1. Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. Уполномоченный орган обратился в суд к собственнику объекта, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), с иском о сносе самовольной постройки. Истец указывал, что спорный объект – магазин возведен на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для возведения объекта недвижимости. Ответчик в возражениях на иск ссылался на то, что право на объект зарегистрировано в установленном законодательством о регистрации порядке, законность его возведения проверена регистрирующим органом, которому был представлен договор аренды земельного участка. Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил. Суд кассационной инстанции оставил без изменения судебный акт апелляционной инстанции, указав следующее. В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное или созданное без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. В рассмотренном деле судом установлено, что договор аренды заключен без торгов без права размещения объектов недвижимости. Таким образом, спорный объект возведен на земельном участке, который в установленном земельным законодательством порядке не предоставлен для строительства объекта недвижимости, и, соответственно, является самовольной постройкой, правовым последствием возведения которой является ее снос (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). Сама по себе регистрация права на объект не исключает возможности предъявления и удовлетворения требования о его сносе (пункт 23 постановления № 10/22).
2. К объекту, не являющемуся недвижимостью, положения статьи 222 ГК РФ применению не подлежат. Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения. На земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, установлен павильон для осуществления торговли; разрешение на размещение павильона как нестационарного объекта получено в установленном порядке. Уполномоченный орган обратился в суд с иском о признании данного объекта самовольной постройкой и его сносе в связи с исключением объекта из схемы размещения нестационарных торговых объектов и отсутствием у ответчика права на использование земельного участка. При рассмотрении дела ответчик, возражая против удовлетворения иска, со ссылкой на заключение эксперта указывал, что объект не является недвижимым имуществом, создан из конструкций, которые можно легко демонтировать, перевезти и смонтировать в ином месте без ущерба для его назначения. Новая схема размещения нестационарных объектов муниципального образования, утвержденная после выдачи предпринимателю разрешения на размещение данного нестационарного объекта, оспорена в судебном порядке. Отказывая истцу в удовлетворении заявленных на основании статьи 222 ГК РФ требований, суд отметил следующее. Из пункта 1 статьи 222 ГК РФ, правовых позиций, сформулированных в пункте 29 постановления № 10/22, следует, что положения статьи 222 ГК РФ о сносе самовольных построек применяются только в отношении объектов недвижимого имущества (статья 130 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Исходя из приведенных положений вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление № 25). Судом установлено на основании представленных доказательств, что спорный объект не является объектом недвижимого имущества в смысле положений статьи 130 ГК РФ, поскольку не имеет прочной связи с землей и может быть без ущерба для его назначения разобран и перемещен в иное место. Исключение спорного объекта из схемы размещения нестационарных торговых объектов также не является самостоятельным основанием для квалификации его в качестве самовольной постройки. Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции согласился с выводами о том, что к спорным отношениям положения статьи 222 ГК РФ неприменимы. При этом отметил, что, поскольку суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле, в данном случае суд должен разрешить возникший спор с учетом характеристик спорного объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения (пункт 3 постановления № 10/22, пункт 9 постановления № 25). Суд апелляционной инстанции установил, что торговый павильон размещен в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 3933 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положениями Федерального закона от 28 декабря 2009 г. № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» и схемой размещения нестационарных торговых объектов. Исключение из указанной схемы спорного объекта на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции признано незаконным вступившим в силу решением суда по делу об оспаривании такой схемы. С учетом указанных обстоятельств суд кассационной инстанции согласился с судом апелляционной инстанции.
3. Возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил. Уполномоченный орган местного самоуправления отказал лицу в выдаче уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке по тому основанию, что на данном земельном участке уже ведется строительство индивидуального жилищного дома, действующим законодательством не предусмотрен порядок выдачи такого уведомления после начала строительства. Возводимый объект недвижимости обладает признаками самовольной постройки. Лицо, не согласившись с таким решением, оспорило его в судебном порядке. Суд первой инстанции требование удовлетворил, с чем не согласился суд апелляционной инстанции, который такое решение отменил, в удовлетворении требования отказал. При этом указал, что застройщик начал возведение объекта до получения разрешения на строительство и до направления уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее – уведомление о планируемом строительстве), в связи с чем возводимый объект отвечает признакам самовольной постройки, установленным пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. Суд кассационной инстанции судебный акт суда апелляционной инстанции отменил, оставил без изменения решение суда первой инстанции, указав следующее. Исходя из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ в редакции Закона № 339-ФЗ в целях признания объекта самовольной постройкой судом должно быть установлено, что спорный объект не соответствует установленным требованиям о получении градостроительных согласований и разрешений, действующих как на дату начала возведения или создания самовольной постройки, так и на дату выявления самовольной постройки. Применительно к объектам индивидуального жилищного строительства Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 340-ФЗ) определены новые (упрощенные) правила возведения объектов индивидуального жилищного строительства. Статьей 511 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предусмотрено, что в целях строительства соответствующего объекта застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченным органам проверяется соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным градостроительным параметрам и требованиям, а также правовому режиму земельного участка (части 8–10 статьи 511 ГрК РФ). Положениями этой же статьи установлены основания для возвращения застройщику уведомления о планируемом строительстве без рассмотрения, а также направления ему уведомлений о соответствии либо несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения такого объекта (части 6, 7, 10 статьи 511 ГрК РФ). При этом случаи отказа в выдаче уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке данной нормой не определены. Частью 5 статьи 16 Закона № 340-ФЗ правообладателю земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу названного федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, предоставлено право до 1 марта 2031 г. направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган предусмотренное частью 1 статьи 511 ГрК РФ (в редакции указанного федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. Из анализа приведенных положений следует, что проверочные действия уполномоченного органа осуществляются исключительно с целью установления возможности (допустимости) строительства объекта индивидуального жилищного строительства согласно планируемым параметрам на заявленном земельном участке. При этом начало строительных работ не влияет на принятие решения о соответствии планируемых параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта и возможности его возведения на заявленном участке. В данном случае уполномоченным органом не представлено доказательств и судом не установлено, что спорный объект не соответствует установленным градостроительным параметрам и требованиям, правовому режиму земельного участка или возводится с иными нарушениями установленных норм и правил, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан. Осуществление работ по возведению объекта индивидуального жилищного строительства, который отвечает параметрам, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ, без разрешения на строительство и до направления уведомления о планируемом строительстве, при условии, что строительство осуществляется с соблюдением установленных норм и правил, не является основанием для отказа в выдаче уведомления о соответствии параметров объекта установленным требованиям и квалификации такого объекта как самовольной постройки.
4. Правообладатель земельного участка, владеющий объектом недвижимого имущества нежилого назначения, построенного до 1 января 1995 г., как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно в течение пятнадцати лет, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных требований и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Арендатор земельного участка обратился с иском к уполномоченному органу о признании права на объекты недвижимости нежилого назначения, возведенные в 1992–1993 гг., которыми он открыто, непрерывно и добросовестно владеет как своим собственным с указанного времени. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, требование удовлетворено на основании статьи 234 ГК РФ. Суд кассационной инстанции судебные акты отменил, в удовлетворении требования отказал со ссылкой на статью 222 ГК РФ, поскольку истец не представил доказательств получения разрешительной документации на строительство объекта. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации судебный акт суда кассационной инстанции отменила, оставила без изменения судебные акты нижестоящих инстанций, указав следующее. Понятие «самовольная постройка» в контексте положений статьи 222 ГК РФ распространяется на объекты недвижимости, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, с 1 января 1995 г., и указанная норма применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами. Следовательно, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками. Факт завершения строительства спорных объектов в 1993 г. установлен судами первой и апелляционной инстанций. Истец строил объекты хозяйственным способом на собственные средства, обязанности по приемке их в эксплуатацию в порядке, установленном постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», у него не имелось. С учетом действовавшего в период возведения объекта законодательства истец по окончании строительства приобрел на него право собственности. Однако в настоящее время у него не имеется возможности воспользоваться ныне действующими правилами регистрации права ввиду отсутствия разрешительной документации. Кроме того, с 1995 г. истцу предоставлялся земельный участок в аренду в целях эксплуатации имеющихся на нем объектов недвижимости. Таким образом, уполномоченные органы знали о существовании этих объектов и не возражали относительно их сохранения. В материалы дела были также представлены доказательства того, что спорный объект создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. На момент рассмотрения спора истец более 27 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорными объектами, что является основанием для признания за ним права на объекты недвижимого имущества. С учетом того, что статья 234 ГК РФ позволяет в судебном порядке признать право собственности на вещь, которая получена приобретателем от лица, не являющегося ее собственником, или от ее собственника, но с нарушением установленного порядка оформления приобретения права собственности, не может быть отказано в признании права лицу, которое таким правом обладает, но не может его реализовать в связи с изменившимся порядком оформления.
5. Реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме обратился с иском к ответчику, также являющемуся собственником жилого помещения в данном доме, о признании пристройки к дому незаконной и о ее сносе. Ответчик обратился со встречным иском к администрации муниципального образования, другим собственникам жилых помещений о сохранении квартиры в реконструированном и перепланированном состоянии. Решением суда иск о признании пристройки к дому самовольной и ее сносе удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано. Суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд кассационной инстанции, решение отменил, принял новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и о сохранении спорной квартиры в реконструированном состоянии. Отменяя судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанции, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации указала следующее. В пункте 28 постановления № 10/22 разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Исходя из частей 1–3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Судом установлено, что ответчик без получения разрешения на строительство произвел реконструкцию многоквартирного дома путем возведения пристройки к помещению его квартиры на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников помещений в этом доме. Действия ответчика повлекли изменение параметров многоквартирного жилого дома и присоединение части общего имущества. Доказательств, подтверждающих, что ответчиком в установленном законом порядке было получено согласие всех собственников других помещений в этом доме на его реконструкцию, а именно, что общим собранием собственников помещений принималось соответствующее решение, представлено не было. При таких обстоятельствах у судов апелляционной и кассационной инстанций отсутствовали основания для вывода о том, что возведение пристройки на части земельного участка, выделенного соглашением сособственников в пользование ответчику, прав и законных интересов других сособственников не нарушает.
6. Использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой. Администрация муниципального образования обратилась в суд с иском к собственникам земельного участка о признании строения самовольной постройкой и возложении обязанности по его сносу. Судом установлено, что ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, имеющий категорию «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства». На данном участке расположены жилой дом и хозяйственная постройка, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН. Уполномоченным органом выявлено использование данной постройки для осуществления производственной деятельности. Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Судом апелляционной инстанции решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым на ответчиков возложена обязанность снести самовольное строение – хозяйственную постройку. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что спорный объект недвижимости возведен без получения разрешения на строительство, что с учетом пункта 1 статьи 222 ГК РФ является основанием для признания его самовольным. Отменяя судебный акт суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции отметил, что, рассматривая спорную хозяйственную постройку как объект, требующий получения разрешения на строительство, суд апелляционной инстанции исходил из способа ее использования. Однако судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что уполномоченным органом установлен факт использования хозяйственной постройки для осуществления производственной деятельности. При этом доказательств того, что спорная постройка создана с нарушением установленных градостроительных и строительных норм и правил, правового режима земельного участка, не имеется. Снос постройки по причине ее нецелевого использования положениями статьи 222 ГК РФ не предусмотрен. Вопрос об использовании объекта и земельного участка с нарушением вида разрешенного использования подлежит разрешению с учетом градостроительного и земельного законодательства (статья 37 ГрК РФ, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ). В другом случае собственником малоэтажного жилого дома передана в аренду его часть для использования в качестве общежития семейного типа (для предоставления услуг по размещению людей с целью временного проживания). Уполномоченный орган счел, что собственник произвел реконструкцию жилого дома с нарушением установленных требований, в силу чего такая реконструкция является самовольной. Собственник жилого дома, не согласившись с решением уполномоченного органа, оспорил его в судебном порядке. Суд первой инстанции принял решение, оставленное без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, об отказе в удовлетворении заявленного требования, поскольку посчитал спорный объект самовольной постройкой. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные акты, указав, что судами не учтено следующее. Право собственности на жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке, он возведен в соответствии с правовым режимом земельного участка. Понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) дано в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Разрешая спор, суды не проверили доводы собственника объекта о том, что жилой дом введен в эксплуатацию до проведения проверки, основных характеристик не менял, применительно к возникшему спору суды не установили юридически значимые обстоятельства, а именно: имела ли место реконструкция объекта капитального строительства, какие признаки реконструкции позволили уполномоченному органу сделать вывод о ее самовольном характере. При этом использование жилого дома не по назначению в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ не является признаком самовольной постройки.
7. Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки. Собственник земельного участка обратился с иском к администрации муниципального образования о признании права собственности на жилой дом, возведенный на данном земельном участке. Администрация муниципального образования обратилась со встречным иском о признании объекта самовольной постройкой, приведении его в соответствие с разрешительной документацией. Решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, за собственником земельного участка признано право собственности на жилой дом, в удовлетворении встречного иска отказано. Судом установлено, что при возведении жилого дома допущено нарушение в части отступления от параметров разрешенного строительства, указанных в разрешительной документации, а именно: нарушен нормативный отступ относительно границ смежного земельного участка и на 4 кв.м превышена площадь застройки. Доказательств, свидетельствующих о возможности приведения постройки в соответствие с разрешительной документацией без ее сноса, представлено не было. Закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях; самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки – санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК РФ. Указанная в статье 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 г. № 101-О, от 24 марта 2015 г. № 658-О, от 27 сентября 2016 г. № 1748-О, от 28 марта 2017 г. № 609-О и др.). Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. При оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений судом приняты во внимание положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенные при возведении жилого дома нарушения градостроительных правил признаны судом незначительными, не создающими угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающими права и интересы третьих лиц, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о возможности признания права собственности на самовольно возведенный жилой дом. Судом кассационной инстанции судебный акт суда апелляционной инстанции оставлен без изменения. В другом случае решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, отказано в удовлетворении иска собственника земельного участка к администрации муниципального образования о признании возведенного на смежном земельном участке многоквартирного жилого дома самовольной постройкой и его сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. Одновременно в части удовлетворен иск об устранении нарушения права на земельный участок, на ответчика возложена обязанность в установленный судом срок демонтировать канализационный колодец и установить на крыше многоквартирного дома снегозадерживающие устройства и водостоки. Суд кассационной инстанции оставил судебный акт суда апелляционной инстанции без изменения, указав следующее. Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска о признании многоквартирного дома самовольной постройкой и его сносе, суды, руководствуясь положениями статей 1, 3, 10, 209, 222, 304 ГК РФ, статьи 60 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в постановлении № 10/22, оценив доказательства по делу, в том числе заключение судебного эксперта, исходили из того, что ввиду незначительного несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил при возведении многоквартирного дома основания для признания его самовольной постройкой отсутствуют. Снос или перенос многоквартирного дома на расстояние не менее 3 м от границы с земельным участком истца является несоразмерным способом устранения нарушений его прав и приведет к нарушению прав ответчика и лиц, проживающих в доме на основании договоров социального найма. Установленные в числе прочего и заключением судебного эксперта нарушения прав истца в виде возможности схода с кровли многоквартирного жилого дома на земельный участок истца снежного покрова, дождевых и талых вод, канализационных стоков могут быть устранены иным способом, а именно – путем возложения на ответчика обязанности произвести демонтаж канализационного колодца и установить на крыше снегозадерживающие устройства и водостоки. Поскольку требования истца в указанной части являются негаторными, то есть направленными на защиту прав собственника от всяких нарушений, не связанных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), именно такая защита является надлежащим правовым средством устранения фактических препятствий в осуществлении правомочий пользования. При этом выбор конкретных формы и способа устранения таких нарушений относится к компетенции суда, который не связан в этой части требованиями истца, указывающего на необходимость применения тех или иных способа или формы устранения фактического препятствия или угрозы.
8. Если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения – снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями. Уполномоченный орган обратился к собственнику земельного участка с иском о сносе объекта, реконструкция которого привела к нарушению разрешенного использования участка. Ответчик без разрешения на строительство реконструировал принадлежащий ему на праве собственности жилой дом, расположенный на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», в нежилое здание – магазин. Установив, что объект реконструирован без разрешения на строительство и нарушает правовой режим земельного участка, не предусматривающий возможность возведения нежилого здания, суд первой инстанции удовлетворил требование о сносе объекта. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменил, указав в резолютивной части на обязанность ответчика в течение года осуществить снос самовольной постройки или в течение двух лет произвести приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Правовые последствия возведения самовольной постройки определены в пункте 2 статьи 222 ГК РФ. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. Согласно положениям пункта 31 статьи 222 ГК РФ судом принимается решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями. Снос недвижимого имущества является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми. Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. Ответчиком предоставлялась в суд проектная документация, предусматривающая реконструкцию самовольной постройки. Кроме того, суд апелляционной инстанции назначил экспертизу, согласно заключению которой спорный объект возможно привести в соответствие с градостроительными и строительными нормами и правилами, в том числе путем приведения в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом на жилой дом, выполнив ряд мероприятий. Из положений абзаца третьего пункта 2, пункта 31 статьи 222 ГК РФ, статьи 5532 ГрК РФ следует, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, независимо от формулировки требования, заявленного истцом, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения – о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями. Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос самовольной постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее в соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характера самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 5532 ГрК РФ (часть 2 статьи 206 ГПК РФ, часть 1 статьи 174 АПК РФ). С учетом частей 1, 6, 9 статьи 5532 ГрК РФ право выбора способа исполнения решения суда о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями принадлежит лицу, на которое возложена данная обязанность. Суд кассационной инстанции поддержал выводы суда апелляционной инстанции, согласившись, что в данном случае последствием признания постройки самовольной является ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями.
9. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки. Уполномоченный орган обратился в суд с иском о сносе самовольно возведенного нежилого строения, ответчик заявил встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано. На ответчика возложена обязанность снести самовольно возведенный объект. Удовлетворяя требование о сносе, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ответчиком допущено нарушение гражданского и градостроительного законодательства, выразившееся в самовольном возведении нежилого строения без получения в установленном порядке разрешения, что является основанием для признания постройки самовольной и ее сноса. Отменяя состоявшиеся по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд кассационной инстанции указал следующее. Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении № 10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Кроме того, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, а суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения (пункт 26 постановления № 10/22). Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта статьи ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления № 25). Таким образом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 постановления № 10/22). Если судом установлено недобросовестное поведение застройщика, создавшего самовольную постройку, который обращается в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, действуя в обход закона, понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения, суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ). В рассмотренном деле истец по встречному иску, заявляя требование о признании права на самовольную постройку, представил доказательства неоднократного обращения в целях получения разрешения на строительство к уполномоченному органу с заявлением и приложением необходимых документов. Суд данному доводу оценки не дал, подошел к разрешению спора формально и не исследовал вопросы о том, соответствует ли постройка установленным требованиям, были ли допущены при ее возведении нарушения строительных, градостроительных норм и правил, иных установленных требований, препятствующих использованию такой постройки, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
10. Возведение строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки. Дачное некоммерческое товарищество обратилось в суд с иском к собственнику земельного участка о возложении обязанности снести самовольные постройки. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены. Суд кассационной инстанции отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебный акт суда кассационной инстанции, оставив без изменения решение суда первой инстанции. Судом первой инстанции установлено, что ответчик приобрел три земельных участка, расположенные в границах садоводства, имеющие вид разрешенного использования «для ведения садоводства». Впоследствии все принадлежащие ответчику земельные участки объединены, образованный участок сохранил вид разрешенного использования «для ведения садоводства». Согласно правилам землепользования и застройки сельского поселения земельный участок ответчика расположен в зоне Ж-КСТ, предназначенной для размещения садовых и дачных участков с правом возведения жилого строения, используемых населением в целях отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур. Материалами дела подтверждено, что на момент обращения товарищества в суд с иском на земельном участке возведены объекты, представляющие собой единый взаимосвязанный комплекс в виде базы отдыха. При этом суд установил, что ответчиком изначально возводились объекты, не предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства. В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности. Установление правового режима использования земель, ограничение прав собственников земельных участков, как и иных категорий землепользователей, обусловливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности (части 2, 3 статьи 36, часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, подпункты 8, 10, 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). Возведение здания, сооружения или другого строения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является самостоятельным основанием для признания постройки самовольной. Кроме того, при возведении базы отдыха ответчиком допущены и иные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, в частности превышение допустимой площади застройки земельного участка, нарушение минимального отступа зданий, строений и сооружений от красной линии и от границ соседних земельных участков, нарушение действующих строительных, экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм, отсутствие проектной документации на застройку земельного участка. Поскольку представленными доказательствами, в том числе заключением эксперта, было подтверждено, что возведенные ответчиком постройки представляют собой единый конструктивно-взаимосвязанный комплекс в виде базы отдыха, приведение строений в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки без их полной разборки невозможно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик, осуществив самовольную постройку, не приобрел на нее право собственности, обязан произвести ее снос и не вправе использовать ее в предпринимательской деятельности.
11. При рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права. Администрация муниципального образования обратилась в суд с иском о сносе объекта незавершенного строительства – четырехэтажного здания детской поликлиники, поскольку объект возводится без получения необходимых разрешений. Суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, заявленное требование удовлетворил. Суды исходили из того, что в нарушение требований статьи 51 ГрК РФ строительство спорного объекта осуществляется без получения разрешения. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации судебные акты отменила, дело направила на новое рассмотрение, указав следующее. Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил). Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении № 10/22, с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. Таким образом, лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно обладать определенным материально- правовым интересом либо в защите принадлежащего ему гражданского права, либо, в соответствии с установленной компетенцией, в защите публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан. Суды пришли к выводу, что нарушение гражданско-правового интереса администрации выражается в том, что администрация как лицо, наделенное полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не предоставляла в надлежащей форме земельный участок, на котором возведено здани