Определение от 28.06.2021

1. общество с ограниченной ответственностью «Арсен» (далее – Общество)
обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской
области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
(далее – Комитет) о признании права собственности в силу приобретательной
давности на объекты недвижимости:
1) нежилое здание (производственный корпус), расположенное по адресу:
Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4, литера А, кадастровый
номер 78:12:0007022:1022;
2) нежилое здание (административное), расположенное по адресу: Санкт-
Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4, литера Б, кадастровый номер
78:12:0007022:1023;
3) нежилое здание (гараж), расположенное по адресу: Санкт-Петербург,
улица Бехтерева, дом 1, корпус 4, литера В, кадастровый номер
78:12:0007022:1005.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской
области от 19.02.2020, оставленным без изменения постановлением

2
Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2020, иск
удовлетворен.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа
от 30.10.2020 решение от 19.02.2020 и постановление от 18.06.2020 отменены, в
удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с постановлением суда округа, заявитель обратился в
Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой
просит его отменить, ссылаясь на существенное нарушение норм
материального права.
Письмом Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2021 дело
№ А56-129764/2019 истребовано из Арбитражного суда города Санкт-
Петербурга и Ленинградской области.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи
291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –
АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в
судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской
Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие
существенных нарушений норм материального права и (или) норм
процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых
невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных
интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической
деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
По результатам изучения материалов дела и доводов кассационной
жалобы заявителя суд приходит к выводу о наличии оснований для ее передачи
вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по
экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и обжалуемых актов, Общество является
владельцем следующих объектов недвижимого имущества: здание
производственного корпуса общеполезной площадью 655,4 кв. м,
расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4,
литера А; административное здание общеполезной площадью 229,4 кв. м с
подвалом, площадью 32,7 кв. м, итого общая площадь 262,1 кв. м,
расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4,
литера Б; здание гаража общеполезной площадью 201,3 кв. м, расположенное
по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4, литера В.
В 1992 году Химико-технологический колледж им. Д.И.Менделеева
(далее – Колледж) являлся титульным владельцем и пользователем земельного
участка площадью 5 178,6 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург,
ул. Бехтерева, дом 1А (временное свидетельство по взиманию земельного
налога № 174 НВК от 16.11.1992).
На данном земельном участке товарищество с ограниченной
ответственностью «Арсен» (правопредшественник Общества) приступило к
строительству производственной базы для собственных нужд.
Письмом от 20.11.1992 № 170, направленным в адрес начальника
проектно-производственной застройки Санкт-Петербурга, Колледж просил

3
выдать разрешительные документы на производство проектно-изыскательских
работ на территории по адресу: ул. Бехтерева, дом 1, с целью отвода земельного
участка под застройку Обществу.
Согласно протоколу от 07.01.1993, подписанному Колледжем и
Обществом, произведен раздел земельного участка площадью 5178,6 кв. м,
расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бехтерева, дом 1А, между
названными организациями, в результате которого истцу отведен земельный
участок общей площадью 2 363,2 кв. м.
Письмом от 23.02.1993 № 209-К/Н, направленным в адрес начальника
проектно-производственной застройки Санкт-Петербурга, Невская районная
администрация Санкт-Петербурга ходатайствовала о землеотводе под
застройку цеха по производству керамзитобетонных блоков Обществу.
В течение 1993 года Общество за счет собственных средств произвело
строительство на указанном земельном участке следующих объектов
производственной базы: здание производственного корпуса общеполезной
площадью 655,4 кв. м (литера А); административное здание общеполезной
площадью 229,4 кв. м с подвалом площадью 32,7 кв. м, итого общая площадь
262,1 кв. м (литера Б); здание гаража общеполезной площадью 201,3 кв. м
(литера В).
Данные объекты построены Обществом хозяйственным способом за счет
собственных средств в 1993 году и с указанной даты непрерывно находятся во
владении истца.
Технические паспорта на указанные объекты изготовлены филиалом
ГУ ГУИОН ПИБ Невского района; в названных технических паспортах
отражен год постройки объектов – 1993 год.
Письмом от 27.10.1994 № 5/2157 Управление застройки города Комитета
по градостроительству и архитектуре разрешило Обществу оформление
проекта границ землепользования участком под производственную базу по
улице Бехтерева, дом 1А.
Согласно заключению от 30.11.1995 № 94-1204 Комитет по
градостроительству и архитектуре счел возможным оформить Обществу
правоустанавливающие документы на краткосрочную аренду земельного
участка площадью 2106 кв. м по указанному адресу сроком до трех лет.
Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-
Петербурга и Обществом 20.08.1996 заключен договор аренды земельного
участка № 13-ЗК-00835, в соответствии с которым истцу предоставлен в аренду
сроком до 08.08.1999 земельный участок площадью 2106 кв. м, расположенный
по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1А, для использования под
производственную базу.
В пункте 2.2 договора отражено, что на участке имеются
административные, производственные, складские здания и сооружения с
коммуникациями.
Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга
08.10.1999 проведен кадастровый учет земельного участка, предоставленного в
краткосрочную аренду; названному земельному участку площадью 2106 кв. м,

4
расположенному по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1А,
присвоен кадастровый номер 78:7022:1001.
Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-
Петербурга и Обществом 20.01.2000 заключен новый договор аренды
земельного участка № 13-ЗК00835, в соответствии с которым истцу
предоставлен в аренду сроком до 23.12.2002 земельный участок с кадастровым
номером 78:7022:1001 площадью 2106 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-
Петербург, улица Бехтерева, дом 1А (для использования под производственную
базу).
В пункте 2.2 названного договора отражено, что на участке имеются
сооружения.
Дополнительным соглашением от 27.02.2015 № 13-ЗК-00835/1 к договору
аренды земельного участка от 20.01.2000 № 13-ЗК-00835 срок действия
указанного договора продлен до 01.03.2018.
Договор аренды земельного участка от 20.01.2000 № 13-ЗК-00835 в
редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 13-ЗК-00835/1
считается возобновленным на неопределенный срок в связи с продолжением
использования земельного участка арендатором и отсутствием возражений
арендодателя.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости
(далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на
объект недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером
78:12:0007022:1001 зарегистрировано обременение в виде права аренды в
пользу Общества (дата регистрации 22.04.2015, № 78-78/040-78/117/006/2015-
135/1).
В результате произведенного 11.05.2004 обследования объектов,
расположенных по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4,
литеры А, Б и В, представителями государственного учреждения «Городское
управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ПИБ Невского района) и
Невского районного отдела Комитета по земельным ресурсам и
землеустройству Санкт-Петербурга установлено, что перемещение указанных
объектов исходя из их конструктивных особенностей невозможно без
несоразмерного ущерба их назначению, то есть объекты прочно связаны с
землей и в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – Гражданский кодекс) относятся к недвижимому имуществу, о чем
составлены соответствующие акты обследования.
На основании произведенного обследования объектов 11.05.2011
проведен их первичный учет и составлены планы объектов недвижимости с
присвоением кадастровых номеров. В связи с изменением порядка
кадастрового деления территории Российской Федерации объекты
недвижимости имеют следующие кадастровые номера: нежилое здание –
производственный корпус расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица
Бехтерева, дом 1, корпус 4, литера А (кадастровый номер 78:12:0007022:1022);
нежилое здание (административное), расположенное по адресу: Санкт-
Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4, литера Б (кадастровый номер

5
78:12:0007022:1023); нежилое здание (гараж), расположенное по адресу: Санкт-
Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4, литера В (кадастровый номер
78:12:0007022:1005).
Указанные объекты недвижимости расположены в пределах земельного
участка с кадастровым номером 78:12:0007022:1001, находящегося в аренде у
Общества, что подтверждается выпиской из ЕГРН; данные о правообладателе
зданий в ЕГРН отсутствуют; права на нежилые здания за каким-либо субъектом
не зарегистрированы.
Ссылаясь на то, что истец более 15 лет открыто, непрерывно и
добросовестно владеет названными объектами, Общество обратилось в
арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные
требования, руководствовались статьями 131, 234 Гражданского кодекса,
разъяснениями, изложенными в пункте 15 постановления Пленума Верховного
Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав», и исходили из того, что
Общество открыто, непрерывно и добросовестно с 1993 года владеет спорными
объектами.
Суд округа, проверив правильность применения норм материального и
процессуального права, соответствие выводов об их применении
установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам,
принимая во внимание постановление Федерального арбитражного суда
Северо-Западного округа от 16.05.2007 по делу № А56-39168/2006, которым
Обществу отказано в иске о признании права собственности на указанные
объекты недвижимости, разъяснения, изложенные в Обзоре судебной практики
по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном
Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, отменил
решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной
инстанции, отказав в удовлетворении требований.
Суд кассационной инстанции исходил из того, что постановлением
Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.05.2007 по
делу № А56-39168/2006 Обществу отказано в иске о признании права
собственности на указанные объекты недвижимости, спорные объекты
признаны самовольными постройками, в связи с чем владение такими
строениями не может быть признано добросовестным, отсутствует
предусмотренная статьей 234 Гражданского кодекса необходимая совокупность
условий для удовлетворения требований.
Выражая свое несогласие с выводами апелляционного и окружного судов,
заявитель указывает, что при рассмотрении дела № А56-39168/2006 спорные
объекты действительно были признаны самовольными постройками, однако,
такая правовая квалификация не имеет преюдициальной силы при
рассмотрении настоящего спора, поскольку часть 2 статьи 69 АПК РФ
освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает

6
их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного
спора, так как арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой
квалификации рассматриваемых отношений и о толковании правовых норм, то
есть правовая оценка фактических обстоятельств и доказательств, данная судом
в ранее рассмотренном споре, и вопросы применения норм материального
права не имеют преюдициальной силы.
В рассматриваемом случае отнесение спорных объектов к категории
самовольных построек является не фактом, а правовой оценкой, квалификацией
этих объектов как подпадающих под критерии/признаки, установленные
статьей 222 Гражданского кодекса, в связи с чем суд округа в обжалуемом
постановлении неправомерно придал преюдициальное значение изложенным в
постановлении от 16.05.2007 по делу № А56-39168/2006 выводам суда о том,
что спорные объекты являются самовольными постройками.
При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции пришел к
выводу, что спорные объекты не являются самовольными постройками,
мотивировав его установленным фактом постройки (ввода в эксплуатацию)
объектов в 1993 году и правовой позицией Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в
Постановлениях от 24.01.2012 № 12048/11 и от 25.09.2012 № 5698/12, согласно
которой невозможно применение понятия «самовольная постройка» к зданиям,
строениям и сооружениям нежилого назначения, построенным до 01.01.1995.
Факт завершения строительства спорных объектов в 1993 году
установлен судом, в том числе на основании сведений, содержащихся в
технических паспортах на указанные объекты, а также в ЕГРН.
В технических паспортах отражен год постройки объектов – 1993;
согласно выпискам из ЕГРН – год ввода в эксплуатацию по завершении
строительства зданий 1993.
Общество обращает внимание, что настоящий иск был заявлен в силу
приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса).
Спорные объекты были возведены истцом в 1993 году, после чего
открыто, непрерывно и добросовестно находились в его владении и
использовались в качестве собственного имущества.
На основании статьи 11 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О
введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации» действие статьи 234 Гражданского кодекса распространяется на
случаи, когда владение имуществом началось до 01.01.1995 и продолжается в
момент введения в действие части первой Кодекса.
Из разъяснений, содержащихся в пунктах 15, 16 постановления Пленумов
Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление
№ 10/22), а также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с
самовольным строительством, утвержденным Верховным Судом Российской
Федерации 19.03.2014 следует, что признание права собственности в силу

7
приобретательной давности возможно только в отношении объектов,
введенных в гражданский оборот; не может быть признано право
собственности в порядке, предусмотренном статьей 234 гражданского кодекса,
например, на самовольную постройку.
Однако, как указано выше, спорные объекты, построенные в 1993 году, в
силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.
По создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу
обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на
строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статьи 51-55
Градостроительного кодекса Российской Федерации). Разрешение на ввод
объекта в эксплуатацию выдается при наличии разрешения на строительство, а
последнее подлежит выдаче до начала производства работ.
Относительно объектов, построенных до введения в действие названного
Градостроительного кодекса Российской Федерации, для государственной
регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех
документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент
создания этих построек.
В период строительства спорных объектов обязанность выдавать
застройщикам разрешения на строительство была возложена на органы
государственного строительного контроля, городские и поселковые
исполнительные комитеты (постановление Совета Народных Комиссаров
РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в
городах, рабочих, курортных и дачных поселках»).
Порядок, установленный постановлением Совета Министров СССР
от 23.01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством
объектов», распространялся на те объекты производственного назначения,
которые строились за счет централизованных капитальных вложений,
выделенных министерствам и ведомствам.
Поскольку истец строил объекты хозяйственным способом на
собственные средства, возможности приемки их в эксплуатацию в названном
порядке у него не имелось, а в настоящее время нет возможности его
восполнить или воспользоваться ныне действующими правилами.
Как указывает Общество, его иск, по существу, был направлен на
подтверждение возникшего у него права собственности на созданные в 1992-
1993 годах объекты недвижимости производственного назначения с целью
последующей государственной регистрации данного права.
С учетом результатов рассмотрения дел, в которых суды отказали истцу в
признании права собственности на постройки, квалифицировав их в качестве
самовольных, возможность государственной регистрации права собственности
на указанные постройки в административном порядке утрачена.
Вместе с тем, судебная защита прав подобных собственников
недвижимости не может быть менее эффективной, чем для случаев признания
судом за лицами, не являющимися собственниками.
Общество в течение 27 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет
спорными объектами.

8
С момента рассмотрения судом дела № А56-39168/2006 также прошло
уже более 13 лет, какие-либо притязания со стороны третьих лиц в отношении
спорных объектов отсутствуют.
Недвижимое имущество находятся в технически исправном состоянии,
пригодно для эксплуатации, не угрожает общественным интересам, жизни и
здоровью людей, что подтверждено представленным в материалы дела
заключением эксперта от 31.10.2019 № 409-19.
Отсутствие у Общество возможности зарегистрировать право в
отношении спорных объектов порождает правовую неопределенность, на
устранение которой был направлен настоящий иск.
Отказ в удовлетворении заявленных Обществом требований лишает
истца возможности зарегистрировать право собственности на спорные объекты
и сохраняет правовую неопределенность относительно объектов недвижимости
(зданий), которыми в течение 27 лет добросовестно, открыто и непрерывно
владеет заявитель, а также на занятый этими объектами земельный участок
(арендуемый истцом у Комитета имущественных отношений Санкт-
Петербурга).
Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы заслуживают
внимания, в связи с чем данную жалобу с делом следует передать для
рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим
спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Руководствуясь пунктом 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, судья

1. кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью
«Арсен» на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа
от 30.10.2020 по делу № А56-129764/2019 Арбитражного суда города Санкт-
Петербурга и Ленинградской области передать для рассмотрения в судебном
заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда
Российской Федерации.
Назначить судебное заседание по рассмотрению указанной кассационной
жалобы на 27 июля 2021 года на 11 часов 00 минут в помещении суда
по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации Н.С. Чучунова