Определение от 08.11.2021

1. Александров Александр Николаевич в интересах общества с ограниченной
ответственностью «Водстройреконструкция» (далее – Общество) обратился в
Арбитражный суд Ростовской области с иском, уточненным в порядке статьи 49
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК
РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Торговое дело» (далее –
Компания) о признании недействительным договора купли-продажи нежилого
здания от 25.12.2017 и применении последствий недействительности сделки в виде
обязания Компании возвратить объект недвижимости с кадастровым номером
61:44:0081107:87, а Общества 500 000 рублей.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные
требования на предмет спора, привлечены Александрова Лариса Валерьевна,
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.02.2021,
оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного

2
апелляционного суда от 08.04.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-
Кавказского округа от 05.08.2021, в удовлетворении требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации,
заявитель просит отменить состоявшиеся судебные акты, ссылаясь на
существенное нарушение судами норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что при определении
цены сделки должна учитываться стоимость земли, поскольку она находится в
пользовании продавца здания на правах долгосрочной аренды.
Александров А.Н. также ссылается на ошибочность выводов судов об
истечении срока исковой давности.
В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей
291.11 АПК РФ, кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в
судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации,
если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений
норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на
исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита
нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и
иной экономической деятельности.
Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, проверив доводы
кассационной жалобы заявителя, суд не находит оснований для ее передачи на
рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам
Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.
Как следует из обжалуемых актов, Александров А.Н. является участником
Общества и обладает 50% долей уставного капитала юридического лица.
Общество (продавец) и Компания (покупатель) 09.11.2017 заключили
договор купли-продажи нежилого здания: «отстойник воды общей площадью
223,9 кв. м; инвентарный номер 3199/45; литера С; этажность – 1», с кадастровым
номером 61:44:0081107:87.
Проданный объект недвижимости дает право занимать 35/1000 доли
муниципального земельного участка общей площадью 26 612 кв. м по адресу:
г. Ростов-на-Дону, ул. Вавилова, 59/1.
Обращаясь в суд с иском, Александров А.Н. указал, что объект,
принадлежащий юридическому лицу, отчужден по заниженной цене, в связи с чем
Обществу причинен ущерб.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные
доказательства, в том числе заключение экспертизы, руководствуясь статьями
65.2, 166, 168, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –
Гражданский кодекс) и разъяснениями, изложенными в пункте 93 постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О
применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации», суды отказали в удовлетворении требований, не
установив причинения Обществу убытков оспариваемой сделкой.
Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость спорного
объекта по состоянию на 09.11.2017 (с учетом того, что нахождение в
собственности данного строения предоставляет и право пользования 35/1000 доли

3
земельного участка с кадастровым номером 6164460081107:3) составляет
2 728 000 рублей.
По результатам определения стоимости эксперт пришел к выводу, что
рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 730 000 рублей;
стоимость земельного участка – 1 998 000 рублей.
В исследовательской части заключения эксперт указал, что нежилое здание
площадью 223,9 кв. м, 1980 года постройки находится в неудовлетворительном
состоянии; представляет собой строение, которое можно использовать под склад
не имеющий крыши.
Из дополнительных пояснений эксперта следует, что состояние конструкций
определено как ветхое и принят средний для данного состояния размер износа.
Оцениваемый объект является строением незавершенным строительством,
которому уже 37 лет и оно имеет значительный износ, в силу чего разность между
ценой продажи актива и затратами на его создание будет отрицательной
величиной, то есть в данном случае на рынке недвижимости оцениваемый объект
не является объектом доходного инвестирования, прибыль по нему отсутствует.
Определенная экспертом рыночная стоимость по состоянию на 09.11.2017 в
размере 2 728 000 рублей складывается из стоимости нежилого задания и
стоимости земельного участка общей площадью 26 612 кв. м с кадастровым
номером 61:44:0081107:3 по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону,
ул. Вавилова 59/1.
Между тем спорный объект, расположенный на муниципальном земельном
участке, занимает 35/1000 доли этого участка общей площадью 26 612 кв. м, что
подтверждается договором аренды от 06.06.2000 № 18776 и дополнительным
соглашением к нему от 12.11.2018.
Из пояснений сторон, выводов эксперта, а также приложенных к
заключению фотографий суды установили, что (с учетом технического состояния
объекта) весь период владения Обществом этим строением его эксплуатация по
назначению не осуществлялась, земельный участок в размере 35/1000 под
спорным строением, необходимый для его эксплуатации и обслуживания, не
использовался. Общество не получало от наличия такого имущества прибыли,
неся значительные расходы по уплате арендной платы.
Условие договора купли-продажи имущества об установленной
соглашением сторон цене 500 000 рублей, в том числе исходя из доказательств
технического состояния объекта и отсутствия у Общества прибыли от его
использования, не существенно отличается от рыночной стоимости этого
имущества (730 000 рублей), определенной экспертом.
Кроме того, руководствуясь статьями 195, 199, 200 Гражданского кодекса,
суды пришли к выводу о пропуске Александровым А.Н. срока исковой
давности, исходя из следующего.
Оспариваемый договор заключен 09.11.2017, исполнение сделки началось не
позднее 09.11.2017, право собственности зарегистрировано за компанией
25.12.2017, о чем в ЕГРН сделана запись №61:44:0081107:87-61/001/2017-2.
Решением Аксайского районного суда Ростовской области от 13.11.2017 за
Александровым А.Н. признано право собственности на долю в уставном капитале
общества в размере 50%; указанное решение вступило в законную силу

4
13.02.2018. С указанного момента Александров А.Н., действуя разумно и
добросовестно, мог и должен был предпринять меры по получению сведений в
отношении спорного имущества, как из уполномоченных органов, так и у самого
Общества, в том числе путем обращения в суд с иском с требованием о получении
необходимых документов, в связи с чем срок давности начал течь не позднее
14.02.2018 и истек 13.02.2019, тогда как с иском Александров А.Н. обратился
11.05.2020.
Доводы кассационной жалобы, которые были предметом рассмотрения
судов, не свидетельствуют о допущенных нарушениях норм материального и
процессуального права, которые бы служили достаточным основанием в силу
части 1 статьи 291.11 АПК РФ к отмене обжалуемых судебных актов.
С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, суд

1. отказать в передаче кассационной жалобы участника общества с
ограниченной ответственностью «Водстройреконструкция» Александрова
Александра Николаевича для рассмотрения в судебном заседании Судебной
коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда
Российской Федерации Н.С.Чучунова