21.03.2018 между обществом с ограниченной ответственностью «ВологдаСтрой» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) заключен договор №, №, №, №, № участия в долевом строительством жилья, объектом которого является, в том числе двухкомнатная квартира № по проекту, общей площадью 76,6 кв.м., жилой площадью 55,8 кв.м., расположенная на восьмом этаже первого подъезда многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 2 500 000 руб.
В последующем 07.06.2018 на основании договора право требования исполнения обязательств Застройщика по передаче в собственность указанной квартиры передано ФИО1 ФИО2 ФИО2, мотивируя доводы нарушением Застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства, обратилась в суд с иском, просила взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВологдаСтрой» в свою пользу неустойку в размере 100 583 руб.
В судебном заседании 03.12.2018 ФИО2 исковые требования увеличила, просила суд взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВологдаСтрой» в свою пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 116 833 руб., госпошлину в размере 3 212 руб.; соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве № от 21.03.2018 и взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВологдаСтрой» в свою пользу денежные средства в размере 26 582 руб., а также взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВологдаСтрой» в свою пользу расходы на проведение строительно-технической экспертизы в размере 10 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.
Дополнительно указала, что согласно экспертному заключению № от 12.11.2018 качество выполненных строительных и отделочных работ в квартире, расположенной по адресу: <адрес> не соответствует требованиям обязательных строительных правил и норм, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов и (или) обычно предъявляемым требованиям к качеству. Стоимость, которая потребуется для приведения квартиры в соответствии с требованиями качества и условиями договора участия в долевом строительстве (проектной документации) составляет 26 582 руб. 19.12.2018 ФИО2 вновь изменила требования, просила суд произвести зачет встречных обязательств денежного характера на сумму 120 005 руб. 05 коп.; взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВологдаСтрой» в свою пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 16 953 руб. 28 коп., в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве денежные средства в размере 26 582 руб., расходы по оплате услуг эксперта в размере 10 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф за нарушение порядка добровольного урегулирования спора с потребителем; возвратить излишне уплаченную государственную пошлины в размере 3 212 руб.
В обоснование требований указала, что уведомлением от 07.11.2018 Застройщик сообщил о возможности принять объект долевого строительства, а также о необходимости осуществить доплату в размере 120 005 руб. 05 коп. за увеличение площади квартиры и за ввод объекта в эксплуатацию. Она предложила Застройщику произвести частичный взаимозачет требований в счет неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Вместе с тем с указанным предложением Застройщик не согласился, передавать объект долевого строительства отказался.
Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Суду пояснила, что уведомление о передаче квартиры получила 17.11.2018.
Представитель истца ФИО2 по устному ходатайству ФИО3 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель ответчика общества с ограниченной ответственностью «ВологдаСтрой» по доверенности ФИО4 просил в удовлетворении исковых требований отказать. Суду пояснил, что оплата дополнительных затрат в связи с увеличением площади квартиры предусмотрена условиями договора. Застройщик передает квартиру в случае полной оплаты ее стоимости. До момента полного расчета Застройщик вправе не передавать квартиру. Уведомление в адрес истца о готовности объекта долевого строительства направлено 07.11.2018.
Представитель ответчика общества с ограниченной ответственностью «ВологдаСтрой» по доверенности ФИО5 суду пояснил, что произведен осмотр квартиры, составлен акт, недостатки указанные истцом частично устранены по её требованию еще до обращения в суд.
Суд, заслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3).
Обязательства застройщика, согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно положениям части 1,2 статьи 6 указанного закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как следует из пунктов 2.2, 2.3 договора участия в долевом строительстве Застройщик обязан создать многоквартирный дом, ввести его в эксплуатацию не позднее июня 2018 года. Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства в течение 45 рабочих дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, по акту приема-передачи полностью оплаченные им квартиры.
При изложенных обстоятельствах объект долевого строительства должен был быть передан Участнику долевого строительства не позднее 31.08.2018 при условии надлежащего исполнения обязательств со стороны последнего по оплате цены договора.
Согласно материалам дела, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома № по генплану, в квартале улиц Возрождения-Ягодная в г. Вологда, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, строительный адрес <адрес> выдано Департаментом градостроительства Администрации города Вологда обществу с ограниченной ответственностью «ВологдаСтрой» 05.10.2018. 09.11.2018 обществом с ограниченной ответственностью «ВологдаСтрой» в адрес ФИО2 направлено уведомление о необходимости принять в десятидневный срок и подписать акт приема-передачи квартиры, а также произвести доплату связанную с отклонением площади квартиры по результатам технической инвентаризации в сумме 50 505 руб. 05 коп., дополнительные затраты Застройщика, не предусмотренные суммой договора, возникшие при сдаче дома, в размере 69 500 руб.
Исходя из положений пункта 2 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как указано в пунктах 1, 2 статьи 5 этого же Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как следует из пункта 3.1 договора участия в долевом строительстве, стоимость двухкомнатной квартиры № по проекту, общей площадью 76,6 кв.м., жилой площадью 55,8 кв.м., расположенной на восьмом этаже первого подъезда многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, согласована сторонами в сумме 2 500 000 руб.
Таким образом, цена договора, подлежащая уплате участником застройщику для строительства объекта, определена договором в твердой денежной сумме.
При этом указанная цена в силу пункта 3.2 договора считается окончательной и изменению не подлежит.
Каких-либо дополнительных соглашений относительно изменения цены договора стороны не заключали.
Согласно материалам дела обязательства первоначального участника долевого строительства ФИО1 по оплате стоимости объекта долевого строительства исполнены им надлежащим образом, к моменту передаче прав ФИО2 какой-либо задолженности перед Застройщиком не имелось, иное противоречило бы положениям пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которому уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
По условиям договора уступки права требования от 07.06.2018 №1 по договору № участия в долевом строительстве жилья от 21.03.2018, перевод долга на нового участника долевого строительства не предусмотрен, а предусмотрена оплата уступаемых прав и обязанностей по договору участия в долевом строительства.
Таким образом, обязательства по оплате объекта долевого строительства исполнены надлежащим образом, оснований к отказу в передаче объекта долевого строительства ФИО2 не имеется.
Обязательства по оплате Участником долевого строительства Застройщику, предусмотренных пунктом 3.4 договора затрат, таких как: затраты не предусмотренные сметой на момент получения разрешения на строительства, по технической инвентаризации многоквартирного дома и находящихся в нем жилых и нежилых помещений, затраты по проведению лабораторных исследований при сдаче дома в эксплуатацию, а также в случае возникновения затрат за подключение к инженерным сетям, в данном случае также не могут являться препятствием к передаче объекта долевого строительства, поскольку указанные затраты в цену договора не включаются, а их исполнение Застройщик вправе требовать от Участника долевого строительства, в том числе, в судебном порядке.
При изложенных обстоятельствах период просрочки исполнения Застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства составил 152 дня с 01.09.2018 по 30.01.2019, размер неустойки – 114 958 руб. 33 коп., из расчета: за период с 01.09.2018 по 16.09.2018 – 19 333 руб. 33 коп. (2 500 000 * 16 дн. *2*1/300*7,25%); за период с 17.09.2018 по 16.12.2018 – 37 500 руб. (2 500 000 *30дн.*2*1/300*7,50%); за период с 17.12.2018 по 30.01.2019 – 58 125 руб. (2 500 000*45 дн.*2*1/300*7,75%).
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.
Принимая во внимание причины нарушения срока исполнения обязательств со стороны Застройщика, период просрочки, учитывая компенсационную природу мер гражданско-правовой ответственности и недопустимость применения санкций, носящих карательный характер за нарушение гражданско-правового обязательства, а также в целях обеспечения баланса сторон спора, с учетом ходатайства представителя ответчика, суд считает возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки, и взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВологдаСтрой» в пользу ФИО2 25 000 руб.
Далее, согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В силу части 2 статьи 7 выше указанного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно доводам истца качество выполненных строительных и отделочных работ в квартире, расположенной по адресу: <адрес> не соответствует требованиям обязательных строительных правил и норм, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов и (или) обычно предъявляемым требованиям к качеству. Стоимость, которая потребуется для приведения квартиры в соответствии с требованиями качества и условиями договора участия в долевом строительстве (проектной документации) составляет 26 582 руб.
В соответствии с заключением эксперта № от 12.11.2018 общества с ограниченной ответственностью «Экспертный центр» строительные работы выполнены обществом с ограниченной ответственностью «ВологдаСтрой» с нарушением СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87, СП 29.13330.2011 Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88, СП 50.13330.2012 Тепловая защита зданий, СП 15.13330.2012 Каменные и армокаменные конструкции; объект долевого строительства имеет следующие недостатки: балкон: толщина швов кладки составляет 22 мм, металлический уголок ограждения имеет следы коррозии, с наружной стороны дверного блока просматривается монтажная пена; санузел: отсутствие гидроизоляции на высоте 200 мм над стяжкой пола; отсутствует пароизоляционное покрытие.
Сметная стоимость на проведение ремонтных работ по устранению указанных недостатков составляет 26 582 руб.
Ответчиком доказательств выполнения работ надлежащего качества суду не представлено.
Вместе с тем, согласно абзацу 1 пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, возложена на Исполнителя.
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 11.05.2018 №, согласно которой обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов, а также условиям договора, должна быть возложена на застройщика.
Заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, выданное Департаментом строительства Вологодской области от 29.08.2018 не содержит в себе сведения о состоянии конкретной квартиры, а лишь сведения о соответствии многоквартирного дома проектной документации.
Акт осмотра квартиры и устранения замечаний от 29.01.2019 не может быть принят в качестве допустимого доказательства, поскольку представитель собственника жилого помещения с указанным актом не согласился, иных доказательств, свидетельствующих о надлежащем качестве строительных работ ответчиком суду не представлено.
Проведение строительно-технической экспертизы, назначенной определением суда от 19.12.2018, не состоялось по причине отказа ответчика от несения расходов по ее оплате.
Таким образом, разрешая требования истца в части уменьшения цены договора соразмерно стоимости устранения недостатков строительных работ, суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Оснований для проведения взаимозачета требований в данном случае не имеется ввиду следующего.
В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Вместе с тем, по смыслу действующего гражданского законодательства, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете, зачет может быть произведен только при рассмотрении встречного иска, поскольку после принятия гражданского дела по имеющемуся спору к производству суда оно подлежит рассмотрению по правилам процессуального законодательства, вследствие чего защита ответчиком, имеющим встречные однородные требования к истцу, от первоначального иска должна осуществляться также в процессуальной форме, то есть посредством подачи встречного иска в порядке, установленном статьей 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В данном случае ответчик в суд со встречным исковым заявлением не обращался. Однако, проведение взаимозачета требований между сторонами не исключено на стадии исполнения вступившего в законную силу решения суда.
Исходя из того, что в соответствии с Законом Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» в случае установления факта нарушения прав потребителя, причинение морального вреда презюмируется, взысканию с общества с ограниченной ответственностью «ВологдаСтрой» в пользу ФИО2 подлежит компенсация в размере 3 000 руб.
За несоблюдение добровольного порядка урегулирования требований потребителя, в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», взысканию с общества с ограниченной ответственностью «ВологдаСтрой» в пользу ФИО2 подлежит штраф в размере 27 291 руб.
Применяя положения статей 88 , 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взысканию с общества с ограниченной ответственностью «ВологдаСтрой» в пользу ФИО2 подлежат в порядке возврата расходы на оценку в размере 10 000 руб., в счет оплаты государственной пошлины в размере 1 747 руб. 46 коп.
Излишне оплаченная сумма государственная пошлины в размере 1 465 руб. 54 коп. подлежит возврату ФИО2 на основании пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 194 - 197 ГПК РФ , суд
исковые требования ФИО6 удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВологдаСтрой» в пользу ФИО6: неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 25 000 руб., в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве денежные средства в размере 26 582 руб., расходы по оплате услуг эксперта в размере 10 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб., штраф за нарушение порядка добровольного урегулирования спора с потребителем в размере 27 291 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 747 руб. 46 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Обязать Межрайонную инспекцию Федеральной налоговой службы России №11 по Вологодской области возвратить ФИО6 уплаченную сумму государственной пошлины в размере 1 465 руб. 54 коп. согласно чек-ордеру от 08.11.2018 в УФК по Вологодской области (Межрайонная ИФНС России № 11 по Вологодской области) на расчетный счет № Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья И.В. Иванова Мотивированное решение изготовлено 05.02.2019 Суд: Вологодский городской суд (Вологодская область) (подробнее) Судьи дела: Иванова Ирина Владимировна (судья) (подробнее) Судебная практика по: Уменьшение неустойки Судебная практика по применению нормы ст. 333 ГК РФ