Определение от 03.12.2020

1. потребительское гаражно-строительное общество "Защита" (далее - ПГСО
"Защита", общество, ) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с
исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению
"Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные
Челны Республики Татарстан" (далее - МКУ "ИК МО г. Н. Челны") о
признании недействительным одностороннего изменения размера арендной
платы по договору аренды земельного участка от 18.06.1998 N 905: с 15.02.2018
в сумме 22 492 руб. в месяц, с 15.05.2019 в сумме 56 230 руб. в месяц;
признании незаконным начисление задолженности за период с 01.01.2016 по
18.06.2019 в размере 598 306,68 руб., из которых сумма основного долга в
размере 417 072 руб., пени в сумме 181 234,68 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.09.2019,
оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного
апелляционного суда от 04.12.2019 и постановлением Арбитражного суда
Поволжского округа от 20.05.2020, в удовлетворении иска отказано.

2
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской
Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты,
удовлетворив требования, ссылаясь на существенное нарушение норм
материального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что дополнительным
соглашением от 22.04.2011 в заключенный 18.06.1998 между сторонами
договора аренды земельного участка внесены изменения в части определения
размера арендной платы. Размер арендной платы стал определяться исходя из
кадастровой стоимости арендованного земельного участка (2 964 080,00 руб.),
ставки земельного налога (0,6%) и дифференцированного коэффициента (1,0).
Общая сумма арендной платы составила 17 784,00 руб. в год (2964080,00руб.х
0,6%х1,0:100%).Сроки уплаты арендной платы определены поквартально до 15
числа первого месяца следующим за отчетным периодом квартала, а именно по
4 446 руб. в квартал. Иные положения договора аренды не изменялись.
Арендная плата в аналогичном размере была определена на 2012 и 2013 годы
согласно расчетам, имеющимся в деле.
В дальнейшем каких-либо изменений положений договора аренды земли
от 18.06.1998 №905 сторонами не вносились. Обязательства по внесению
арендной платы арендатором исполнялись надлежащим образом согласно
действующим положениям договора аренды, то есть с 01.01.2016 по 08.05.2019
по 4 446,00 руб. ежеквартально, а с 15.05.2019 по настоящее время- по 1666,00
руб. ежемесячно.
Однако, претензией от 23.04.2019 №06/353п арендодатель потребовал от
арендатора оплатить задолженность по арендной плате в размере 315122 руб. и
пени в размере 148803,55 руб. Перерасчет произведен МКУ "ИК МО г. Н.
Челны") в одностороннем порядке в связи с проведением 29.01.2018
административного обследования земельного участка, которым установлено на
занимаемом ПГСО «Защита» земельном участке нахождение кафе, магазина и
индивидуальных гаражей.
Указанные перерасчеты арендной платы осуществлены МКУ "ИК МО г. Н.
Челны") в порядке, установленном постановлением от 09.02.1995 №74
Кабинета Министров Республики Татарстан «Об арендной плате за землю»,
которым утверждено Положение о порядке определения размеров арендной
платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики
Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером
16:52:040102:0039, являющегося предметом аренды по договору от 18.06.1998
№905, на 01.01.2015 составляет в размере 4 998 224,00 руб. (п.914597
Приложения к Распоряжению Министерства земельных и имущественных
отношений Республики Татарстан от 25.11.2015 №2846-р). Пересмотр
указанного размера кадастровой стоимости не осуществлялся.
Для расчета арендной платы арендодателем применен с 15.02.2018
поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования
под объекты общественного питания со значением «4», с 15.05.2019-

3
коэффициент для размещения магазина «10»; ставка земельного налога от
кадастровой стоимости -1,35%.
Однако, действия арендодателя по изменению арендной платы на
основании проведенного административного обследования земельного участка
заявитель считает противоречащим законодательству , а именно, пунктам 1,2
статьи 424, пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации,
статьи 65 Земельного кодека Российской Федерации, нарушающим его права.
Арендодатель не вправе был применять акты административного
обследования в качестве основания для одностороннего изменения размера
арендной платы.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы
судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе
в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании
Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные
в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений
норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на
исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных
актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят
подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы , принятых по делу судебных
актов, материалов истребованного дела оснований, по которым жалоба может
быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по
экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не
установлено.
Как следует из обжалуемых актов, между мэрией города Набережные
Челны (арендодатель) и ПГСО "Защита" (арендатор) заключен договор аренды
земельного участка от 18.06.1998 N 905, по условиям которого обществу в
аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 0,28 га,
расположенный по адресу: г. Набережные Челны, на пересечении ул.
Раскольникова и пр. Дружбы Народов, для размещения полуподземного
гаража.
Пунктами 2.1, 2.2 договора аренды от 18.06.1998 N 905 предусмотрено, что
размер ежегодной арендной платы за указанный земельный участок составляет
10 руб. за 1 кв. м и уплачивается до 15 числа следующего месяца по 1/12.
Согласно пункту 2.3 договора аренды от 18.06.1998 N 905 размер арендной
платы может ежегодно пересматриваться с учетом изменения ставок
налогообложения.
Дополнительным соглашением от 22.04.2011 стороны внесли изменения в
договор аренды от 18.06.1998 N 905, в соответствии с которыми размер годовой
арендной платы составляет 17 784 руб., подлежащей уплате ежеквартально до
15 числа первого месяца следующего за отчетным периодом квартала.
МКУ "ИК МО г. Н. Челны" направило в адрес ПГСО "Защита" претензию
от 23.04.2019 N 06/353п с требованием оплатить задолженность по арендной

4
плате по договору аренды от 18.06.1998 N 905 в сумме 315 122 руб., а также
пени в размере 148 803,55 руб., начисленные на сумму задолженности.
ПГСО "Защита", полагая, что МКУ "ИК МО г. Н. Челны" в нарушение
действующего законодательства и условий договора аренды от 18.06.1998 N
905 в одностороннем порядке изменил размер арендной платы, обратилось в
арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации
использование земли в Российской Федерации является платным. Формами
платы за использование земли являются земельный налог (до введения в
действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами,
стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы
за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому
независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной
платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления
в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами
статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды" разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424
Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом
случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться
уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального
закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования
размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера
арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с
этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в
момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения
регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой
определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и
т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких
изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору,
заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том
случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной
платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их
отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления
в силу федерального закона, предусматривающего необходимость
государственного регулирования арендной платы, подлежит применению
данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на
изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и

5
соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой
арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому
подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее
внесения в размере, установленном на соответствующий период
регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора
аренды не требуется.
Договор аренды от 18.06.1998 N 905 заключен до вступления в силу
нормативных правовых актов, предусматривающих необходимость
государственного регулирования арендной платы.
При этом договором аренды от 18.06.1998 N 905 предусмотрено изменение
арендной платы в связи изменением нормативных актов, регулирующих размер
арендной платы, в частности в случае изменения ставок налогообложения.
Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской
Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено
настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок
определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности и предоставленные в
аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта
Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в
собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков,
государственная собственность на которые не разграничена.
Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3
Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации", утратившим силу с 01.03.2015.
Земельный участок площадью 2800 кв. м, расположенный по адресу: г.
Набережные Челны, на пересечении ул. Раскольникова и пр. Дружбы Народов,
относится к землям, государственная собственность на которые не
разграничена.
Таким образом, порядок определения размера арендной платы за
пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки
ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами
государственной власти Республики Татарстан.
Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995
N 74 "Об арендной плате за землю" утверждено Положение о порядке
определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в
собственности Республики Татарстан и государственная собственность на
которые не разграничена (далее - Положение).
Согласно пункту 2.1 Положения размер годовой арендной платы за
пользование земельными участками рассчитывается по формуле с применением
ставки земельного налога и поправочного коэффициента к ставке земельного

6
налога, учитывающего вид использования земельного участка, указанный в
приложении N 1 к Положению.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения
ставки земельного налога и поправочного коэффициента к ставке земельного
налога, учитывающего вид использования земельного участка, утвержденных
нормативным правовым актом, не требует дополнительного изменения условий
договора.
Придя к выводам об избрании ПГСО "Защита" ненадлежащего способа
защиты предполагаемого нарушения права, суды указали, что вопрос о том,
какая ставка земельного налога и какой поправочный коэффициент к ставке
земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка,
подлежат применению при определении размера арендной платы за земельный
участок, являющийся предметом договора аренды от 18.06.1998 N 905,
подлежит установлению при разрешении конкретного спора имущественного
характера.
Между тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015
№25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации», если при принятии искового
заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты
права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не
является основанием для отказа в принятии искового заявления, его
возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 133
АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит
на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношений для
определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении
спора. По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы
права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также
указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые
ссылались лица, участвующие в деле.
Однако следует учесть, что решением Арбитражного суда Республики
Татарстан от 14.11.2019, оставленным без изменения постановлением
Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2020 и
постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 07.07.2020 по делу
№А65-27054/2019 удовлетворены требования муниципального казенного
учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город
Набережные Челны Республики Татарстан» к Потребительскому гаражно-
строительному обществу «Защита»: договор аренды земельного участка от
18.06.1998 №905 расторгнут, с Потребительского гаражно-строительного
общества «Защита» в пользу Комитета взыскано 315 122 руб. задолженности по
арендной плате, образовавшейся по состоянию на 31.03.2019, 148 803 руб.55
коп. неустойки, начисленной по состоянию на 22.04.2019. Расчет арендной
платы произведен Комитетом с применением коэффициента 4 и ставки
земельного налога 1,35 как под объекты общественного питания.

7
Суды при рассмотрении дела №А65-27054/2019 согласились с расчетом
истца с применением коэффициента вида использования земельного участка,
предусмотренного для земельных участков под объекты общественного
питания, установив, что земельный участок с кадастровым номером
16:52:0400102:39 площадью 2800кв.м, расположенный по адресу:
г.Набережные Челны на пересечении ул.Раскольникова и пр.Дружбы Народов,
предоставленного для полуподземного гаража, фактически используется под
организацию кафе.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений
норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья
Верховного Суда Российской Федерации

1. Отказать в передаче кассационной жалобы потребительского гаражно-
строительного общества «Защита» для рассмотрения в судебном заседании
Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской
Федерации.
Судья Верховного Суда
Российской Федерации Н.С. Чучунова