Определение от 24.10.2022

1. в рамках дела о банкротстве должника министерство обратилось в суд с
заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника
(далее – реестр) требования в размере 2 017 246 008 рублей, составляющего
рыночную стоимость переданного должнику для строительства
многоквартирного дома земельного участка ввиду невозможности его возврата
в государственную собственность.
Определением Арбитражного суда Московской области от 24.07.2020
в порядке процессуального правопреемства министерство заменено
на уполномоченный орган.
Определением Арбитражного суда Московской области от 21.10.2020,
оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного
апелляционного суда от 16.02.2021, требование признано обоснованным
и включено в четвёртую очередь реестра.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.05.2021
данные судебные акты отменены, обособленный спор направлен на новое
рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
При новом рассмотрении определением Арбитражного суда Московской
области от 25.08.2021, оставленным без изменения постановлениями Десятого
арбитражного апелляционного суда от 13.10.2021 и Арбитражного суда
Московского округа от 02.03.2022, в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской
Федерации, заявитель просит отменить названные судебные акты и направить
обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий должником
просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, жалобу – без
удовлетворения. Уполномоченный орган в представленном отзыве просит
удовлетворить жалобу министерства, отменить обжалуемые судебные акты и
направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В судебном заседании представители заявителя, учреждения,
уполномоченного органа поддержали доводы кассационной жалобы, а
представители конкурсного управляющего должником, банка – реестрового
кредитора должника, а также участников долевого строительства возражали
против её удовлетворения.
Жалоба рассмотрена в порядке части 2 статьи 291.10 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя
третьего лица – акционерного общества «Мосотделстрой № 1», надлежащим
образом извещённого о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, заслушав участников судебного заседания,
обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на неё, судебная
коллегия приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 09.12.2004 между
243 квартирно-эксплуатационным отделом 37 Воздушной армии Верховного
главного командования (специального назначения) (войсковая часть 32487)

3
министерства (далее – заказчик) и обществом с ограниченной
ответственностью «Компания Русская недвижимость и торговля»
(далее – компания, инвестор) заключен инвестиционный контракт № 01-8/108
(далее – инвестиционный контракт) о застройке земельного участка
(далее – земельный участок) площадью 42869 кв.м. с кадастровым номером
77:03:0006017:21, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новогиреевская,
вл.5 и являющегося собственностью Российской Федерации (свидетельство о
государственной регистрации права, выданное Управлением Росреестра по
г.Москве от 29.07.2004 серия 77-АО № 108801) сроком до 31.12.2016.
Инвестиционный проект заключался в сносе зданий и сооружений военного
городка № 8, передислокации размещённых на нём организаций министерства с
последующим возведением жилого комплекса ориентировочной площадью
100139 кв.м. и общей жилой площадью не менее 62 100 кв.м.
24.03.2006 дополнительным соглашением № 01-8/9 к инвестиционному
контракту компания была заменено на должника. В дальнейшем заказчиком
инвестиционного контракта стало министерство.
По условиям инвестиционного контракта в собственность Российской
Федерации должны были быть переданы 30% общей жилой площади
инвестиционного объекта (не менее 18 630 кв.м.) и 30 % общей коммерческой
нежилой площади (не менее 4 486 кв.м.).
Должник, в свою очередь, обязался осуществить строительство объектов
полностью за счёт собственных, заёмных средств и (или) привлечённых
финансовых средств. Он же обязался подписать протокол исполнения 3
обязательств по инвестиционному контракту (пункты 3.2, 4.3.1, 6.3.1 и 6.3.14
инвестиционного контракта).
Инвестиционный контракт не расторгался, но ввиду неоднократных
срывов сроков строительства и последующего банкротства должника протокол
предварительного распределения квартир в объекте сторонами подписан не
был, согласованный объём площади инвестиционного объекта (жилого
комплекса «Терлецкий парк») министерству не передан.
30.10.2014 между министерством и должником заключен договор аренды
данного земельного участка № 141/3АЗ-77.
12.04.2017 в отношении должника введена процедура наблюдения с
применением правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX
Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о
банкротстве).
31.10.2017 должник признан банкротом, введена процедура конкурсного
производства.
26.06.2019 (дата объявления резолютивной части) определением
Арбитражного суда Московской области объект незавершенного строительства
общей площадью 153 130, 7 кв.м., жилой площадью 93 136 кв.м., степенью
готовности 30% и право аренды земельного участка переданы акционерному
обществу «Мосотделстрой № 1» в целях завершения строительства.
Поскольку министерство не только не получило встречного исполнения
в виде соответствующих площадей по инвестиционному контракту, но

4
и лишилось земельного участка, 20.03.2020 оно обратилось в суд с заявлением
о возмещении убытков и включении в реестр рыночной стоимости земельного
участка.
При определении размера требования министерство руководствовалось
отчетом об оценке от 07.11.2019 № 1096/2019, подготовленном обществом с
ограниченной ответственностью «АФК-Аудит».
Разрешая спор при новом рассмотрении, суды, руководствуясь
положениями статей 71, 100, 142 Закона о банкротстве, пунктом 3 статьи 3
Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности
в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»
(далее – Закон об инвестиционной деятельности) отказали во включении
требования министерства в реестр. Суды исходили из того, что анализируемый
инвестиционный контракт не расторгнут, министерство продолжает быть
собственником земельного участка, взыскивать арендную плату за его
использование и настаивать на рассмотрении заявленного требования без
каких-либо уточнений при недоказанности безусловной вины должника в
причинении министерству ущерба в заявленном размере. Поскольку
публичному собственнику причитается 30 % общей жилой и нежилой площади
инвестиционного объекта, суды резюмировали, что удовлетворение требования
без его уточнения приведёт к двойному взысканию по одному и тому же
обязательству (сначала – рыночной стоимости земельного участка в качестве
ущерба от нарушения условий инвестиционного контракта, затем – доли
помещений, которые причитаются министерству).
Между тем судами не учтено следующее.
Обоснованно применив к рассматриваемым правоотношениям положения
пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности, судам следовало
учитывать, что до момента государственной регистрации права собственности
на инвестиционный объект, возводимый на спорном земельном участке,
министерство является долевым собственником и сохраняет за собой право на
получение причитающейся ему инвестиционной доли в виде соответствующих
площадей жилой и нежилой недвижимости.
Обращаясь с заявлением по настоящему обособленному спору,
министерство просило компенсировать ей как стороне инвестиционного
договора и долевому участнику строительства убытки, связанные с
неисполнением другой стороной – застройщиком своих обязательств по
передаче квартир и нежилых помещений (статьи 15, 393 Гражданского кодекса
Российской Федерации).
Принцип полного возмещения убытков предполагает получение
министерством суммы, эквивалентной рыночной стоимости всей непереданной
недвижимости, определяемой на дату ввода объекта в эксплуатацию. По этой
причине ошибочны выводы судов относительно ограничения права требования
министерства размером внесенного по инвестиционному договору вклада
(предоставление земельного участка для осуществления строительства), а
также определение стоимости недвижимости на дату заключения
инвестиционного договора в 2004 году.

5
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что
министерство вправе претендовать на получение компенсации стоимости
объектов долевой собственности с лица, по вине которого они были утрачены.
Основаниями к отказу в заявлении явились пропуск заявителем срока на
включение требования в реестр, а также направленность его действий на
одновременное получение инвестиционной доли вместе с рыночной
стоимостью земельного участка.
Согласно пункту 4 статьи 201.4 Закона о банкротстве реестр требований
кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты
опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии
конкурсного производства. Требования участников строительства включаются
в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных
требований не позднее сорока пяти дней со дня получения уведомления
конкурсного управляющего, предусмотренного пунктом 2 данной статьи,
независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление
конкурсного управляющего считается полученным по истечении пятнадцати
дней со дня его опубликования в порядке, установленном статьёй 28 Закона
о банкротстве. В случае пропуска указанного в названном пункте срока
по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.
Приводимые министерством и поддержанные уполномоченным органом
доводы о ненаправлении конкурсным управляющим должником заявителю
уведомления об открытии конкурсного производства судами не проверялись
и не оценивались. Факт получения заявителем данного уведомления, а не иного
извещения (к числу которого суды необоснованно отнесли полученное
заявителем уведомление о передаче имущества и обязательств должника
застройщика в ноябре 2019 года) не устанавливался. Данные обстоятельства
имели существенное значение для правильного разрешения вопроса о
соблюдении заявителем срока на предъявление своего требования в реестр.
В ходе рассмотрения настоящего спора в судах всех инстанций
министерство последовательно приводило доводы о том, что причитающийся
ему по инвестиционному контракту объём помещений реализован должником
третьим лицам (участникам долевого строительства), а возможность возврата
земельного участка публичному собственнику будет утрачена с вводом объекта
в эксплуатацию, поскольку после завершения строительства жилого комплекса
и оформления участниками права собственности на помещения, переданный
должнику земельный участок в силу положений статьи 36 Земельного кодекса
Российской Федерации перейдёт в общую долевую собственность
собственников находящихся на нём помещений.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего
должником подтвердил, что все квартиры и нежилые помещения
инвестиционного объекта в настоящий момент реализованы.
Если данное утверждение верно и реализация всего инвестиционного
объекта, в том числе доли министерства в нём, произведена должником, то
способом восстановления нарушенного права для министерства в сложившейся
ситуации является включение в реестр требования о взыскании с должника

6
убытков в размере рыночной стоимости причитающейся ему инвестиционной
доли, составляющей не менее 30 % общей жилой и нежилой площади
инвестиционного объекта.
В случае, если реализация произведена акционерным обществом
«Мосотделстрой № 1», тогда министерство вправе претендовать
на причитающиеся ему компенсации с указанного лица.
Заявленная ко взысканию с должника сумма убытков, по мнению
заявителя, равна рыночной стоимости земельного участка, меньше его
кадастровой стоимости, а в отсутствие контррасчёта со стороны возражающих
на это требование лиц данная сумма не превышает предполагаемую рыночную
стоимость непереданного ему объёма площади инвестиционного объекта (как
пояснила представитель заявителя в судебном заседании, по предварительной
оценке эта стоимость составляет не менее четырёх миллиардов рублей).
Обращение министерства в суд с настоящим заявлением не имело целью
двойного взыскания, поскольку без передачи должнику, а затем и новому
застройщику земельного участка, на чем настаивал заявитель, отсутствовала
сама возможность реализации инвестиционного проекта. Заключение с
должником договора аренды, являлось не способом обогащения заявителя за
счёт начисленной им арендной платы в качестве текущих платежей, а
необходимым условием для получения должником разрешения на
строительство инвестиционного объекта согласно пункту 7 статьи 51
Градостроительного кодекса Российской Федерации.
При таких условиях, выводы судов, отказавших министерству в
удовлетворении его заявления, являются ошибочными и преждевременными.
Фактические обстоятельства, позволяющие министерству определится
с выбором того или иного способа защиты и восстановления нарушенного
должником права, судами не устанавливались.
В целях устранения допущенных нарушений судам следует установить
лицо, реализовавшее причитающиеся заявителю 30 % общей жилой и нежилой
площади инвестиционного объекта (жилого комплекса «Терлецкий парк»),
определить реальный объём переданных акционерному обществу
«Мосотделстрой № 1» прав участников строительства, выяснить, вошла ли
в этот объём инвестиционная доля министерства и в каком виде (размере),
определить точный размер начисленных должнику и фактически полученных
министерством арендных платежей для целей проверки верности расчёта
заявителем своих требований.
Руководствуясь вышеизложенным, определение суда первой инстанции,
постановления судов апелляционной инстанции и округа подлежат отмене
на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, а обособленный спор – направлению на новое
рассмотрение в суд первой инстанции для определения размера подлежащих
включению реестра убытков министерства и очередности удовлетворения
данного требования по результатам выяснения вопроса соблюдения им (или не
соблюдения) срока на предъявление своего требования в реестр.

7
Руководствуясь статьями 291.11, 291.13 – 291.15 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

1. определение Арбитражного суда Московской области от 25.08.2021,
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2021
и постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.03.2022 по
делу № А41-36831/2012 отменить.
Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный
суд Московской области.
Определение вступает в законную силу с момента вынесения и может
быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке надзора
в трехмесячный срок.
Председательствующий судья Е.С. Корнелюк
Судья Д.В. Капкаев
Судья И.В. Разумов