведомлением администрации Промышленновского городского поселения о поступлении заявления ФИО2 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, о принятии заявления к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения, Администрация Промышленновского городского поселения была лишена возможности реализовать свои права на участие в заседании Комиссии, а также на предоставление пояснений относительно заявления ФИО2, что могло повлиять на решение Комиссии по установлению кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Не уведомление администрации Промышленновского городского поселения о предстоящем заседании Комиссии влечет незаконность решения комиссии от 13 декабря 2017 г. № 30, состоявшегося в отсутствие представителя администрации Промышленновского городского поселения, в части установления кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Суд полагает также заслуживающими внимания доводы представителя административного истца относительно обоснованности выводов Комиссии о рыночной стоимости спорного земельного участка.
Как видно из текста оспариваемого решения Комиссии, протокола заседания Комиссии от 13 декабря 2017 г., при принятии решения Комиссия руководствовалась представленным заявителем отчетом оценщика № 17/10/06 от 07 ноября 2017 г., подготовленным оценщиком ООО «Независимая оценка собственности» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату определения кадастровой стоимости 27 января 2015 г. составляет 1 051 000 руб.
При этом Комиссия сделала вывод, что оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», то есть общим требованиям к содержанию отчета об оценке. Вывода о соответствии отчета иным требованиям, предъявляемым к отчету, установленным федеральными стандартами оценки, в решении Комиссии и в протоколе заседания Комиссии не содержится.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Согласно разделу IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущества России от 06 марта 2002 N 568-р оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Доходный подход включает метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Согласно пункту 23 ФСО N 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
Согласно материалам дела на спорном земельном участке расположен объект капитального строительства – здание магазина, (л.д. 91), то есть объект, коммерческое использование которого предполагает получение дохода.
Пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, предусмотрено, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
В разделе 10.2.7 отчета, мотивируя отказ от применения доходного подхода, а именно методов капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования оценщик указал, что не обладает достаточной информацией о сдаче в аренду земельных участков, кроме того застроенный участок согласно п. 20 ФСО №7 должен оцениваться как незастроенный.
Согласно разделу «Аналитический обзор рынка» оценщиком была выявлена информация о проведении 78 аукционов по продаже права аренды земельных участков, по данным «Кузбассфонда», 134 аукционов по данным Государственного предприятия КО «Агентство по оформлению прав на земельные участки» (л. 23 отчета), при этом в сегменте «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания было зафиксировано 18 сделок по передаче земельных участков в аренду (л. 25 Отчета). Информация о сдаче в аренду единых объектов недвижимости анализу в Отчете не подвергалась.
При таких обстоятельствах решение оценщика о не применении доходного подхода не мотивировано.
Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом методом сравнения продаж.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Из таблицы, выявленных на дату составления отчета объектов-аналогов, (стр. 44-45 отчета) усматривается, что исходными данными для получения информации об объектах-аналогах послужила информация по зарегистрированным сделкам, размещенная на сайте Росреестра, а именно Фонд данных государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 августа 2014 года (абзац первый страницы 42 отчета).
Определяя сегмент рынка для объекта оценки, оценщик отнес его к сегменту «под офисно-торговую застройку», земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (л. 19 отчета) исходя из коммерческого использования объекта.
Непосредственно для расчета рыночной стоимости спорного земельного участка оценщиком использованы четыре объекта-аналога. Обосновывая свой выбор аналогов, оценщик сослался на неразвитость рынка недвижимости Промышленновского городского поселения и отсутствие данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, выбрав в качестве аналогов один объект недвижимости, расположенный в пгт. Промышленная, имеющий вид разрешенного использования «под автозаправочную станцию» и три в г. Ленинск-Кузнецкий, приняв допущение о соотношении цен в указанных населенных пунктах.
Согласно подпункта «б» пункта 1 ФСО №7 если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
Отчет не содержит обоснования соответствия Ленинск-Кузнецкого городского округа Промышленновскому городскому поселению по экономическим и иным характеристикам, а также обоснование невозможности побора объектов-аналогов в иных муниципальных образованиях, принятое допущение не соответствует пункту 9 ФСО №1 и подпункту «б» пункта 1 ФСО №7, поскольку схожесть территорий по экономическим характеристикам должна быть установлена путем анализа различных параметров и не может являться предположением.
Согласно разделу 1 Распоряжения Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 508-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» условием применения метода сравнения продаж явлется наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.) В приведенной в Отчете информации о совершенных сделках с объектами-аналогами указаны кадастровые номера объектов недвижимости, их адреса, разрешенное использование, площадь, цена и даты сделок.
Из пояснений оценщика ФИО10 следует, что обстоятельства совершения сделок с объектами-аналогами при подготовке отчета ею не выяснялись, поскольку указанная информация недоступна для оценщика, было сделано допущение о рыночном характере сделок.
Между тем отсутствие указанной информации не позволяет сделать однозначный вывод о рыночном характере указанной сделок, поскольку не исключается возможность приобретения данного земельного участка на условиях, в силу закона являющихся обязательными для сторон сделки, например, в порядке приватизации, собственниками расположенных на земельных участках объектов недвижимого имущества, имеющими исключительное право на приобретение таких земельных участков (ст. 36 ЗК РФ в редакции на момент заключения сделок с объектами-аналогами), в силу чего цены таких сделок по своему характеру не могут являться рыночными.
При таких данных принятое оценщиком допущение о рыночном характере сделок целям оценки не соответствует.
Так, в соответствии с Законом Кемеровской области от 07 февраля 2013 г. № 10-ОЗ «О порядке определения цены и оплаты земельных участков» (в редакциях, действовавших на момент заключения сделок) цена земельных участков, которые находятся в собственности Кемеровской области или государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, определялась как процентная доля от кадастровой стоимости земельных участков: для граждан, являющихся собственниками индивидуальных жилых домов, дачных и садовых домов, гаражей, расположенных на приобретаемых земельных участках, – до 14 октября 2015 г. в размере 5% кадастровой стоимости, для иных собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на приобретаемых земельных участках – до 18 декабря 2013 г. в размере 25% кадастровой стоимости и в период с 19 декабря 2013 г. до 14 октября 2015 г. - в размере 100 % кадастровой стоимости.
Исходя из ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» признание стоимости рыночной допускается при соблюдении условий о том, что одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект сделки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты.
Суд полагает, что при составлении отчета о рыночной стоимости спорного земельного участка имеются нарушения требований федеральных стандартов оценки, относительно анализа рынка, обоснованности отказа от применения доходного подхода, а также предъявляемых к выбору объектов-аналогов объектов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в связи с чем отчет не мог быть признан доказательством, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка.
Однако из протокола заседания Комиссии и решения Комиссии не усматривается, что указанные обстоятельства были предметом обсуждения и проверки Комиссии.
При таком положении решение Комиссии в оспариваемой части является необоснованным и незаконным, принятым с нарушением процедуры его принятия, установленной Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, и на основе отчета по оценке кадастровой стоимости, составленного с нарушением требований федеральных стандартов оценки.
С учетом установленных по делу обстоятельств доводы заинтересованного лица ФИО2 и его представителя о соответствии закону оспариваемого решения не могут быть приняты во внимание.
При этом довод административного истца о незаконности вынесенного решения в связи с непредставлением в Комиссию положительного экспертного заключения на отчет об определении рыночной стоимости не обоснован.
Так, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Данный перечень является исчерпывающим.
Ранее положения указанной статьи Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривали необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом.
Однако в соответствии с изменениями, внесенными в статью 24.18 названного Федерального закона Федеральным законом от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», данное положение утратило силу. При этом соответствующие изменения в Порядок создания и работы Комиссии, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263, не вносились.
Исходя из того, что федеральные законы имеют большую юридическую силу по сравнению с подзаконными нормативными актами, положения Порядка подлежат применению в части, не противоречащей Закону об оценочной деятельности.
Следовательно, поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не предусмотрено предоставление положительного экспертного заключения на отчет об оценке, принятие Комиссией оспариваемого решения в отсутствие такого отчета закону не противоречит.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ , абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, поскольку решение Комиссии от 13 декабря 2017 года № 30 в оспариваемой части признается судом незаконным, то внесенные 13 декабря 2017 г. в Единый государственный реестр недвижимости сведения об установленной этим решением кадастровой стоимости спорного земельного участка подлежат исключению.
Одновременно суд обязывает Комиссию повторно рассмотреть ранее поданное заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости.
Руководствуясь ст.ст. 175 - 179 КАС РФ , суд
Требования Администрации Промышленновского городского поселения Кемеровской области удовлетворить.
Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 13 декабря 2017 года № 30 в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной земельного участка с кадастровым номером №№, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 051 000 руб.
Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области повторно рассмотреть в установленном порядке заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии от 13 декабря 2017 года № 30 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ в размере их рыночной стоимости 1 051 000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 23 апреля 2018 года.
Судья: Пушкарева Н.В. Суд: Кемеровский областной суд (Кемеровская область) (подробнее) Судьи дела: Пушкарева Наталья Васильевна (судья) (подробнее)