{
  "title": "determination ВС РФ от 26.07.2021",
  "court": "ВС РФ",
  "type": "determination",
  "number": "",
  "year": 2021,
  "date": "26.07.2021",
  "source_url": "https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf_ec/2026514",
  "points": [
    {
      "number": "header",
      "content": "ВЕРХОВНЫЙ СУД\nРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ\n№ 301-ЭС21-11245\nОПРЕДЕЛЕНИ Е\nг. Москва 26.07.2021\nСудья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив\nкассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью\n«Управляющая компания «Русь Менеджмент» на решение Арбитражного суда\nКостромской области от 23.09.2020, постановление Второго арбитражного\nапелляционного суда от 16.12.2020 и постановление Арбитражного суда Волго-\nВятского округа от 30.03.2021 по делу № А31-3654/2020,"
    },
    {
      "number": "у-1",
      "content": "Управление имущественных и земельных отношений администрации\nгорода Костромы (далее - Управление Администрации) обратилось в\nАрбитражный суд Костромской области с заявлением о признании\nнедействительным уведомления Управления Федеральной службы\nгосударственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области\n(далее - Управление Росреестра) о приостановлении государственной\nрегистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым\nномером 44:27:080610:395.\nУправление Администрации просило обязать Управление Росреестра\nосуществить государственную регистрацию прекращения ограничения\n(обременения) права аренды и залога (ипотеки) права аренды данного\nземельного участка путем погашения в Едином государственном реестре\nнедвижимости (далее - ЕГРН) записей о регистрации от 05.02.2014 N 44-44-\n01/010/2014/810 и от 24.07.2014 N 44-44-01/061/2014-986.\nЗаявленные требования основаны на статьях 131, 352, 610 и 621\nГражданского кодекса Российской Федерации, статье 39.8 Земельного кодекса\n\n2\nРоссийской Федерации, статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ\n\"Об ипотеке (залоге недвижимости)\" (далее - Закон N 102-ФЗ), статье 3.3\nФедерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ \"О введении в действие\nЗемельного кодекса Российской Федерации\", статье 14 Федерального закона от\n30.12.2004 N 214-ФЗ \"Об участии в долевом строительстве многоквартирных\nдомов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые\nзаконодательные акты Российской Федерации\" (далее - Закон N 214-ФЗ),\nстатьях 1 и 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ \"О\nгосударственной регистрации недвижимости\" (далее - Закон N 218-ФЗ). Они\nмотивированы тем, что оспариваемое уведомление основано на неверном\nтолковании норм права.\nК участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные\nтребования относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное\nобщество \"Ивановская Домостроительная компания\" (далее - ОАО \"ДСК\") и\nобщество с ограниченной ответственностью \"Управляющая компания \"Русь\nМенеджмент\" (далее - ООО \"УК \"Русь Менеджмент\").\nРешением Арбитражного суда Костромской области от 23.09.2020,\nоставленным без изменения постановлением Второго арбитражного\nапелляционного суда от 16.12.2020 и постановлением Арбитражного суда\nВолго-Вятского округа от 30.03.2021, требования удовлетворены: оспариваемое\nуведомление признано недействительным, также суд обязал погасить\nсоответствующие записи в ЕГРН.\nВ кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской\nФедерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты,\nссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального\nправа.\nВ обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что процедура\nпрекращения залога права аренды предусмотрена пунктом 1.1. статьи 25\nЗакона об ипотеке. Регистрационная запись о залоге права аренды земельного\nучастка погашается поле погашения регистрационных записей об ипотеке всех\nобъектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и\n(или) иного объекта недвижимости.\nСледовательно, наличие в ЕГРН записи о залоге права аренды земельного\nучастка препятствует прекращению права аренды, так как имеются\nпротиворечия между заявленными и уже зарегистрированными правами, что\nявляется согласно пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997\n№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и\nсделок с ним» основанием для отказа в государственной регистрации прав».\nИсходя из положений статьи 16 Закона №214-ФЗ, пункта 1.1 статьи 25\nФедерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге\nнедвижимости)» погашение о регистрационной записи о залоге в силу закона\nможет быть осуществлено регистрирующим органом только после получения\nзаявления о совершении соответствующих регистрационных действий с\nпредставлением передаточных актов или иных документов о передаче\nобъектов долевого строительства, на основании которых при условии\n\n3\nположительного заключения правовой экспертизы осуществляется\nгосударственная регистрация прав всех участников долевого строительства на\nобъекты долевого строительства.\nДо настоящего времени государственная регистрация права\nсобственности всех участников долевого строительства на объекты долевого\nстроительства не проведена, в связи с чем правовые основания для\nудовлетворения заявленных Управлением имущественных и земельных\nотношений Администрации города Костромы требований отсутствуют.\nДовод Управления о том, что действие обременения установлено по\n18.02.2020 и является истекшим, а потому подлежит прекращению, не может\nбыть принято во внимание, поскольку обязательство, обеспеченное залогом,\nмежду застройщиком и дольщиком не исполнено.\nСогласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального\nкодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы\nсудья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе\nв передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании\nСудебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные\nв кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений\nнорм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на\nисход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных\nактов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят\nподтверждения в материалах дела.\nПри изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу\nсудебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для\nрассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим\nспорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.\nКак следует из обжалуемых актов, Департамент имущественных и\nземельных отношений Костромской области (арендодатель) и ОАО \"ДСК\"\n(арендатор) 09.01.2014 заключили договор аренды N Да.3444.3 земельного\nучастка с кадастровым номером 44:27:080610:395, в соответствии с которым\nарендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный\nучасток площадью 7468 квадратных метров из земель населенных пунктов, с\nкадастровым номером 44:27:080610:395 для использования в целях\nстроительства многоквартирного дома, срок аренды - с 12.11.2013 по\n18.02.2020. Земельный участок передан ОАО \"ДСК\" по акту приема-передачи\nот 09.01.2014.\nУказанный земельный участок образован в результате раздела земельного\nучастка с кадастровым номером 44:27:080610:21, общей площадью 235 953\nквадратных метров, предоставленного для комплексного освоения в целях\nмногоэтажного жилищного строительства (пункт 1.2 договора).\nВ пункте 6.6 данного договора стороны предусмотрели, что договор\nсчитается прекращенным по истечении срока, на который он заключен, если ни\nодна из сторон не заявила о его возобновлении на тех же условиях на\nнеопределенный срок в сроки, установленные пунктом 4.4.6 договора - за три\nмесяца до окончания срока действия договора.\n\n4\nУправление Администрации, являясь уполномоченным органом на\nраспоряжение земельными участками на территории города Костромы,\nгосударственная собственность на которые не разграничена, в уведомлениях от\n09.01.2020 N 02-37 исх-6/20 и 05.02.2020 N 02-37исх-285/20 сообщило ОАО\n\"ДСК\" о прекращении действия договора аренды в связи с истечением срока\nдействия договор и 27.02.2020 обратилось Управление Росреестра с заявлением\nо государственной регистрации прекращения права аренды спорного\nземельного участка (погашения записи о государственной регистрации права),\nприложив указанные уведомления.\nУправление Росреестра уведомило 03.03.2020 о приостановлении\nрегистрации, начиная с 03.03.2020 до 02.06.2020. Основанием для\nприостановления послужило то обстоятельство, что заявителем не\nпредставлены документы, необходимые для государственной регистрации,\nпоскольку право аренды земельного участка с кадастровым номером\n44:27:080610:395 является предметом залога, где залогодержателем выступает\nООО \"УК \"Русь Менеджмент\", а залогодателем - ОАО \"ДСК\".\nВ ЕГРН имеются сведения о регистрации трех договоров участия в\nдолевом строительстве, в соответствии с которыми застройщиком выступает\nОАО \"ДСК\", участником долевого строительства - ООО \"УК \"Русь\nМенеджмент\".\nПолагая, что действия Управления Росреестра по приостановлению\nрегистрационных действий являются незаконными и нарушающими права и\nзаконные интересы, Управление Администрации обратилось в арбитражный\nсуд с настоящим заявлением.\nУдовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.\nВ силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право\nсобственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих\nправ, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной\nрегистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими\nгосударственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок\nгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания\nотказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с данным\nкодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество .\nВ соответствии со статьей 39.6, подпунктом 1 пункта 8, пунктом 15 статьи\n39.8, подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской\nФедерации земельные участки, находящиеся в государственной или\nмуниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании\nдоговора аренды. Договор аренды земельного участка, находящегося в\nгосударственной или муниципальной собственности, заключается на торгах,\nпроводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных\nпунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Договор аренды земельного участка,\nнаходящегося в государственной или муниципальной собственности,\nзаключается на срок от трех до десяти лет, в случае предоставления земельного\nучастка для строительства зданий, сооружений.\n\n5\nАрендатор земельного участка, находящегося в государственной или\nмуниципальной собственности, не имеет преимущественного права на\nзаключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без\nпроведения торгов.\nВ силу пункта 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения\nобязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента\nгосударственной регистрации договора у участников долевого строительства\n(залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для\nстроительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта\nнедвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого\nстроительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве\nсобственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный\nучасток и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке\nмногоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.\nТаким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона N\n214-ФЗ и его обеспечительная функция направлена на достижение\nнадлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на\nсебя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче\nобъектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению\nпредусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату\nденежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при\nнарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9)\nи т.д.\nВ силу пункта 1.1 статьи 62 Закона N 102-ФЗ залог права аренды на\nземельный участок, находящийся в государственной или муниципальной\nсобственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах\nсрока договора аренды.\nПри этом согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса\nРоссийской Федерации залог прекращается в случае прекращения заложенного\nправа.\nВ соответствии со статьями 14 , 21 , 26 Закона N 218-ФЗ государственная\nрегистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета\nосуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте\nнедвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с\nпрекращением обременения объекта недвижимости. Основаниями для\nосуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной\nрегистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в\nотношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с\nзаконодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого\nимущества на момент совершения сделки; а также другие документы, которые\nподтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или\nограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с\nзаконодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения,\nпрекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов\nнедвижимости. Осуществление государственной регистрации прав\n\n6\nприостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае,\nесли не представлены документы, необходимые для осуществления\nгосударственной регистрации прав.\nИсследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного\nпроцессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело\nдоказательства, руководствуясь указанными выше правовыми нормами, суды\nпризнали оспоренное решение незаконным, придя к выводам, что договор\nаренды от 09.01.2014 N Да.3444.3 земельного участка прекращен, и у\nУправления Росреестра не имелось оснований для отказа в государственной\nрегистрации прекращения аренды , а следовательно, и залога права аренды, как\nпрекращенного, обоснованно отметив также, что наличие непогашенной записи\nоб аренде влечет невозможность заявителя распоряжаться спорным\nземельным участком, в том числе в интересах участников долевого\nстроительства.\nДоводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений\nнорм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.\nУчитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8\nАрбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья\nВерховного Суда Российской Федерации"
    },
    {
      "number": "о-1",
      "content": "Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной\nответственностью «Управляющая компания «Русь Менеджмент» для\nрассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим\nспорам Верховного Суда Российской Федерации.\nСудья Верховного Суда\nРоссийской Федерации Н.С. Чучунова"
    }
  ]
}