Определение от 31.01.2022

1. Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в
Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО
"Сочикурортзеленстрой" (далее - общество) о взыскании 7 661 711 рублей 63
копеек долга по договору от 21.08.2014 N 4900009559 с кадастровым номером
23:49:0203027:22 площадью 10 799 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи,
Центральный район, ул. Егорова, 5, с 01.04.2017 по 31.12.2018, 2 053 632
рублей 27 копеек пеней и расторжении названного соглашения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена
индивидуальный предприниматель Манасян И.И.
Решением от 28.12.2020 спорное соглашение расторгнуто, с общества в
пользу администрации взыскано 3 858 894 рубля долга с 01.04.2017 по
31.12.2018 и 1 431 310 рублей 32 копейки пеней с 01.04.2017 по 15.11.2018. В
остальной части в иске отказано; распределены расходы по уплате
государственной пошлины.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 15.07.2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда

2
Северо-Кавказского округа от 15.11.2021, решение от 28.12.2020 отменено,
производство по делу в части требования о расторжении договора аренды от
21.08.2014 N 4900009559 прекращено со ссылкой на наличие вступившего в
законную силу судебного акта о расторжении данного соглашения, в остальной
части в иске отказано; перераспределены судебные расходы.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской
Федерации, заявитель просит отменить постановления судов апелляционной и
кассационной инстанций, ссылаясь на существенное нарушение норм
материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что не согласно с
судебными актами судов апелляционной и кассационной инстанций в части
определения размера арендной платы за спорный земельный участок в
заявленный период.
Размер арендной а платы за земельный участок, находящийся в
государственной и муниципальной собственности, определяется в
соответствии с основными принципами определения арендной платы,
установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7
Земельного кодекса Российской Федерации)( далее -Земельный кодекс).
Такие принципы утверждены постановлением Правительства Российской
Федерации о 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной
платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной
собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также
порядка, условий и сроков внесении арендной платы за земли, находящиеся в
собственности Российской Федерации» (далее- Постановление №582), которым
среди прочих закреплен принцип наличия предусмотренных законодательством
Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность
земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого
здания, сооружения (принцип №7). В соответствии с названным принципом
размер арендной платы не должен превышать размере земельного налога,
установленный в отношении предназначенных для использования в сходных
целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для
которых указанные ограничения права на приобретение в собственность
отсутствуют.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации
от 29.12.2017 №170 утверждены Методические рекомендации по применению
основных принципов определения арендной платы при аренде земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
утвержденных постановление №582.
В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций разъяснено,
что в целях применения принципа №7 при определении арендной платы за
земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов
лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на
земельных участках, отнесенных законодательством (пункт 5 статьи 27
Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление
которых в собственность не допускается. В указанном случае целесообразно

3
основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении
земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании,
что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется,
используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем
зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с
учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской
Федерации).
Согласно имеющемуся в деле кадастровому плану, земельный участок с
кадастровым номером 23:49:02030227:22 расположен в административных
границах муниципального образования город-курорт Сочи, во второй зоне
округа санитарной охраны курорта, ввиду чего ограничен в обороте.
На данном участке расположены объекты недвижимого имущества,
принадлежащие обществу. При данных обстоятельствах, размер годовой
арендной платы за земельный участок с кадастровым номером
Согласно статьи 31 Земельного кодекса земельный налог рассчитывается
как произведен кадастровой стоимости земельного участка, установленной в
соответствии с требованиями земельного законодательства, и ставкой
земельного налога.
Актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым
номером 23:49:02030227:22 составляет 213 605 623 руб. 87 коп.
В соответствии с подпунктом 11 пункта 1 статьи 2 решения Городского
собрания Сочи от 11.12.2007 №231 «Об установлении земельного налога на
территории муниципального образования город-курорт Сочи» в отношении
земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов,
предназначенных для размещения производственных и административных
зданий и строений, ставка земельного налога установлена в размер 0,5% от
кадастровой стоимости.
Таким образом, расчет арендной платы за земельный участок с
кадастровым номером 23:49:02030227:22 с учетом подлежащим при мнению
подпункта «г» пункта 3 Правил и основного принципа №7, утвержденных
постановлением №582 (в редакции постановления Правительства Российской
Федерации от 05.05.2017 №531) должен с 12.08.2017 выполнен следующим
образом :213 605 623 руб. 87 коп. (кадастровая стоимость земельного
участка)*0,5% (ставка налога на землю)= 1 068 028 руб.11 коп (размер годовой
арендной платы за земельный участок).
В материалы дела представлено достаточно доказательств необходимости
использования всей площади земельного участка для эксплуатации объектов
общества.
Неверный вывод в части расчета арендной платы оставляет
неопределенность при расчете арендной платы за будущие периоды (дела
№А32-39386/2020,А32-59381/2019).
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы
судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе
в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании

4
Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные
в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений
норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на
исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных
актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят
подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу
судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для
рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим
спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, администрация (арендодатель) и
общество (арендатор) заключили договор от 21.08.2014 N 4900009559 аренды
земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером
23:49:0203027:22 площадью 10 799 кв. м, расположенного по адресу г. Сочи, ул.
Егорова, 5, в территориальной зоне "ОД-1" с видом разрешенного
использования "Бизнес центры, офисные центры, выставочные центры" (пункт
1.1). Срок аренды - 49 лет - до 20.08.2063 (пункт 2.1).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом
обязательств по внесению арендной платы, обратилась в суд.
Руководствуясь пунктами 1,3 статьи 39.7, статьей 65 Земельного кодекса ,
Порядком определения размера арендной платы за земельные участки,
находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за
земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена
на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов,
утвержденным постановлением главы администрации (губернатора)
Краснодарского каря от 21.03.2016 №121, Порядком расчета регулируемой
арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной
собственности муниципального образования город-курорт Сочи,
утвержденным постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016
№1699, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично,
взыскал с Общества в пользу Администрации задолженность по арендной
плате с 01.04.2017 по 31.12.2018 в размере 3 858 894,00 руб., пени за период с
01.04.2017 по 15.11.2018 в размере 1 431 310,00 руб., не установив оснований
для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее -Гражданский кодекс).
Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований
в части взыскания суммы основного долга и пени, апелляционный суд исходил
из того, что на момент принятия апелляционного постановления задолженность
по арендной плате и пене оплачена ответчиком в полном объеме ( из размера
арендной платы - 1% от кадастровой стоимости земельного участка).
Суд округа согласился с выводом апелляционного суда, отклонил довод
общества о необходимости применения ставки земельного налога,
установленной подпунктом 10 пункта 1 статьи 2 решения Городского Собрания
города Сочи от 11.12.2007 N 231 (0,5% в отношении земельных участков для

5
размещения производственных и административных зданий и строений),
исходя из следующего.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса
любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату,
за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами
субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами
платы за использование земли являются земельный налог (до введения в
действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65
Земельного кодекса).
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее - Гражданский кодекс) и норм статьи 39.7 Земельного
кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в
публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно
вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия
и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Довод общества о необходимости применения ставки земельного налога,
установленной подпунктом 10 пункта 1 статьи 2 решения Городского Собрания
города Сочи от 11.12.2007 N 231 (0,5% в отношении земельных участков для
размещения производственных и административных зданий и строений),
подлежит отклонению.
Постановлением N 582 установлен принцип определения размера арендной
платы за публичные земли, согласно которому публичному собственнику
необходимо учитывать наличие предусмотренных законодательством
Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность
земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого
здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не
должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении
предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями,
сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права
на приобретение в собственность отсутствуют. Данный принцип вступил в силу
12.08.2017.
Таким образом, собственник объектов недвижимого имущества,
расположенных на ограниченном в обороте земельном участке, вправе с
12.08.2017 претендовать на внесение платы за его использование исходя из
кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога (в
соответствии с фактическим видом использования объектов недвижимости) и
только в той части площади, которая необходима для эксплуатации данных
объектов.
Поскольку в рамках настоящего дела вопрос о соразмерности площади
земельного участка площади принадлежащих обществу объектов
недвижимости не был предметом рассмотрения судебных инстанций, при этом
в рамках дела N А32-27883/2021 администрация оспаривает наличие на
спорном земельном участке объектов капитального строительства, правовых
оснований для признания ошибочным вывода апелляционного суда о том, что

6
размер арендной платы составляет 1% от кадастровой стоимости земельного
участка, в данном случае не имеется.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений
норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья
Верховного Суда Российской Федерации

1. отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной
ответственностью «Сочикурортзеленстрой» для рассмотрения в судебном
заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда
Российской Федерации.
Судья Верховного Суда
Российской Федерации Н.С. Чучунова