{
  "title": "determination ВС РФ от 19.04.2024",
  "court": "ВС РФ",
  "type": "determination",
  "number": "",
  "year": 2024,
  "date": "19.04.2024",
  "source_url": "https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf_ec/2358206",
  "points": [
    {
      "number": "header",
      "content": "ВЕРХОВНЫЙ СУД\nРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ\n№ 305-ЭС23-24901\nОПРЕДЕЛЕНИ Е\nг. Москва 19.04.2024\nСудья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев\nжалобу (заявление) индивидуального предпринимателя Коваленко Руслана\nВалерьевича на решение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2023,\nпостановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2023 и\nпостановление Арбитражного суда Московского округа от 12.09.2023 по делу\n№ А41-43096/2022,"
    },
    {
      "number": "у-1",
      "content": "индивидуальный предприниматель Коваленко Руслан Валерьевич (далее –\nПредприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым\nзаявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального\nкодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной\nответственностью «Денолли 3 Ко» (далее – Общество), в котором просил:\nвыделить из земельного участка с кадастровым номером 50:20:00302204:23,\nплощадью 34 738 кв. м, земельный участок, занятый зданием с кадастровым\nномером 50:20:0030204:473 и необходимый для его использования, площадью\n2 306,6 кв. м, в границах, определенных в экспертном заключении от 16.03.2022;\nпризнать право собственности на сформированный земельный участок за\nПредпринимателем; вынести решение о государственной регистрации права\nсобственности; выделить из земельного участка с кадастровым номером\n50:20:00302204:23, площадью 34 738 кв. м, земельный участок, необходимый для\nпроезда, прохода, соблюдения противопожарных норм и правил к зданию с\nкадастровым номером 50:20:0030204:473, площадью 632,24 кв. м, в границах,\nопределенных в экспертном заключении от 16.03.2022; признать право\nсобственности на сформированный земельный участок за Предпринимателем;\nвынести решение о государственной регистрации права собственности.\n\n2\nК участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных\nтребований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной\nслужбы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской\nобласти, акционерное общество Коммерческий банк «Рублев» в лице конкурсного\nуправляющего – государственной корпорации «Агентство по страхованию\nвкладов».\nРешением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2023,\nоставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного\nапелляционного суда от 13.06.2023 и постановлением Арбитражного суда\nМосковского округа от 12.09.2023, принят отказ Предпринимателя от исковых\nтребований в части признания права собственности на нежилое здание –\nмебельный склад (кадастровый номер 50:20:0030204:473), площадью 676,4 кв. м,\nрасположенный по адресу: Московская обл., г. Одинцово, Транспортный пр-д,\nд. 1 и вынесения решения о государственной регистрации; об обязании передать\nпокупателю указанное нежилое здание, ключи и документы, подтверждающие\nприобретение имущества; производство по делу в указанной части прекращено; в\nудовлетворении оставшихся требований отказано.\nВ кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации,\nзаявитель просит отменить состоявшиеся судебные акты, ссылаясь на\nсущественное нарушение судами норм материального и процессуального права.\nПисьмом Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2023 дело\n№ А41-43096/2022 истребовано из Арбитражного суда Московской области.\nПо смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 АПК РФ\nкассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании\nСудебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в\nней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального\nправа и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без\nустранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав,\nсвобод, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной\nэкономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных\nинтересов.\nПо результатам изучения материалов дела и доводов кассационной жалобы\nзаявителя суд приходит к выводу о наличии оснований для ее передачи вместе с\nделом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по\nэкономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.\nКак следует из материалов дела и обжалуемых актов, 15.12.2021 на\nосновании проведенных торгов между Обществом в лице конкурсного\nуправляющего Павлова Д.Э. (продавец) и Предпринимателем (покупатель)\nзаключен договор купли-продажи № 2346-ОАОФ/3/3, согласно которому продавец\nобязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество – нежилое\nздание – мебельный склад, площадью 676,4 кв. м (кадастровый номер\n50:20:0030204:473), находящееся по адресу: Московская обл., г. Одинцово, Южная\nпромзона, Транспортный пр-д, д. 1.\nКонкурсным управляющим 25.01.2022 подписан акт приема-передачи\nимущества; Предпринимателем также подписал акт с указанием, что выявлены\n\n3\nнедостатки в виде протечек кровли, ключи от здания и документы на строение не\nпереданы.\nВ связи с уклонением конкурсного управляющего от передачи имущества и\nсовершения действий по государственной регистрации перехода права\nсобственности Предприниматель обратился к Обществу с претензией\nот 29.01.2022, которая оставлена без удовлетворения.\nКак установили суды, здание с кадастровым номером 50:20:0030204:473\nрасполагается на земельном участке с кадастровым номером 50:20:00302204:23,\nпринадлежащем на праве собственности Обществу.\nПредприниматель, ссылаясь на то, что ему как правообладателю здания\nдолжно также перейти право собственности на земельный участок, занятый таким\nзданием и необходимый для его использования, также обращался к Обществу с\nтребованием включить в договор купли-продажи соответствующий земельный\nучасток. Общество отказало в удовлетворении требования Предпринимателя.\nУказанные обстоятельства послужили основанием для обращения\nПредпринимателя в арбитражный суд с соответствующими требованиями.\nОтказывая в удовлетворении требований, суды руководствовались статьями\n12, 209, 210, 212, 273, 421, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации\n(далее – Гражданский кодекс), статьями 11.2, 35, 59 Земельного кодекса\nРоссийской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьей 22 Федерального\nзакона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»\n(далее – Закон № 218-ФЗ), статьями 39, 40 Федерального закона Российской\nФедерации от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее –\nЗакон № 221-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пунктах 52, 53, 59 совместного\nпостановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего\nАрбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых\nвопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с\nзащитой права собственности и других вещных прав», пункте 11 постановления\nПленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11\n«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»\n(далее – Постановление № 11) и исходили из того, договор купли-продажи от\n15.12.2021 не является безусловным основанием возникновения у\nПредпринимателя права собственности на земельный участок, занимаемый\nспорным зданием в испрашиваемом истцом размере.\nПо мнению судов, само по себе заключение договора купли-продажи здания\nне влечет за собой приобретения покупателем права собственности на земельный\nучасток под ним и необходимый для его эксплуатации. Право собственности на\nземельный участок, занимаемый спорным объектом, Предпринимателю не\nпередавалось; предметом договора купли-продажи являлось только здание; в\nдоговоре не содержится сведений о том, что цена здания определена сторонами с\nучетом стоимости земельного участка, на котором оно расположено.\nПраво собственника объекта недвижимости на часть земельного участка,\nрасположенного под ним, возникает на основании покупки или аренды земельного\nучастка, соответственно, право пользования земельным участком является\nвозмездным.\n\n4\nДоказательств того, что после регистрации Предпринимателем права\nсобственности на объект недвижимости Общество препятствует в пользовании\nзданием или оспаривает право на пользование землей, не представлено.\nПредприниматель имеет преимущественное право на заключение с\nсобственником земельного участка договора купли-продажи или аренды в той\nчасти, на которой расположен приобретенный им объект недвижимости, и которая\nнеобходима для его использования и эксплуатации.\nТребование о возмездном приобретении права на спорный земельный\nучасток Предприниматель к Обществу не заявлял.\nПроцедура согласования границ на принадлежащем Обществу земельном\nучастке в предусмотренном законом порядке не проводилась, обращений со\nстороны кадастрового инженера, проводящего процедуру установления границ, не\nпоступало, межевой план с актом согласования местоположения границ не\nизготавливался.\nТаким образом, Предпринимателем не доказано, что в рассматриваемом\nслучае действиями Общества нарушены права истца, которые могут быть\nвосстановлены избранным способ.\nВыражая свое несогласие с выводами судов, заявитель указывает, что суды\nпроигнорировали основополагающий принцип земельного законодательства –\nединство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (пункт 5\nстатьи 1 Земельного кодекса), не применили пункт 4 статьи 35 Земельного\nкодекса, статью 273, пункты 1, 2 статьи 552, пункт 2 статьи 555 Гражданского\nкодекса.\nТак как Общество на момент реализации здания являлось собственником\nземельного участка, на котором оно расположено, то в силу указанных выше норм\nправа должно было передать права на земельный участок, относящийся к\nотчуждаемому зданию.\nВ Земельном кодексе (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) закреплен принцип\nединства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.\nВ силу статьи 273 Гражданского кодекса при переходе права собственности\nна здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на\nкотором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходит право\nсобственности на земельный участок, занятый зданием (сооружением) и\nнеобходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.\nСогласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса по договору продажи\nздания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с\nпередачей права собственности на такую недвижимость передаются права на\nземельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее\nиспользования.\nВ случае, когда продавец является собственником земельного участка, на\nкотором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право\nсобственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и\nнеобходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2\nстатьи 552 Гражданского кодекса).\nВ силу пункта 2 статьи 555 Гражданского кодекса, если иное не\nпредусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в\n\n5\nнем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося\nна земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым\nимуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.\nВ соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение\nздания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному\nлицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих\nслучаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в\nнатуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения,\nнаходящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей\n27 настоящего Кодекса; отчуждение сооружения, которое расположено на\nземельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.\nПо мнению заявителя, законодатель ограничил возможность продажи здания\nбез земельного участка только исключительными случаями, прямо\nустановленными законом.\nСогласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления №11\nразъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания\nили сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение\nземельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если\nземельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат\nодному лицу, является ничтожной.\nПо смыслу приведенных выше норм гражданского и земельного\nзаконодательства, а также разъяснений Пленума в случае принадлежности\nобъектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены,\nодному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.\nСудьба земельного участка, находящегося под зданием, неразрывно связана\nс судьбой здания, находящегося на этом земельном участке. Отчуждение права\nсобственности на здание без передачи покупателю права собственности на\nземельный участок недопустимо в силу закона, как и отчуждение такого\nземельного участка иным лицам, не являющимся собственниками находящегося\nна нем здания.\nБолее того, законодатель прямо запретил отчуждать здание без земельного\nучастка в случае, если они принадлежат одному лицу.\nТаким образом, истец, как собственник объекта недвижимости,\nрасположенного на земельном участке ответчика, имеет исключительные права на\nземельный участок под зданием и необходимый для его использования.\nСудьба земельного участка, находящегося под зданием, неразрывно связана\nс судьбой здания. В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного\nучастка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты\nнедвижимости и участок по общему правилу выступают совместно.\nПо смыслу статьи 273 Гражданского кодекса, право собственности на долю\nв праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с\nмомента государственной регистрации перехода к нему права собственности на\nпомещение (здание), а право собственности продавца на эту долю в праве на\nземельный участок прекращается.\nПри продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке,\nпринадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта такой\n\n6\nземельный участок может перейти только на праве собственности. Иное может\nбыть установлено исключительно законом, например, при отчуждении здания,\nсооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (подпункт 2\nпункта 4 статьи 35 Земельного кодекса).\nПродавец здания, строения или помещений не вправе сохранять за собой\nправо собственности на земельный участок, на котором расположено это здание,\nстроение или помещения.\nСсылаясь на положения статьи 421 Гражданского кодекса, суды ошибочно\nполагали, что в силу свободы договора, продавец был вправе отчуждать здание без\nнаходящегося под ним земельного участка, хотя бы этот земельный участок и\nпринадлежит продавцу, а требования статей 273, 552 Гражданского кодекса,\nстатьи 35 Земельного кодекса, не являются императивными нормами закона,\nпоэтому не влекут обязанность суда устранить нарушение.\nСудами не учтено, что в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса\nдоговор должен соответствовать обязательным для сторон правилам,\nустановленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам),\nдействующим в момент его заключения.\nПо смыслу статьи 422 Гражданского кодекса, положения статьи о свободе\nдоговора, не могут противоречить, действующему законодательству на момент его\nзаключения.\nПо мнению заявителя, ошибочными являются выводы судов, о том, что\nпокупатель здания не лишен возможности заключить договор аренды земельного\nучастка или воспользоваться преимущественным правом выкупа.\nСудебными инстанциями не принято во внимание, что пунктом 1\nстатьи 552 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 26.06.2007\n№ 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации\nв части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской\nФедерации» (далее – Закон № 118-ФЗ)) предусмотрено, что по договору продажи\nздания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с\nпередачей права собственности на такую недвижимость передаются права на\nземельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее\nиспользования.\nВ случае, когда продавец является собственником земельного участка, на\nкотором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право\nсобственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и\nнеобходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2\nстатьи 552 Гражданского кодекса).\nЕсли до принятия Закона № 118-ФЗ положениями статей 273, 552\nГражданского кодекса допускалась возможность указания в договоре условия о\nпринадлежности покупателю недвижимости не права собственности, а иного\nправа на соответствующую часть земельного участка, то в соответствии с нормами\nназванных статей, действующих в настоящее время, при продаже объекта\nнедвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на\nправе собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти\nтолько на праве собственности. Иное может быть установлено исключительно\nзаконом, например, при отчуждении здания, сооружения, находящихся на\n\n7\nземельном участке, изъятом из оборота (подпункт 2 пункта 4 статьи 35 Земельного\nкодекса).\nОтветчиком проигнорированы положения статьи 250 Гражданского кодекса,\nстатьи 35 Земельного кодекса, согласно которым собственник здания имеет\nприоритетное право выкупа земельного участка, относящегося к зданию.\nЕсли договором не определено передаваемое покупателю недвижимости\nправо на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право\nсобственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и\nнеобходима для ее использования.\nТаким образом, несмотря на отсутствие в договоре купли-продажи,\nспециального указания на то, что вместе с помещением покупателю передается\nправа собственности на земельный участок, относящийся к зданию, истец является\nсобственником земельного участка, относящегося к зданию в силу закона (статьи\n273, 555 Гражданского кодекса).\nПоскольку условия, как реализации здания на торгах, так и договора купли-\nпродажи недвижимого имущества заключенного на их основании не содержали\nиных условий о выкупной цене земельного участка, отличных от установленной\nвыкупной цены объекта недвижимости, определенная сторонами цена договора\nвключает стоимость земельного участка, относящегося к зданию.\nПо мнению Предпринимателя, им правомерно заявлены требования о\nвыделении земельного участка в натуре и признания на него права собственности.\nСтатьей 59 Земельного кодекса установлено, что признание права на\nземельный участок осуществляется в судебном порядке. Судебное решение,\nустановившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии\nкоторого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и\nсделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю\nили сделки с землей в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ.\nВ ходе рассмотрения дела были представлены исчерпывающие\nдоказательства возникновения у покупателя права на земельный участок, под\nзданием.\nВ силу статей 273, 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса,\nразъяснений, содержащихся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда\nРоссийской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых\nположений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»,\nпункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской\nФедерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения\nспоров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при\nотчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно\nрасположено, помещений в этом здании, у покупателя здания (помещений) и\nпродавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок\n(статья 244 Гражданского кодекса).\nУстановление права общей долевой собственности не препятствует каждому\nиз собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке,\nзаявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или\nтребование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4, 11.5\nЗемельного кодекса.\n\n8\nЕсли в рамках рассмотрения требования об установлении права общей\nдолевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников,\nрасположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе\n(выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 Гражданского\nкодекса в том же процессе должен рассмотреть и это требование. Причитающаяся\nему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам\nпроведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.\nУказанный подход призван обеспечить баланс интересов всех\nзаинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права лиц, не причиняя\nнесоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, а также\nспособствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной\nтенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и\nсобственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.\nКроме того, определенность в правоотношения сторон по поводу\nпричитающихся им земельных участков вносится по результатам рассмотрения\nодного дела в суде, что способствует процессуальной экономии и обеспечивает\nмаксимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.\nЗаявитель указывает на необоснованность вывода судов о том, что\nтребования об истребовании и признании права собственности на земельный\nучасток, занятый приобретенным зданием направлены на обход установленной\nстатьями 39, 40 Закона № 221-ФЗ процедуры согласования местоположения\nграниц земельного участка, ввиду отказа продавца передавать покупателю вместе\nсо зданием права на земельный участок, в связи с чем какие-либо процедуры,\nнаправленные на установление границ и межевания земельного участка вне\nсудебного процесса, невозможны.\nПриведенные заявителем в кассационной жалобе доводы заслуживают\nвнимания, в связи с чем данную жалобу с делом следует передать для\nрассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам\nВерховного Суда Российской Федерации.\nРуководствуясь пунктом 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного\nпроцессуального кодекса Российской Федерации, судья"
    },
    {
      "number": "о-1",
      "content": "кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Коваленко\nРуслана Валерьевича на решение Арбитражного суда Московской области\nот 27.03.2023, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда\nот 13.06.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа\nот 12.09.2023 по делу № А41-43096/2022 передать для рассмотрения в судебном\nзаседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда\nРоссийской Федерации.\nНазначить судебное заседание по рассмотрению указанной кассационной\nжалобы на 28 мая 2024 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу:\nМосква, улица Поварская, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).\n\n9\nСудья Верховного Суда\nРоссийской Федерации Н.С. Чучунова"
    }
  ]
}