Определение от 18.08.2023

1. общество с ограниченной ответственностью «Новая версия»
(далее – общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском
к Российской Федерации в лице Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр), Управлению
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
по Москве (далее - Управление) о взыскании убытков в размере в размере
1 580 454 рублей 80 копеек.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2022 исковые
требования удовлетворены к Росреестру за счет казны Российской Федерации,
в удовлетворении иска к управлению отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда
от 14.02.2023, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда
Московского округа от 02.05.2023, решение от 16.12.2022 отменено,
в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской
Федерации, заявитель просит отменить постановления апелляционного,

2
окружного судов, ссылаясь на существенное нарушение норм материального
и процессуального права.
Дело истребовано из Арбитражного суда города Москвы 13.07.2023.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке
кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам
Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения
норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли
на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита
нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской
и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом
публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).
Согласно пункту 2 части 7 статьи 291.6 АПК РФ по результатам изучения
кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации
выносит определение о передаче кассационной жалобы вместе с делом
для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда
Российской Федерации.
При изучении доводов кассационной жалобы общества по материалам
истребованного дела установлены основания для передачи кассационной
жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии
по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 10.01.2020 между
обществом с ограниченной ответственностью «Новая Недвижимость»
(продавец) и истцом (покупатель) было заключено три договора
купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которых продавец
обязался передать в собственность покупателя нежилые помещения
с кадастровым номером 77:03:0009004:13433, по адресу: г. Москва, район
Новокосино, ул. Новокосинская, д. 8, корп. 1, пом. V (далее - объект 1);
с кадастровым номером 77:03:0009004:11074 по адресу: г. Москва, район
Новокосино, ул. Новокосинская, д. 24, корп. 1, пом. 1а (далее - объект 2);
с кадастровым номером 77:04:0001020:6161 по адресу: г. Москва,
ул. Суздальская, д. 12, корп. 4 (далее - объект 3).
В обоснование исковых требований истец сослался на возникновение
у него убытков в виде неполученной арендной платы от сдачи объектов
в аренду в связи с несвоевременной регистрацией управлением перехода права
собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества
по причине отказа в регистрации перехода права собственности и бездействия
управления по осуществлению соответствующих регистрационных действий,
признанных незаконными судебными актами по делам № А40-106032/2020
и № А40-158061/2020. В случае регистрации права собственности в отношении
объектов в предусмотренный Законом о регистрации срок, истец имел бы
возможность получения прибыли, которую все это время получал прежний
собственник (продавец).
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ
представленные доказательства, приняв во внимание обстоятельства,

3
установленные судебными актами по делам № А40-158061/2020,
№ А40-106032/2020, руководствуясь статьями 15, 16, 393, 401, 421, 617, 1069
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс),
статьей 66 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), разъяснениями,
изложенными в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих
в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/20),
в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения
правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
(далее - Постановление № 73), в пункте 15 постановления Пленума Верховного
Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами
некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), суд первой инстанции
удовлетворил исковые требования к Росреестру, придя к выводу, что истец
подтвердил причинение убытков в виде упущенной выгоды в результате
неправомерных действий (бездействия) регистрирующего органа, указав также
на невозможность замещения покупателя на стороне арендодателя по спорным
договорам аренды, так как стороны изначально связали такую перемену лиц
специальным порядком и правилами.
Апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в пределах полномочий,
предусмотренных статьями 268, 269 АПК РФ, указанные выше нормы,
а также статьи 2, 608 Гражданского кодекса, проанализировав условия
договоров, в том числе пункты 3.3, 6.4 договоров купли-продажи, пункт 8.3
договоров аренды в порядке статьи 431 Гражданского кодекса, согласился
с судом первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания убытков
с управления, вместе с тем пришел к выводу об отказе
в удовлетворении заявленных истцом требований, поскольку неполучение
истцом доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду связано
с определением самими сторонами условий соглашения и не находится
в прямой причинно-следственной связи с действиями регистрирующего органа.
Суд округа поддержал выводы апелляционного суда.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судами
апелляционной и кассационной инстанций неверно применены положения
статей 8, 131, 617 Гражданского кодекса, дано неправильное толкование
правовым позициям, изложенным в пункте 60 Постановления № 10/22, в пункте
10 Постановления № 73 и сделан ошибочный вывод о том, что истец вправе
требовать взыскание арендных платежей с продавца.
По смыслу статей 8, 131 Гражданского кодекса передача недвижимого
имущества по договору купли-продажи не является необходимым
условием возникновения права собственности покупателя на это имущество.

4
Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента
государственной регистрации за этим лицом права.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления № 10/22,
после передачи владения недвижимым имуществом покупателю,
но до государственной регистрации права собственности покупатель является
законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего
владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса. В то же время
покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом,
поскольку право собственности на это имущество до государственной
регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии с пунктом 8.3 договоров аренды переход права
собственности на объекты другому лицу не являются основанием
для изменения или расторжения договора. Новый собственник обязан в таком
случае уведомить арендатора в письменной форме о состоявшемся переходе
права собственности с приложением подтверждающих такой переход
документов.
Учитывая, что предметом договоров купли-продажи являлась передача
нежилых помещений в собственность истца (включая осуществление
государственной регистрации), последний не обладал и не мог обладать
документами, подтверждающими переход права собственности.
Заключая договоры купли-продажи, истец не предполагал возможным
возникновение трудностей относительно вопроса регистрации права
собственности, которая позволила бы ему впоследствии, с учетом пункта 8.3
договора аренды, выступать в качестве непосредственного арендодателя
по ранее заключенным договорам.
Согласно статье 617 Гражданского кодекса переход права собственности
на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием
для изменений или расторжения договора аренды.
Следовательно, при смене собственника и осуществления регистрации
перехода права собственности покупатель занимает место продавца
на стороне арендодателя, для этого заключение договора не требуется.
Вместе с тем, статья 617 Гражданского кодекса распространяет свое
действие исключительно в отношении собственника имущества, которым
может быть лицо, чье право на недвижимость было зарегистрировано.
Разъяснения, содержащиеся в Постановлении № 73 применимы
исключительно к договору аренды, когда ни прежний собственник,
ни арендатор не были связаны никакими арендными отношениями.
В случае, если бы ответчиком не были допущены нарушения,
выразившиеся в безосновательном отказе в регистрации права собственности,
приостановлении регистрации, истец имел бы возможность автоматически
занять место на стороне арендодателя по ранее заключенным договорам
аренды, получать арендные платежи.
Неправомерность действий Росреестра по уклонению и отказу
в осуществлении регистрации перехода права собственности установлена
в судебном порядке.

5
После заключения договора купли-продажи истец уведомил арендатора
о смене собственника.
Ответным письмом арендатор просил истца предоставить документы,
подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, и указал,
что исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости
до государственной регистрации перехода права собственности не являются
основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Истец направил уведомление продавцу о перечислении ему денежных
средств по договорам аренды. Прежний собственник с указанным требованием
не согласился, поскольку после подписания договоров купли-продажи между
сторонами было заключено соглашение, согласно которому в период
до государственной регистрации перехода права собственности расходы
и доходы, полученные от содержания, использования и распоряжения
имуществом получает именно продавец.
В результате признанных в судебном порядке незаконных действий
(бездействия) Росреестра в осуществлении регистрации перехода права
собственности истец был лишен возможности получать доход,
который он бы мог получать при обычных условиях гражданского оборота,
если бы его право не было нарушено.
Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы заслуживают
внимания, в связи с чем данную жалобу с делом следует передать
для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим
спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Руководствуясь пунктом 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда
Российской Федерации

1. кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью
«Новая версия» с делом передать для рассмотрения в судебном заседании
Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской
Федерации.
Назначить судебное заседание по рассмотрению указанной кассационной
жалобы на 26 сентября 2023 года на 11 часов 00 минут в помещении суда
по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации Н.С. Чучунова