1. Объект недвижимого имущества нежилого назначения, построенный до 1 января 1995 г., в силу закона не может быть признан самовольной постройкой, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных норм и правил. Лицо обратилось в суд с требованием к собственнику смежного земельного участка о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и возложении обязанности о его сносе, указав на то, что в ходе вынесения границ земельных участков на местности установлен факт расположения на принадлежащем ему земельном участке части строения, возведенного ответчиком. Добровольно снести спорное строение ответчик отказался. Решением суда первой инстанции в удовлетворении требований отказано. Судом апелляционной инстанции, с которым согласился суд кассационной инстанции, решение отменено, по делу принято новое решение, которым требования удовлетворены частично: нежилое строение признано самовольной постройкой; на ответчика возложена обязанность освободить самовольно занятый земельный участок путем сноса спорного объекта и приведения занятого им земельного участка в первоначальное состояние. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав следующее. В пункте 1 статьи 222 ГК РФ содержится исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки. Понятие «самовольная постройка» в контексте положений статьи 222 ГК РФ распространяется на объекты недвижимости, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, с января 1995 г., и указанная норма применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (статьи 1, 5 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами. Следовательно, здания нежилого назначения, строения и сооружения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками. Как указывал ответчик в ходе рассмотрения дела, хозяйственная постройка возведена на исходном земельном участке прежним собственником в 1960 году, в настоящее время нежилое строение расположено на меже трех земельных участков, образованных из исходного земельного участка. Таким образом, для разрешения возникшего гражданско-правового спора суду надлежало установить все юридически значимые обстоятельства, в частности, определить дату постройки спорного объекта недвижимости, установить правопредшественников ответчика, выяснить на каком праве им принадлежал спорный земельный участок, а также проверить были ли допущены при возведении объекта недвижимости нарушения строительных и градостроительных требований.
2. Требование о сносе жилого дома, построенного до 14 мая 1998 г., на основании того, что он возведен на земельном участке, не предоставленном для целей строительства, не подлежит удовлетворению, если будут установлены возможность оформления гражданином прав на данный участок в предусмотренном законом порядке и отсутствие допущенных при строительстве нарушений. Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города обратился в суд с требованиями к гражданину о сносе самовольного строения – жилого дома, расположенного на земельном участке, который в установленном законом порядке не предоставлялся для целей строительства. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным определением, в удовлетворении требований отказано исходя из следующего. В соответствии с положениями пункта 2 статьи 38 Федерального закона № 137-ФЗ до 1 марта 2031 г. гражданин, который использует для постоянного проживания возведенный до 14 мая 1998 г. жилой дом, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который не предоставлен указанному гражданину и на котором расположен данный жилой дом. Как разъяснено в пункте 17 постановления № 44, если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок в порядке, предусмотренном, например, статьями 37, 38 Федерального закона № 137-ФЗ, суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной. Установив, что спорный жилой дом построен в 1991 году в границах населенного пункта, нарушений при строительстве допущено не было, суды пришли к выводам о возможности оформления ответчиком права на земельный участок под жилым домом и об отсутствии оснований для сноса спорного объекта.
3. Присоединение к зданию некапитальной постройки не свидетельствует о создании нового объекта недвижимости и не может являться основанием для сноса всего здания. Собственником двухэтажного капитального здания (магазина с офисными помещениями), расположенного на публичном земельном участке, произведены работы по присоединению остекленной террасы (веранды) из легких конструкций, за счет устройства которой площадь здания увеличилась. Считая, что в результате реконструкции здания возведен новый объект капитального строительства в отсутствие разрешительной документации, администрация муниципального образования обратилась в суд с иском к застройщику с требованиями о признании двухэтажного капитального здания самовольной постройкой и об обязании осуществить снос спорного строения. Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требования администрации отказал. Суды исходили из того, что спорное здание возведено на основании разрешительной документации и введено в эксплуатацию актом государственной комиссии о приемке законченных строительством объектов, согласно которому спорный объект выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно- эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам и вводится в действие. Из технической документации следует, что первичная инвентаризация объекта и регистрация права собственности произведены на основании указанного государственного акта. Экспертным путем установлено, что здание соответствует строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, действовавшим на дату его возведения. Земельный участок предоставлен администрацией в установленном порядке для строительства магазина с офисными помещениями в составе торгового центра. Администрация не доказала, что присоединение в последующем к стене указанного здания некапитальной веранды из легких конструкций в границах участка, сформированного для эксплуатации здания, является реконструкцией, в результате которой возник новый объект, поэтому не имеется оснований считать данное здание самовольной постройкой по смыслу статьи 222 ГК РФ.
4. Подпорные сооружения, возведенные гражданином в целях сохранения принадлежащего ему имущества в отсутствие действий органов местного самоуправления по проведению противооползневых мероприятий, не могут быть признаны самовольной постройкой. Администрация муниципального образования обратилась в суд с требованием о сносе самовольной постройки, указав, что ответчиком самовольно возведен объект капитального строительства, который находится не только на принадлежащем ответчику земельном участке, но и частично на землях неразграниченной государственной собственности. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, требования удовлетворены частично. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций отменила, дело направила на новое апелляционное рассмотрение, указав следующее. Судом установлено, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». На земельном участке расположен жилой дом. Ответчиком самовольно огорожен и используется прилегающий земельный участок из состава земель неразграниченной государственной собственности, на котором им возведены бетонное ограждение и строение. Согласно заключению судебной экспертизы принадлежащий ответчику земельный участок находится на склоне, а расположенные на прилегающей к нему самовольно занятой ответчиком территории спорные бетонные ограждение и строение фактически являются подпорными сооружениями, воспринимающими горизонтальное давление грунта участка. Ограждение и строение угрозы жизни и здоровью граждан, а также каких-либо препятствий для землепользователей смежных земельных участков не создают. Вместе с тем данные объекты создают препятствия в пользовании частью земельного участка из состава земель неразграниченной государственной собственности. В случае демонтажа спорных объектов потребуется устройство нового подпорного сооружения во избежание недопустимых деформаций, без возведения которых возможно причинение ущерба земельному участку ответчика, смежным земельным участкам и расположенным на них строениям. В целях недопущения негативного влияния на окружающую застройку перед осуществлением работ по демонтажу и строительству нового подпорного сооружения необходимо выполнение инженерных изысканий и разработка проектной документации. При рассмотрении дела ответчик указывал на бездействие органов местного самоуправления по строительству подпорной стены, прокладке ливневой системы водоотведения, ремонту дренажной ямы. Строительство подпорных ограждения и строения, усиливающего конструкцию, осуществлено ответчиком за свой счет в целях сохранения устойчивости склона и целостности принадлежащего ему жилого дома, а также предотвращения дальнейшего разрушения автомобильной дороги. С учетом положений пунктов 3 и 4 статьи 1, статей 14 и 1067 ГК РФ судам при рассмотрении спора надлежало дать оценку следующим обстоятельствам: было ли строительство подпорных сооружений необходимо, в том числе в виде, в котором они существуют; имелась ли реальная угроза причинения вреда земельному участку ответчика на момент их возведения; было ли строительство обусловлено бездействием органа местного самоуправления и направлено на сохранение принадлежащего ответчику имущества или имело целью самовольное занятие земельного участка из состава земель неразграниченной государственной собственности путем выхода за установленные законом пределы самозащиты и добросовестного осуществления гражданских прав. Однако судами этого сделано не было.
5. Истечение срока действия договора аренды земельного участка и неполучение разрешения на ввод в эксплуатацию законченным строительством объекта недвижимости, возведенного в соответствии с целевым назначением участка и с соблюдением строительных норм и правил, не являются основанием для признания такого объекта самовольной постройкой. Собственник объекта незавершенного строительства и администрация заключили договор аренды земельного участка для завершения строительства, срок действия которого впоследствии стороны продлили на один год – до 8 августа 2021 г. Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства выдано на срок до 22 августа 2021 г. Собственник объекта недвижимости в августе 2021 г. обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но получил отказ с указанием на истечение срока действия договора аренды, а также на незавершение всех необходимых строительных работ на объекте на указанную дату и невыполнение благоустройства земельного участка. В связи с этим заявитель обратился в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, требование удовлетворено. Суд кассационной инстанции отменил указанные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, отказал заявителю в иске. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты и оставила в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принятые при первоначальном рассмотрении дела, указав следующее. Для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, судам необходимо установить наличие или отсутствие совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, фактические причины несоблюдения застройщиком установленного градостроительным законодательством порядка получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а также оценить поведение застройщика. При первоначальном рассмотрении дела суды установили, что спорный объект возведен арендатором на основании выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство на публичном земельном участке, правомерно предоставленном уполномоченным органом. Согласно заключению экспертизы строительно-монтажные работы на объекте выполнены в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство; построенное административное здание является объектом, строительство которого завершено, соответствует установленным строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности и не представляет угрозу жизни и здоровью граждан. С учетом установленных обстоятельств суды пришли к обоснованному выводу о наличии совокупности условий для признания права собственности арендатора на здание. При повторном рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, не установив новых обстоятельств, отказали арендатору в иске лишь со ссылкой на его недобросовестные действия, выразившиеся, по мнению судов, в длительном ведении строительства и обращении за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию при наличии недоделок и после прекращения договора аренды земельного участка. Вместе с тем обстоятельств, свидетельствующих об очевидных признаках явного и намеренного недобросовестного поведения арендатора, которое повлекло причинение вреда третьим лицам, публичным интересам, судами не установлено. Из материалов дела и судебных актов следует, что заключение договора аренды и его последующее продление осуществлено в соответствии с требованиями земельного законодательства, собственник объекта недвижимости представил доказательства наличия причин, препятствовавших ему с момента заключения договора аренды приступить к строительству (длительная болезнь; арест имущества, отмененный в дальнейшем в судебном порядке; приведение в соответствие с изменениями, внесенными в градостроительные регламенты, вида разрешенного использования арендованного участка). При таком положении возведение объекта в период надлежащих арендных отношений в течение значительного периода времени, обращение за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию при наличии недоделок (незавершение фасадных работ по остеклению здания и работ по благоустройству участка) и после истечения срока действия договора аренды участка не могут свидетельствовать о таком недобросовестном поведении истца, которое не позволяло бы легализовать спорную постройку. Обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию постройки, судами при повторном рассмотрении дела не установлено.
6. Возведение жилого дома на земельном участке, предоставленном по договору аренды для целей индивидуального жилищного строительства, не требует получения разрешения на строительство, даже если такая обязанность предусмотрена условиями договора аренды. Администрация муниципального образования обратилась в суд с требованиями к арендатору земельного участка о признании отсутствующим права собственности на жилой дом, об аннулировании сведений в ЕГРН, о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании осуществить снос самовольной постройки и возвратить земельный участок. В обоснование требований администрация указала, что в нарушение заключенного между сторонами договора аренды земельного участка ответчиком без получения разрешения на строительство возведен жилой дом, зарегистрировано право собственности на него. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, требования удовлетворены. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации названные судебные акты отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее. Из договора аренды земельного участка, заключенного сторонами, следует, что арендатору предоставлен земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» для размещения индивидуального жилого дома усадебного типа; арендатор обязан не допускать строительства новых объектов до оформления разрешения на строительство. Исходя из положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41, статьи 45 и 46 ЗК РФ, статьи 619 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 3 постановления № 44 возведение жилого дома на земельном участке, предоставленном для целей индивидуального жилищного строительства, не влечет нарушений прав арендодателя и не требует получения разрешения на строительство. В связи с указанным выводы судов о допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора аренды признаны ошибочными. Кроме того, на момент заключения договора аренды нормы градостроительного законодательства не предусматривали обязанности получения разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства (часть 17 статьи 51 ГрК РФ), следовательно, касающиеся данного вопроса условия договора аренды подлежали оценке на предмет их соответствия закону (пункт 1 статьи 422 ГК РФ), что судами сделано не было.
7. Признание соглашения о передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды недействительным не влечет квалификацию постройки, возведенной новым арендатором, как самовольной при отсутствии нарушений при строительстве. Общество и уполномоченный орган заключили договор аренды земельного участка для строительства деревообрабатывающего предприятия. В дальнейшем общество передало права и обязанности арендатора по указанному договору компании, которая возвела объект незавершенного строительства со степенью готовности 74 % и зарегистрировала право собственности на него. Впоследствии соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды признано недействительным, как заключенное в нарушение требований статьи Федерального закона от февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Общество, ссылаясь на недействительность соглашения и прекращение уполномоченным органом действия разрешения на строительство, обратилось в суд с требованием к компании о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой. Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требования общества отказал. Суды установили, что спорный объект создан и учтен в качестве объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном для целей строительства в соответствии с договором аренды, на основании разрешения на строительство, выданного администрацией города. Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы характеристики спорного строения соответствуют сведениям ЕГРН, на дату проведения обследования сооружение является объектом незавершенного строительства, находится в границах земельного участка, имеет неразрывную связь с ним, является объектом капитального строительства. В рамках экспертизы также установлено, что объект находится в границах земельного участка, отнесенного к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для строительства деревообрабатывающего предприятия». Планируемое (проектное) функциональное назначение объекта соответствует виду разрешенного использования земельного участка и не противоречит правилам землепользования и застройки муниципального образования в части своего размещения в границах территориальной зоны − производственная зона, допускающей размещение объектов, выпускающих изделия, предназначенные для строительной промышленности. Доказательства, подтверждающие несоответствие объекта требованиям градостроительных и строительных норм и правил, не представлены. На обстоятельства, свидетельствующие о создании объектом угрозы жизни и здоровью граждан, общество в обоснование иска не ссылалось, соответствующих доказательств также не представило. На момент создания объекта незавершенного строительства разрешение на строительство было действующим, строительство и регистрация права собственности на спорный объект компанией осуществлены до признания соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды недействительным. Заключенная между сторонами сделка оспаривалась по корпоративным основаниям (в связи с наличием заинтересованности). С учетом установленных обстоятельств суды пришли к выводу о недоказанности обществом наличия у спорного объекта предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ признаков самовольной постройки на дату его создания.
8. Здания, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения, которые были незаконно переведены в земли населенных пунктов, являются самовольными постройками и подлежат сносу. Прокурор в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц обратился в суд с требованиями к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее – Росимущество), собственникам земельных участков о признании сделок недействительными (ничтожными), применении последствий их недействительности, признании объектов капитального строительства самовольными постройками и об их сносе, ссылаясь на то, что в результате надзорных мероприятий выявлены факты незаконного распоряжения земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, требования удовлетворены. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации признала законными и обоснованными судебные постановления нижестоящих судов, указав следующее. Исходя из положений пункта статьи ГК РФ, статей 12, 42, 77, 78 ЗК РФ, статьи 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», пункта 3 части 1 статьи 7 и статьи 8 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» до перевода земель одной категории в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства, дачного строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ). Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. Между тем в нарушение приведенных положений законодательства и вопреки условиям договора аренды распоряжениями Росимущества, дополнительными соглашениями к договорам аренды изменены виды разрешенного использования земельных участков на вид «садовый земельный участок», предусматривающий возведение индивидуальных жилых домов и иных строений. Земельные участки предоставлялись для осуществления сельскохозяйственной деятельности, и на них распространялся режим земель сельскохозяйственного назначения, не допускающий строительства жилых домов и иных объектов, не связанных с осуществлением сельскохозяйственной деятельности. Вместе с тем доказательств, подтверждающих наличие основания для перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов, а также соблюдение установленной законом процедуры, не представлено. Таким образом, выводы судов о том, что действия ответчиков по выводу земельного участка из сельскохозяйственного оборота для последующего осуществления строительства объектов недвижимости, их реализации и получения незаконного обогащения, совершены вопреки интересам Российской Федерации, в нарушение основных начал земельного законодательства и при наличии признаков злоупотребления правом, являются правильными. Поскольку объекты капитального строительства на указанных земельных участках возведены в нарушение земельного законодательства, в отсутствие доказательств законности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для признания построек самовольными и подлежащими сносу.
9. Не допускается возведение домов блокированной застройки на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «ведение садоводства», не предусматривающий блокированную жилую застройку. Администрация муниципального образования обратилась в суд с требованием к предпринимателю о признании самовольными постройками объектов капитального строительства (трех домов блокированной застройки) и возложении обязанности по их сносу. Предприниматель заявил встречный иск о признании права собственности на спорные объекты недвижимости. Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требования администрации отказал, признал право собственности предпринимателя на объекты недвижимости, указав, что необходимость получения разрешения на строительство домов блокированной застройки в силу пункта 11 части 17 статьи 51 ГрК РФ отсутствует, а сохранение объектов не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты, направила дело на новое рассмотрение, указав следующее. Суды на основании судебных экспертиз установили, что строения являются домами блокированной застройки, земельные участки, на которых они расположены, согласно сведениям из ЕГРН относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеют вид разрешенного использования − для ведения садоводства. В соответствии с действующими на территории муниципального образования правилами землепользования и застройки земельные участки, на которых расположены строения, находятся в территориальной зоне СХ-2, предназначенной для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и для ведения гражданами садоводства, виды разрешенного использования и градостроительные регламенты указанной зоны не допускают размещение домов блокированной застройки. Для размещения жилого дома, блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющего отдельный выход на земельный участок, может быть использован земельный участок с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка» (код вида разрешенного использования земельного участка − 2.3 согласно классификатору разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412). Из системного толкования пунктов 39, 40 статьи 1 ГрК РФ следует, что предусмотренные пунктом 2 части 2 статьи 49, пунктом 11 части 17 статьи 51, частью 1 статьи 54 ГрК РФ изъятия касаются объектов индивидуального жилищного строительства и упрощенный порядок осуществления строительства или реконструкции, предусмотренный для жилых или садовых домов, в отношении домов блокированной застройки не применяется. В данном случае застройщик проектную документацию не представлял, уполномоченный орган разрешение на строительство домов блокированной застройки не выдавал. Таким образом, объекты, возведенные в отсутствие разрешения на строительство на земельных участках, вид разрешенного использования которых не предусматривает блокированную жилую застройку, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ относятся к объектам самовольной постройки. Одновременно суды вопреки разъяснениям, изложенным в пункте 30 постановления № 44, не установили, возможно ли приведение объектов в соответствие с установленными в данной территориальной зоне (СХ-2) градостроительным регламентом и видами разрешенного использования земельных участков, принимал ли застройщик меры, направленные на приведение построенных объектов в соответствие с указанными выше нормами и правилами, в частности обращался ли с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
10. Объект капитального строительства, который соответствует виду разрешенного использования земельного участка, но фактически используется в иных целях, не является самовольной постройкой. Администрация муниципального образования обратилась в суд с требованиями к собственнику земельного участка о сносе (демонтаже) объекта недвижимости, расположенного на его участке, и о приведении участка в первоначальное состояние, указав, что земельный участок, предназначенный для садоводства и индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС), используется с нарушением вида разрешенного использования, а именно для коммерческих целей. Решением суда первой инстанции в удовлетворении требований администрации отказано. Суд апелляционной инстанции, позицию которого поддержал суд кассационной инстанции, решение суда первой инстанции отменил, требования администрации удовлетворил. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав следующее. В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Как разъяснено в пункте 19 постановления № 44, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ). Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой (абзац третий пункта 19 постановления № 44). Из установленных судом обстоятельств следует, что собственником земельного участка возведен объект капитального строительства, который в соответствии с заключением судебной экспертизы по своим конструктивным и объемно-планировочным решениям может использоваться как индивидуальный жилой дом, соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц, а вид разрешенного использования земельного участка допускает размещение на нем данного объекта. При этом экспертом высказано суждение о том, что объект недвижимости может использоваться в качестве объекта коммерческого назначения. Суды, удовлетворяя иск администрации о сносе данного объекта, исходили из возможного использования объекта в коммерческих целях для временного размещения отдыхающих, что нарушает вид разрешенного использования земельного участка. Однако судами не учтено, что объект капитального строительства, который может использоваться в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, но фактически используется в иных целях, не соответствующих этому виду, сам по себе самовольной постройкой по смыслу положений статьи 222 ГК РФ не является.
11. Не может быть признано право собственности на реконструированное здание, если его техническое состояние является аварийным и создает угрозу жизни и здоровью граждан. Гражданин обратился в суд к департаменту архитектуры и градостроительства с требованием о признании права собственности на нежилое здание 2013 года постройки в реконструированном состоянии. В обоснование требований он указал, что его отец приобрел в совхозе в 1990 году и восстановил собственными силами и средствами разрушенное здание конюшни. В 2008 году по обращению отца сельским советом утверждены материалы предварительного согласования места расположения и назначения земельного участка площадью 0,2 га для ведения личного крестьянского хозяйства. В связи со смертью отца указанное решение было отменено и сельским советом истцу, как наследнику, дано согласие на разработку проекта землеустройства по отводу указанного земельного участка, на котором находится спорное строение конюшня. Гражданин осуществил самовольную реконструкцию объекта недвижимости, невозможность легализации которой во внесудебном порядке послужила основанием для обращения в суд с иском о признании права собственности. Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы нежилое здание конюшня не соответствует предельным параметрам, установленным правилами землепользования и застройки города, в части минимального отступа в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений от границы земельного участка − 3 м, а также строительным нормам, предусмотренным в статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (с изменениями на июля 2013 г.), пункте 5.1 свода правил «СП 106.13330.2012 «Животноводческие, птицеводческие и звероводческие здания и помещения. Актуализированная редакция СНиП 2.10.03-84» (с изменениями № 1, 2), ввиду исчерпания конструктивными элементами исследуемого объекта несущей способности, снижения запаса их прочности и устойчивости. Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы исходил из того, что установленное аварийное техническое состояние объекта, выражающееся в наличии опасности обрушения его отдельных элементов (несущих стен, кровли), создающее угрозу жизни и здоровью граждан, является обстоятельством, исключающим возможность сохранения спорного объекта недвижимости в реконструированном состоянии и признания за истцом права собственности на него.
12. Объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основным объектом недвижимости и возведенные в отсутствие разрешительной документации, не могут быть отнесены к объектам вспомогательного использования и являются самовольными постройками. Арендатор публичного земельного участка в соответствии с разрешительной документацией осуществил строительство здания (торгово- складского комплекса). Впоследствии им было возведено еще три строения. Уполномоченный орган обратился в суд с требованиями к арендатору о признании трех строений самовольными постройками и об обязании их снести. Суд первой инстанции требования уполномоченного органа удовлетворил. Суд апелляционной инстанции, позицию которого поддержал суд кассационной инстанции, отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении требований, указав, что спорные объекты возводились на основании типовых проектов в качестве вспомогательных, для их возведения получение разрешения на строительство не требуется. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций и оставила в силе решение суда первой инстанции, обратив внимание на следующее. Основными критериями отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Как следует из заключения судебной экспертизы, в результате осмотра объектов установлена функционально-типологическая группа помещений в трех строениях − торговые павильоны; объекты возможно использовать самостоятельно в отсутствие основного здания, так как в их составе имеются необходимые производственно-складские площади и бытовые помещения, что обеспечивает условия, необходимые для деятельности людей и размещения оборудования. Таким образом, из помещений (павильонов) спорных строений производится торговля строительными материалами, такое же назначение имеет и введенное арендатором в эксплуатацию здание торгового комплекса. В соответствии с частью 10 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основным (главным) объектом. Кроме того, земельный участок для цели строительства указанных трех строений как самостоятельных торговых павильонов не предоставлялся; объекты капитального строительства были возведены без получения соответствующей разрешительной документации; объекты не соответствуют строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности и создают угрозу жизни и здоровью граждан. При этом Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации приняла во внимание характер выявленных нарушений и всю совокупность оснований для признания объектов самовольными постройками, а также вид деятельности, осуществляемый в торговых павильонах и связанный с пребыванием большого количества посетителей, результаты проведенной в суде первой инстанции судебной экспертизы, согласно которым объекты представляют угрозу жизни и здоровью граждан; данные обстоятельства не опровергнуты в установленном порядке.
13. Если единственным признаком самовольной реконструкции объекта недвижимости является отсутствие разрешительной документации, в удовлетворении требования о приведении такого объекта в первоначальное состояние может быть отказано. Собственник помещений в нежилом здании произвел самовольную реконструкцию, объединив принадлежащие ему комнаты и обустроив внутренний второй этаж (антресоль), а также возвел стену, огородив часть внутридомовой территории, для организации входной группы и холла. Собственник помещений в другой части того же здания (соарендатор земельного участка), полагая, что выполненная реконструкция нарушает его право пользования земельным участком, обратился в суд с иском об освобождении участка путем сноса самовольно возведенного объекта и заявил требование о приведении самовольно реконструированных помещений в состояние, существовавшее до нарушения. Суд первой инстанции требования удовлетворил частично, обязав ответчика произвести снос стены со стороны внутреннего двора и демонтаж единой светопрозрачной крыши, возведенной над входной группой. Отказывая в удовлетворении требования о приведении внутренних помещений в первоначальное состояние, суд указал следующее. Самовольно реконструированные помещения принадлежат ответчику на праве собственности и используются в соответствии с видом разрешенного использования здания и арендуемого земельного участка. Согласно заключению назначенной судом экспертизы измененные конструктивные элементы помещений угрозы жизни и здоровью третьих лиц не несут, какого-либо воздействия на условия, необходимые для обеспечения сохранности здания в целом, не оказывают. При этом приведение постройки в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции, принесет ущерб зданию, поскольку указанные работы укрепили состояние несущих конструкций объекта, в связи с чем осуществление демонтажа внутреннего обходного балкона (второго яруса), который представляет собой продолжение междуэтажного перекрытия, может привести к нарушению целостности строительных конструкций здания. В абзацах втором и третьем пункта 25 постановления № 44 указано, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичными и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Установив, что единственным признаком самовольной реконструкции является отсутствие разрешительной документации, суд отказал в удовлетворении требования о приведении спорных помещений в первоначальное состояние. Решение суда оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций.
14. Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, при принятии решения о сносе должен разрешаться вопрос о выселении таких лиц. Администрация муниципального образования обратилась в суд с иском к собственникам земельного участка о сносе самовольной постройки – жилого дома. Решением суда первой инстанции в удовлетворении требований отказано. Апелляционным определением, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении требований. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав следующее. Судом при разрешении спора установлено, что в спорном доме зарегистрированы и проживают ответчики и члены их семьи, в том числе несовершеннолетние. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления № 44, если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции (часть 4 статьи 22 ГПК РФ). При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (часть 3 статьи 45 ГПК РФ). Между тем, как указала Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации, принимая решение о сносе самовольной постройки, суд апелляционной инстанции вопрос о выселении членов семьи ответчиков не рассматривал и не разрешал, прокурор к участию в деле не привлекался.
15. Если за лицом в ЕГРН зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом, требования этого лица о признании на тот же объект права собственности в качестве самовольной постройки нежилого назначения удовлетворению не подлежат. Собственник жилого дома обратился в суд с требованием к администрации муниципального образования о признании права собственности на данный объект как на гостиницу. Решением суда первой инстанции требования удовлетворены. Апелляционным определением, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. Проверяя законность судебных актов, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации указала следующее. Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из ЕГРН истец является собственником земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», а также жилого дома 2017 года постройки, который расположен в границах земельного участка. Данный объект возведен в соответствии с целевым назначением земельного участка и видом его разрешенного использования при отсутствии доказательств нарушения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных правил, нормативов. Частью 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Право собственности на жилой дом зарегистрировано за истцом 11 декабря 2017 г. Обращаясь с иском о признании права собственности на самовольную постройку как на гостиницу, по сути, собственник просил изменить функциональное назначение строения на нежилое. Между тем отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые, не регулируются положениями статьи 222 ГК РФ. Следует учитывать, что для осуществления строительства объектов индивидуального жилищного строительства существует упрощенный порядок введения их в гражданский оборот, тогда как при строительстве объектов капитального строительства нежилого коммерческого назначения предусмотрен порядок, требующий получения разрешительной документации (статья 51 ГрК РФ), подготовки проектной документации, проведения инженерных изысканий, а в ряде случаев и экспертизы проектной документации (статья 49 ГрК РФ), при соблюдении требований технических регламентов, градостроительных и строительных норм. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способо