Определение от 24.01.2023

1. общество в лице конкурсного управляющего ФИО5 (далее – ФИО5) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа управления, изложенного в уведомлении от 15.06.2021 № MFC-0558/2021-339330, в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены компания, общество «ЕвроФармакол»), ФИО6 (далее – ФИО6).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2022 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20.06.2022, отказ управления от 15.06.2021 № MFC-0558/2021-339330 признан незаконным; на управление возложена обязанность в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества в установленном законом порядке.
В кассационной жалобе (с дополнением), поданной в Верховный Суд Российской Федерации, компания, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 07.12.2022 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В отзывах на кассационную жалобу общество, общество «ЕвроФармакол» и ФИО6 возражают против удовлетворения жалобы, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании представитель компании поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель управления просил отменить обжалуемые судебные акты, полагая оспариваемый отказ законным. Представители общества и общества «ЕвроФармакол» возражали против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзывах.
ФИО6, извещенный о времени и месте судебного заседания, в заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьей
291.10
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Согласно части 1 статьи
291.11 АПК РФ
основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзывах на нее и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, общество и Правительство Москвы 23.01.2004 заключили инвестиционный контракт № 01-00467 с реестровым номером № 14-027327-5001-0012-00001-04 (в редакции дополнительных соглашений), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству и вводу в эксплуатацию гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Москва, Олимпийский проспект, вл. 10.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.09.2020 по делу № А40-171042/2018 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО5
В ходе осуществления мероприятий конкурсного производства конкурсным управляющим установлено, что между обществом (застройщик) и ФИО6 (дольщик) 09.12.2016 заключен договор № 421/2016 участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Москва, Олимпийский проспект, вл. 10 (далее – договор участия в долевом строительстве), по условиям которого застройщик обязался передать дольщику объект долевого строительства (помещение № 421 площадью 35 кв. м, расположенное на 4 этаже, далее - помещение). В последующем право требования по указанному договору участия в долевом строительстве ФИО6 (цедент) передал обществу с ограниченной ответственностью «Главарендакран» (цессионарий, далее – общество «ГАК», впоследствии переименовано в компанию) на основании договора уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ, запись о чем внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).
Ссылаясь на то, что общество «ГАК» не внесло оплату в пользу общества за подлежащее передаче помещение, конкурсный управляющий обществом направил в адрес компании предупреждение от 20.11.2020 о расторжении договора участия в долевом строительстве, а впоследствии - уведомление от 28.01.2021 об одностороннем отказе от исполнения названного договора.
Конкурсный управляющий обществом 01.03.2021 обратился в управление с заявлением об осуществлении действий по государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве (номер заявления MFC-0558/2021-339330).
Управление уведомлением от 15.06.2021 № MFC-0558/2021-339330 отказало заявителю в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве на основании статьи
27
Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации) с указанием на наличие противоречий между сведениями об участнике долевого строительства, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями в ЕГРН.
Полагая, что отказ управления в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве нарушает законные права и интересы общества, последнее обратилось в Арбитражный суд города Москвы с настоящим заявлением.
Суды, руководствуясь статьями
198
,
200 АПК РФ
, статьями
450
,
450.1
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 1, 9, 14, 26, 27, 29 Закона о государственной регистрации, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, указав, что оспариваемый отказ не основан на положениях действующего законодательства, нарушает права и законные интересы общества, поскольку им были представлены все необходимые документы для принятия регистрирующим органом решения о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.
При этом суды отметили, что вопреки доводам управления о наличии противоречий между сведениями об участнике долевого строительства, содержащимися в представленных обществом документах, и сведениями в ЕГРН, в Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) 13.02.2020 внесены изменения (запись ГРН 2207701318120) относительно смены наименования общества «ГАК» на компанию. В данном случае при изменении наименования организационно-правовая форма юридического лица осталась прежней, его реквизиты, в том числе ОГРН, ИНН, КПП, адрес местонахождения, почтовый адрес и прочее, - неизменными, следовательно, такое изменение не влечет прекращения или изменения прав и обязанностей по договорным и иным обязательствам компании.
Также судами указано на соблюдение конкурсным управляющим обществом порядка, установленного частью 3 статьи
9
Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), по уведомлению компании о расторжении спорного договора.
Кроме того, суды отклонили довод компании об исполнении принятых ею обязательств по договору участия в долевом строительстве в полном объеме, указав, что факт оплаты по договорам не соотносится с предметом заявленных требований в рамках настоящего дела.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу части 1 статьи
198
, части 4 статьи
200
и части 3 статьи
201 АПК РФ
основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Закона о государственной регистрации.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав среди прочего являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.
Заявление о внесении в ЕГРН сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора (часть 8 статьи 48 Закона о государственной регистрации).
В соответствии с пунктом 1 статьи
450 ГК РФ
изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктами 1 и 2 статьи
450.1 ГК РФ
установлено, что предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья
310 ГК РФ
) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 4 статьи
450 ГК РФ
сторона, которой данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Законом об участии в долевом строительстве.
В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона.
Частью 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 названного Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
В пункте 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2017, указано, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи
450 ГК РФ
о добросовестности и разумности.
Как установлено судами, отказ управления в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве мотивирован наличием противоречий в сведениях об участнике долевого строительства, содержащихся в ЕГРН и представленном конкурсным управляющим обществом заявлении.
Между тем необоснованность причины отказа, указанной в уведомлении управления, еще не означает незаконность принятого им решения об отказе в регистрации прекращения договора в случае, когда имеются иные основания для принятия такого решения, в частности отсутствие оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.
Обращаясь в управление, а впоследствии в суд с настоящим заявлением, конкурсный управляющий обществом ссылался на то, что основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке послужило неисполнение компанией обязательства по оплате за подлежащее передаче помещение.
Компания, в свою очередь, в опровержение данного довода указывала на отсутствие оснований для расторжения спорного договора в связи с исполнением ею обязательства по оплате в полном объеме, представив в материалы дела соответствующие доказательства, в том числе договоры аренды от 12.03.2015, от 25.02.2016 между правопредшественником компании и привлеченными обществом подрядными организациями (обществом с ограниченной ответственностью «СтройМонолит» и обществом с ограниченной ответственностью «ТСТ»), первичную документацию к названным договорам; договоры уступки прав (требований) от 30.12.2016 и соглашение о зачете встречных требований от 05.05.2017, заключенные обществом и правопредшественником компании, акты об исполнении правопредшественником компании обязательств перед обществом и ФИО6, справку общества об отсутствии у правопредшественника компании задолженности.
В апелляционном и окружном судах компания ссылалась на то, что в рамках дела № А40-264266/2021 ею оспаривается односторонний отказ конкурсного управляющего обществом от спорного договора участия в долевом строительстве.
Также в суде округа компания приводила доводы о том, что определением Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2022 по делу № А40-171042/2018 отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего обществом о признании ничтожными сделками спорного договора участия в долевом строительстве, договора уступки прав требований по указанному договору, договора уступки прав (требований) и соглашения о зачете встречных однородных требований, заключенных между обществом и правопредшественником компании.
Удовлетворяя заявленные требования, суды указали лишь на предоставление обществом необходимых документов для принятия регистрирующим органом решения о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве и соблюдение им порядка уведомления компании о расторжении этого договора. Вместе с тем при рассмотрении настоящего спора судам необходимо было проверить не только приведенные обстоятельства, но и установить основания для одностороннего отказа общества от договора участия в долевом строительстве при наличии соответствующих возражений участника долевого строительства, привлеченного к участию в деле. Однако доводам, а также доказательствам компании, которые были приобщены к материалам дела, суды не дали правовой оценки.
Кроме того, суды не приняли во внимание и не проверили доводы компании об отсутствии у общества права на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве, поскольку на момент направления этого отказа оно не являлось застройщиком спорного объекта и, соответственно, стороной по договору.
При этом компания указывала, что постановлением Правительства Москвы от 27.08.2019 № 1108-ПП внесены изменения в постановление Правительства Москвы от 30.12.2008 № 1261-ПП «О мерах по реализации проекта строительства подземного гаража-стоянки и гостиницы по адресу: Олимпийский просп., вл. 10», а именно в пункте 1 постановления общество заменено общество «ЕвроФармакол».
Компания отмечала, что вступившими в законную силу судебными актами по делу № А40-34418/2020 установлено, что к инвестиционному контракту подписано трехстороннее дополнительное соглашение № 8 от 05.09.2019, заключенное между Правительством Москвы, обществом и обществом «ЕвроФармакол», в котором стороны согласились с уступкой в полном объеме прав и обязанностей по инвестиционному контракту на реализацию инвестиционного проекта от инвестора (общества) к новому инвестору (обществу «ЕвроФармакол»), в том числе, по договорам соинвестирования и долевого участия, заключенным обществом с юридическими и физическими лицами, и выводом общества из числа участников контракта. Во исполнение указанного выше постановления по замене стороны инвестиционного контракта соглашением от 06.09.2019 № 2019/09/ОБ общество передало на баланс общества «ЕвроФармакол» обязательства из заключенных договоров соинвестирования и долевого участия, возникшие в рамках данного инвестиционного контракта, в свою очередь общество «ЕвроФармакол» направило всем соинвесторам и дольщикам уведомление о замене стороны в инвестиционном контракте, а все участники, включая общество «ГАК», представили в адрес общества «ЕвроФармакол» согласия на замену лиц в обязательстве на стороне застройщика.
Между тем суды, признав, что оспариваемый отказ управления нарушает права и законные интересы общества, не выяснили и не установили его статус и наличие у него права на отказ от договора участия в долевом строительстве.
В рассматриваемом случае без исследования и оценки указанных обстоятельств у судов не имелось оснований для признания отказа управления незаконным. Рассмотрение судами заявления конкурсного управляющего с отклонением приведенных компанией доводов со ссылкой на отсутствие взаимосвязи с заявленным требованием повлекло нарушение прав и законных интересов последней, поскольку на основании судебных актов по настоящему делу в ЕГРН внесена запись о погашении (прекращении) спорного договора участия в долевом строительстве.
При изложенных обстоятельствах Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что состоявшиеся по делу решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции и постановление суда округа подлежат отмене на основании части 1 статьи
291.11 АПК РФ
как принятые при существенном нарушении норм материального права, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить доводы сторон, правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить спор.
Руководствуясь статьями
291.11
–
291.15 АПК РФ
, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

1. решение Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.06.2022 по делу № А40-192752/2021 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
Председательствующий-судья Н.С. Чучунова
судья И.Л. Грачева
судья Г.Г. Попова
Суд:
Верховный Суд РФ
(подробнее)
Истцы:
ООО "Гаражно-Строительный комплекс "Лаврский"
(подробнее)
Ответчики:
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
(подробнее)
Иные лица:
ООО "Высота"
(подробнее)
ООО "ЕВРОФАРМАКОЛ"
(подробнее)